自今年3月以來，上市房地產企業密集發布了2018年年報。從數據來看，多數房企在營收和利潤方面業績理想，但受調控政策影響，銷售額增速趨緩。此外，部分龍頭房企已明顯放緩擴張的步伐，進入轉型、提質發展的階段。
在業內看來，越來越多的房企將探索舊城改造項目建設、高科技板塊等多元化發展路徑，以代替原有的單一賣房模式。
房地產交易規模創新高
在過去的2018年中，房地產交易規模再創新高，萬科集團、恒大集團、碧桂園的全年銷售額各自突破6000、5500、5000億元大關。
報告顯示，去年萬科集團實現營業收入2976.8億元，歸屬于上市公司股東的凈利潤為337.7億元，同比分別增長22.6%和20.4%；實現銷售金額6069.5億元，同比增長14.5%。
萬科集團業績已是上佳，恒大集團隨后發布的年報則令投資者更為滿意。2018年，恒大集團實現營業收入4662.0億元，實現毛利潤1689.5億元，同比增長50.5%；凈利潤為722.1億元，同比大增106.4%；核心凈利潤達783.2億元，同比增長93.3%。另一家龍頭企業碧桂園的利潤增長也十分迅猛，毛利和凈利增長均在七成左右。其中毛利潤達到約1024.8億元，同比增長74.3%；凈利潤約為485.4億元，同比增長68.8%；核心凈利潤達341.3億元，同比增長38.2%。
不少房企的利潤水平也在提高，例如中國奧園毛利潤達到96.3億元，同比增長88%；凈利潤29.4億元，同比增長51%，其中核心凈利潤同比增幅達到63%。雅居樂的凈利潤雖然增幅不及碧桂園和恒大集團，但仍實現毛利246.74億元，增幅為19.3%；凈利潤為83.58億元，增幅為23.3%。
中原地產研究中心對42家企業年報數據進行統計發現，70%的企業利潤出現了明顯的上漲。其中，A股的27家企業平均利潤上漲了22.6%。
然而，并非所有房企的利潤水平都在上升，富力地產就是下滑房企之一。該公司年報顯示，去年凈利潤為87.3億元，同比減少約60%。
不過值得注意的是，在調控政策從緊的背景下，房企普遍出現業績上漲乏力的現象。年報數據顯示，去年萬科集團和恒大集團增速較2017年均有所放緩。再看碧桂園，其去年權益銷售額增長31.3%，2017年碧桂園合同銷售額同比增長為78.3%。
另據國家統計局數據顯示，去年全國商品房銷售面積為17.2億平方米，同比增長1.3%，增速比2017年低了6.4個百分點；銷售金額為15.0萬億元，同比增長12.2%，增速比2017年降低了1.5個百分點。
不可否認，去年，在“房住不炒”和“因城施策”的政策導向下，行業調控持續深化，市場也經歷了由熱轉冷的變化。從去年下半年開始，房企銷售業績增速放緩，進入2019年后，這一趨勢更為明顯。
頭部企業謀求轉型發展
提到房地產企業，開發住宅項目似乎是他們的主業，這也是多年來社會對房地產企業形成的固有認知。事實上，國內著名的品牌房地產企業幾乎都以開發住宅為主。不過，大大小小的開發商已踏上轉型之路。
萬科集團在2018年年報《致股東》信中表示，房地產市場單邊快速上漲的“黃金時代”已經過去，現在處于“白銀時代”，這是一個更多變的時代、更細膩的時代，一個競爭更激烈、需要更高技術含量的時代。“‘基本盤’將是萬科2019年最重要的詞匯”。萬科集團董事會主席郁亮在業績會上表示，要先求得根基的穩固，才能更好地開枝散葉，才能為轉型奠定更堅實的基礎。
伴隨行業集中度上升，房地產頭部企業競爭更加激烈。不再單一強調流量和目標，轉型提質已經成為多家房企的共同選擇。“速度一定要放在安全質量后面，一定要在保證安全質量之下才能繼續往前走。”碧桂園董事局主席楊國強對碧桂園今年銷售增速的表述是“先穩健，再努力”。據悉，2017年年初，恒大集團全面開啟戰略轉型，著眼點是保持規模適度增長，重點注重增長質量，這為其近兩年的發展定下了主基調。
有業內人士認為，一方面，仍有不少二三梯隊的房企提出千億元銷售目標，加速發展；另一方面，很多房企開始強調修煉內功，專注企業轉型、降速提質并參與城市建設。
業內普遍認為，經歷了十多年的飛速發展后，房地產業作為傳統產業，開始出現了拐點。去年，房地產行業整體增速放緩，房地產行業內部也在調結構、穩增長，不過分追求速度與規模、開始強調品質與效益，這成為很多房企在新市場形勢下的共識。在減速發展的表象下，新的行業發展動能正在逐步促進企業版圖的構建，蓄勢待發。
多元化布局全面開展
近兩年，房地產行業出現“去地產更名潮”。萬科房地產、保利房地產、恒大地產、方興地產、遠洋地產、朗詩綠色地產、時代地產、中航地產、龍湖地產、大連萬達商業地產等逾十家房企去掉了名字中的“地產”二字。
從年報來看，2018年，除主營業務之外，萬科集團在物業、物流、教育甚至冰雪等小眾領域都有發力。碧桂園在機器人產業和鄉村振興領域、恒大集團在新能源汽車領域、中國金茂在城市運營方面、越秀地產在養老項目上各有布局。
以恒大集團為例，在文旅板塊，恒大集團目前已布局15個恒大童世界，預計2021年起陸續開業。更受關注的則是高科技板塊。恒大集團表示，目前已經構建起世界先進的新能源汽車產業鏈閉環，計劃三年內實現50萬至100萬輛的產能建設，首款電動汽車將于今年6月在天津基地投產。
楊國強透露，考慮到施工安全和用人成本等因素，碧桂園開始著手布局機器人產業。他介紹稱，目前碧桂園成立的博智林機器人公司已吸引超過200名博士加盟，并與高校及一些國際頂尖機構建立聯合研發等合作。
“2018年，Top30房企70%發布了多元化戰略，Top100房企97%布局了多元化業務。”易居企業集團執行總裁張燕說，去年房企多元化投資已接近千億元，和2014年相比漲了七倍。
關于房企尋求多元化業務布局的原因，張燕認為，有些是因為主業強大，做到一定程度順勢而為，看到了天花板。另外一類控股公司，企業先天具有多元化布局的優勢和基因，當主業進行到一定程度之后，多元化布局優勢就會顯現。
不過，在業內人士看來，目前房企的多元化或轉型非常成功的案例并不多，主要有兩個方向，一類是向主業相關或上下游行業衍生，例如以住宅開發為主的房企，開始轉向養老地產、租賃住宅、小鎮開發、商業地產等領域拓展；另一類則是全新轉型，逐步弱化開發屬性，而轉向物流、倉儲、電子商務等和房地產無關聯的行業。
“兩類方向并無優劣之分，需視企業自身的資源優勢和發展愿景而定，但總體來看，全面轉型的成功率往往不高，因此上市房企的轉型節奏一般會較為緩慢。”上述人士如是說。（邱宇 陳雪檸）
轉自：中國商報
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