房地產市場調控“穩”字當頭 “因城施策”成重點

　　房地產市場“穩”字當頭是當前調控的主基調，是房地產市場健康發展的基本條件。

　　部分城市土地溢價率高、房價過快上漲引來了監管部門的多輪嚴調控。

　　根據易居房地產研究院發布的2019年1-4月《中國百城房價報告》顯示，今年前4月，百城房價為13867元/平方米，同比上漲14.5%，漲幅相比1-3月份有所擴大。從城市上看，100個城市中，有19城1-4月房價同比漲幅超20%，步入“房價過熱”區間，此類城市后續政策收緊的可能性將增加。

　　需要指出的是，從近期多組數據均印證了國內樓市的“小陽春”。不過，從國家監管部門的態度來看，旗幟鮮明地貫徹“房住不炒”定位。

　　房地產市場“穩”字當頭是當前調控的主基調，是房地產市場健康發展的基本條件。針對部門城市土地溢價率過高、房價過快上漲，監管部門也對頻頻“闖紅線”的違規機構進行了處罰。

　　多輪調控

　　隨著部分城市樓市強勢回暖，也出現了土地溢價率大幅走高，導致“地王”頻現。有媒體報道稱，還有部分區域甚至出現了必須付全款、托關系買房的現象，這顯然與“穩地價、穩房價、穩預期”的調控主基調背道而馳。

　　據資料顯示，近期，碧桂園經過453輪競拍以14.5億元獲得揚州一商住用地，溢價率103.06%。其在洛陽、嘉興等城市拿地的溢價率也均超過100%，高溢價補倉意愿強烈。

　　5月24日，碧桂園拿下洛陽總價單價樓面價“三料地王”，月底兩天，又先后在無錫、寧波、成都、天津接連摘得住宅用地，其中，常州地塊溢價率54%。

　　有研究機構統計，5月，二線城市土地出讓金同比上漲81%；全國單宗成交總價超過20億的35塊宅地中，超六成地塊溢價率超過20%。

　　在面對蘇州火暴的樓市，蘇州市人民政府近期發布了《關于進一步促進全市房地產市場持續健康的補充意見》指出，對工業園區全域、高新區部分重點區域的新建商品住房實施“限售”，規定新房須取得房產證3年后方可轉讓；園區全域二手房須取得房產證5年后方可轉讓。

　　同時，蘇州市政府聯合住建局、發改委、自然資源局等部門召集30余家地產商召開蘇州房地產行業座談會并在會上指出，如果7月前蘇州樓市的幾大指標仍未得到控制，蘇州將從擴大限售范圍，提高外地人購房需要的社保門檻等方面再度加碼調控。

　　對于蘇州市政府調控樓市的舉動，有業內人士認為，此舉為了緩解蘇州目前房價過快上漲的壓力，當前，土拍市場持續火熱，多個板塊‘地王’被刷新，另外，雖然蘇州調控升級，但購房者預期并未受此影響。

　　在樓市調控升級堅持房子是用來住的，不是用來炒的定位下，今年自上而下的政策相繼推出。

　　來自中原地產研究中心統計數據顯示，5月份，全國房地產行業調控高達41次，4月份達60次，3月份僅發布房地產調控政策15次，2月份21次，1月份68次。2019年前5個月，房地產行業發布調控政策高達205次，與2018年同期的159次相比上漲接近30%。

　　中國社科院財經戰略研究院副研究員、大數據房價指數(BHPI)創始人鄒琳華在接受《中國產經新聞》記者采訪時表示，從一些數據可以明確一點的是，各地方政府今年以來對于房地產調控次數多達200多次的背后原因，一方面，各地政府對于房地產市場調控自主權限不斷增加；另一方面，穩定當地房地產市場的責任也相對增加。

　　此外，銀監會等監管部門也采取一系列措施嚴格監控。當前，房地產金融風險仍是監管部門重點監控的對象。據不完全統計顯示，今年二季度以來，針對違規向樓市“輸血”的行為，多地銀保監局已經開出了多張罰單，對象涉及12家金融機構及相關責任人，罰沒金額合計近900萬元。

　　從案由看，變相為房地產企業提供土地儲備融資、貸款資金違規流入房地產企業、向“四證”不全的商業性房地產開發項目提供融資等是違法違規高頻事由。

　　銀行業內人士表示，在監管緊盯下，商業銀行對于房地產貸款態度仍偏審慎。目前，一些銀行授信的房地產項目集中在一二線城市，審批權限仍在總行。

　　“因城施策”成重點調控

　　需要指出的是，當前，由于當前地價、房價過快上漲，也引起了監管部門與媒體的廣泛關注。

　　從近兩個月來看，全國累計已經有十座城市被住建部點名進行房價預警。《經濟日報》近日發表題為《放棄房價上漲幻想踏踏實實做實業》的文章更是強調，“房住不炒”是方向，更是現實。對于房價要有正確的理性認知，要放棄幻想，踏踏實實做實業，為經濟高質量發展做出貢獻。

　　業內人士指出，最近2個月，多地房地產調控政策再次出現明顯收緊，特別是海南、廣州、蘇州、合肥等地繼續針對房地產調控中部分環節加碼調控。年初至今，房地產政策依然是除信貸以外的政策微調越來越多，但整體政策基本面依然保持比較緊的狀態。

　　如何落實穩地價、穩房價、穩預期，遏制投機炒房等行為，還需要監管部門的合理引導。

　　隨著今年中央經濟工作會議的召開以及全國住房和城鄉建設工作會議的部署，全國樓市嚴控也迎來“因城施策、分類指導”的遏制房價過快上漲的重要一環。

　　國家統計局新聞發言人劉愛華在國新辦舉行4月份國民經濟運行情況新聞發布會上表示，從整體的房地產市場發展來看，還是要按照中央提出的“因城施策”、“一城一策”的總原則做好調控工作，最終做好穩地價、穩房價、穩預期的工作，促進房地產市場平穩健康發展。

　　有業內觀察者認為，給地方政府亮紅燈，其實就是在“房住不抄”的大背景下落實好“一城一策”、“因城施策”、地方政府負主體責任的調控長效機制。

　　“中央不出臺統一的‘一刀切’政策，各地方政府可以‘因城施策’、‘一城一策’地調控房地產市場，這樣就不會產生共振的風險”。鄒琳華表示，穩地價和穩房價，首先，要在宏觀層面上，要把控好貨幣這一關保障不放水；其次，各地方政府要真正負擔起穩定房價的主體責任。

　　產城會房地產行業研究員周云湉在接受《中國產經新聞》記者采訪時也認為，“因城施策”是遏制房價、地價飛漲的手段，各城市產業發展基礎、房地產行業占比、居民收入水平不同，調整策略會有所區別。

　　“穩地價、穩房價最核心的措施是發展產業經濟、促進產城結合，尤其是戰略性新興產業在城市發展過程中應當發揮巨大作用。”周云湉說，商業地產用地、工業地產用地和普通住宅用地應當嚴格調控，用產業、商業盤活整個土地市場，夯實產業基礎、商業基礎，普通住宅用地、商品房的價格都能得到有效調控。（記者 梁文艷）

　　轉自：中國產經新聞報

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