一季度供需兩端同比縮水 熱點城市土地市場出現回暖現象

　　2019年第一季度，地方兩會和全國兩會先后召開，房地產調控政策進一步明朗，其中穩地價、穩房價、穩預期的“三穩”是大部分省份明確提及的政策關鍵方向，“一城一策”“完善住房保障體系”成為2019年房地產的關鍵詞，防止樓市大起大落。

　　從中國指數研究院監測的全國300主要城市土地市場的數據來看，2019年一季度土地市場供求兩端同比縮水，整體出讓金同比下降近兩成，樓面均價及溢價率也相應下降。

　　監測數據顯示，2019年1-3月，全國300個城市共推出土地5895宗，同比減少5%；推出土地面積25204萬平方米，同比減少7%。其中，住宅類用地（含住宅用地及包含住宅用地的綜合性用地）1932宗，同比減少1%，推出土地面積9145萬平方米，同比減少5%。

　　1-3月，全國300個城市土地出讓金總額為8281億元，同比減少16%。其中，住宅用地出讓金總額為6950億元，同比減少11%。300城市土地平均溢價率13%，較去年同期下降6個百分點；其中住宅類用地平均溢價率15%，較去年同期下降8個百分點。

　　中原地產首席分析師張大偉在接受《中國產經新聞》記者采訪時指出，從全國范圍看，整體土地市場依然相對低迷。中原地產研究中心統計數據顯示：一季度全國土地市場相對低開，合計50大熱點城市賣地7747.5億，同比2018年同期下調了14.5%。

　　值得一提的是，在全國300城整體土地供求規模縮減的背景下，一線城市宅地成交規模同比增長，部分熱點城市成交樓面價及溢價率回升現象較為突出，回暖跡象初顯。

　　從熱點城市來看，1-3月，全國40個大中城市中共有21個城市住宅出讓金額同比增加，漲幅前十均為二線城市；降幅前十城市中，哈爾濱同比降幅居前。

　　從各線城市來看，2019年一季度，一線城市供求雙漲，出讓金與去年同比基本持平，受調控政策影響，一線城市整體溢價率低于其他各線城市，北京土地出讓金逾589億領先全國；二線城市供應量較去年同期基本持平，成交方面量價雙降，出讓金同比降逾一成；三四線城市供求兩端下行，成交均價同比下降11個百分點。

　　另據中原地產研究中心統計數據顯示：3月下旬以來部分城市的土地市場相比1-2月的低迷有所恢復，其中包括合肥、天津、杭州、溫州等城市賣地數量有所增加。

　　中指院負責人指出，從一季度各大城市土地市場成交排行榜來看，一二線城市仍為房企投資拿地的重心，不過整體節奏有所放緩。

　　“整體看，1-2月份各地土地市場雖然低迷，但隨著春節后信貸市場增量增加，房企融資難度降低，部分城市在3月份土地市場再次出現了復蘇苗頭，雖然未出現地王頻繁現象，但市場已經出現了和之前不一樣的表現。”張大偉認為。

　　張大偉分析稱，全國多城市土地成交一季度整體依然處于調整，特別是一二線城市，房企對住宅類土地拿地積極性較高。樓市逐漸進入調整期，導致房地產企業拿地意愿不強烈。信托等資金監管嚴格，導致房地產企業對地塊總價較高的地塊相對謹慎。

　　“人口流出去的消費不足導致土地出讓減少，特大城市變成了因為供給不足導致土地價格暴漲。”知名財經評論員司徒正襟在接受《中國產經新聞》記者采訪時稱。

　　他指出，城市化不斷推動，也是土地出讓金不斷推高的過程。城市化的推動表現就在于工業勞動人口的不斷遷移。人口凈流出區域的房地產市場供給已經飽和，凈流出區域經濟發展和產業結構存在失調的現象，并不需要太多的工業和信息化人口，所以地方經濟仰仗的土地財政以及土地出讓金大幅降低是人口流出因素引起的。其中最嚴重的是一些生育率低的區域。東北尤其是一個人口的洼地，所以土地出讓金自然也是一個可預期的下調過程。

　　張大偉認為，未來房地產市場走勢出現分化，房企對非優質土地定價出現下調。整體看，2019年樓市將繼續嚴格調控，這種情況下，大部分房企對土地市場的熱度逐漸降低，搶地積極性降低，土地市場的溢價率有所降低，以北京為例，大量的共有產權和限價房明顯降低了房企拿地積極性。（記者 趙碧）

　　轉自：中國產經新聞報

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