在“房住不炒”的定位下，限購、限貸、限價、限售、土拍新規等房地產相關政策密集發布，市場不斷分化，行業集中度逐漸提升，房地產進入了新的時代。傳統的房地產開發模式已經不能適應新的市場環境，多元化升級發展迫在眉睫。與此同時，隨著產業地產的興起，布局產業地產業務的企業數量劇增，各類主體在摸索實踐中找尋自己的業務開拓模式。
多元化升級迫在眉睫
近幾年，中國房地產行業的增長邏輯發生劇變，全面進入“限價、限購、限售和競自持”的多限時代。房地產企業高周轉目標導向的銷售難度增加，利潤不斷降低。同時，我國房地產百強企業集中度進一步提升，市場競爭更加激烈，面對制度環境的調控和市場環境的壓迫，房地產企業多元化升級發展迫在眉睫。
由賽迪顧問發布的《2019中國房地產企業多元化發展與創新實踐白皮書》顯示，2018年我國商品房及其細分領域的銷售面積累計值持續增加，辦公樓和商業營業用房銷售面積累計增長逐漸回暖，其中商業用房轉正為負并呈持續上升趨勢。
從融資情況、經營情況和拿地情況三個方面來看，2018年房地產行業競爭更加激烈，行業利潤空間被進一步壓縮，部分房企開始轉型輕資產模式和探索多元化業務方向。2018年，百強企業凈利潤持續增長，但是盈利能力出現明顯分化，其中龍頭企業由于規模較大，憑借品牌優勢、管理效率提升和良好的周轉能力，盈利能力明顯領先。
據不完全統計，2017-2019年有21家房企（包括中駿置業、龍湖、萬達、力高、萬科、保利等）改名，意味著房地產發展迎來新的拐點，房地產開發商正在從“單一開發”模式逐漸向多元化業務發展方向升級。賽迪顧問發現，目前我國房地產企業多元化發展的主要舉措有：搭建新的產品體系、物業拆分上市和加速數字化等。
其中，在搭建新產品體系的過程中，大部分房地產企業仍然從事房地產開發業務，在此基礎上不斷衍生發展出一系列相關業務，主要圍繞地產主業進行多領域布局，例如發展長租公寓、養老公寓和特色小鎮等。
賽迪分析師表示，傳統地產的黃金20年雖然已結束，但資本紅利、人才紅利和城鎮化進程催生的廣闊市場，居住品質提升帶來的客觀需求，政策推動引發的周期變化及土地紅利帶來的歷史性機遇，都意味著房地產進入了高質量新階段。
產業地產成為新風向
當前，產業地產已成為地產行業的新風向，從前幾年的冷門詞匯一躍成為眾多地產商、實業企業和資本追逐的熱門領域。
產業地產是以土地為基本要素，以企業為運作主體，以區域“產、城、人”的有效聚合和持續發展為核心，所展開的一系列市場化經濟活動的總稱。
白皮書顯示，從本質上看，產業地產是園區經濟活動分工日益細化和高度專業化的必然產物。產業地產的主要功能包括滿足企業采購、研發、設計、生產、物流、營銷、售后等價值鏈各環節需求，滿足企業員工長期居住、工作與休閑等需求，支持政府提升本地產值及稅收、解決居民就業、完善公共服務等需求。目前主要項目類別有產業園區、產業小鎮、產業新城和其他創新形態。
從發展環境來看，上述報告顯示，目前一二線工業用地政策趨嚴，持有運營成為必然趨勢。各地出臺的工業用地政策對轉讓、出售等多有限制，要求拿地企業謹慎投資、精益經營，單純依靠地塊本身的價值進行投資的方式已經行不通。戰略性新興產業成為新增長點，實體經濟發展為產業地產帶來了新機遇。賽迪預測，到2020年，戰略性新興產業增加值將占國內生產總值比重的15%，新一代信息技術、高端制造、生物、綠色地毯、數字創意等將成為第五個十萬億元級產業。
近年來，涉足產業地產業務的企業種類繁多，很多企業還處于試水階段，個別項目的投資和運營尚未取得成功。上述報告顯示，目前產業地產商基本上以“先房后產，以房養產”的模式為主，即房地產業務銷售和租金仍為主要收入，占比超過80%。其中，部分介入較早且具有成熟運營經驗的產業地產商已經獲得一部分物業管理服務收益、增值服務收益等運營效益。與此同時，部分企業已經依托自身運營服務，對外輸出服務，開展輕資產服務，并獲得了相應收益。
當前，地產企業已成為產業地產商隊伍的主力軍，地產商在判斷城市選擇、產品開發建造等方面具有天然優勢，但往往缺乏必要的產業資源。且地產商容易重開發、輕運營，陷入完全以傳統地產思維看待產業地產、忽略項目區位的局限性等困境中。綜上所述，地產企業單獨設計的產城板塊，既繼承了母公司的地產業務優勢，又具備將產業地產視為獨立業務的決心。例如房地產企業鑫苑集團的全資子公司鑫創科技以科技創新帶動城市產業轉型升級，孵化出了基金+基地+產業的綜合開發模式。
賽迪預測，未來受傳統地產商發展遇阻、產業升級創造新需求的影響，將有更多傳統地產商開拓產業地產業務，“以產業之名，行產業之實”的玩法將無獲利空間，未來產業地產的價值源于產業而非地產，住宅、商業、產業地產融合發展是大勢所趨。未來產業地產將會有更多參與者通過跨界組合實現資源的自給自足。（記者 祖爽）
轉自：中國商報
【版權及免責聲明】凡本網所屬版權作品，轉載時須獲得授權并注明來源“中國產業經濟信息網”，違者本網將保留追究其相關法律責任的權力。凡轉載文章及企業宣傳資訊，僅代表作者個人觀點，不代表本網觀點和立場。版權事宜請聯系：010-65363056。
延伸閱讀
上半年汽車工業多項經濟指標創新高
