近日，中國銀保監會有關部門負責人表示，為加強房地產信托領域風險防控，針對近期部分房地產信托業務增速過快、增量過大的信托公司，部分房地產信托業務存在一定合規問題和風險隱患，銀保監會近期開展了約談警示，要求這些信托公司控制業務增速，提高風險管控水平。
據了解，多地銀保監局對轄區內信托公司進行“窗口指導”，要求信托公司2019年3季度末房地產信托規模不得超過二季度末，并對房地產信托業務提出一系列要求。這是繼近日銀保監會就房地產業務約談多家信托公司后的又一舉措，是對房地產信托融資的進一步收緊。
有業內人士表示，由于房地產信托業務過快增長，目前監管部門正在進行余額管控，以優化房地產融資結構。信托作為房企融資的主要來源，地產信托融資持續收緊，一些負債高、流動資金少的房企將面臨考驗。
房地產信托業務增速較快
根據銀保監會的相關數據顯示，截至2019年5月末，房地產信托資產余額3.15萬億元，占全部信托資產余額14%，較年初增加1665.97億元，同比增長15.15%。對此，清華大學國家金融研究院副院長朱寧在接受《中國產經新聞》記者采訪時表示，房地產信托業務發展較快主要考慮供給側和需求側兩方面的原因。從供給側來講，大量的民間資金需要尋找一個比較穩定并且收益較高的投資渠道。從需求端的角度來看，房地產企業有較強的融資需求，既用于進一步拿地也為了保持整個資金的流動性。總體看來，房地產供給和需求對于資金的需要，促使過去幾年房地產信托行業的高速發展。同時，棚戶區改造以及前段時間三四線城市房價明顯上漲等原因都引致人們對房地產投資需求的增加，這些都與房地產信托業務的快速增長有密不可分的關系。
事實上，早在今年5月，銀保監會便發布了《關于開展“鞏固治亂象成果促進合規建設”工作的通知》（簡稱“23號文”），強調了信托領域整治工作要點，提出重點檢查信托領域是否存在違規行為。信托領域的整治包括向“四證”不全、開發商或其控股股東資質不達標、資本金未足額到位的房地產開發項目直接提供融資，或通過股權投資+股東借款、股權投資+債權認購劣后、應收賬款、特定資產收益權等方式變相提供融資；直接或變相為房地產企業繳交土地出讓價款提供融資，直接或變相為房地產企業發放流動資金貸款等違規行為。
相關業內人士表示，房地產信托歷來是信托公司重要的業務領域，尤其是在房企融資渠道不斷收緊情況下，以信托公司為代表的非標融資成為中小房企資金來源的“救命稻草”。對于信托公司，在開展房地產業務時，更應該注重合規經營和監管溝通。
在朱寧看來，房地產信托行業主要存在三個問題：首先，整體產業鏈信息的披露不透明，其中包括項目的可行性和財務狀況等方面，導致投資者和項目之間存在一定的信息不對稱。其次，信托行業處于所謂的“影子銀行”的中心。信托公司通過以進一步延長自己的資金鏈或者增加嵌套的方式，規避整個正常金融監管范圍，從而加大整體房地產行業的不透明性和風險性。
最后，人們普遍對于信托行業有著非常強烈的剛性兌付的預期。這種預期一定程度上會引發很多不負責任的投資行為，這也是整個行業里大部分風險的來源所在。
堅持資管新規的大方向不變
今年6月，在第十一屆陸家嘴論壇上，銀保監會主席郭樹清說道，“當前房地產過度金融化，居民負債率占相當大的比例，甚至一半投資都投入到房地產市場。房地產過度融資，不僅擠占其他產業信貸資源，也容易助長房地產的投資投機行為，使其泡沫化問題更趨嚴重。”
有業內人士表示，資管新規已經明確提出打破剛性兌付的要求，信托公司需要不斷提升自身的風控能力。在開展業務時，需要提高業務準入門檻，從源頭上防止違約的風險。
對此，朱寧認為，銀保監會新的監管要求仍然會從三個大的方面推進。首先，堅持資管新規的大方向不變。要明確要求信托公司不能提供隱性或者顯性的擔保。同時，信托公司要如實地披露不同項目的風險敞口和風險度。此外，要嚴格控制資金池的業務，確保不發生信托公司在不同的項目之間進行調配的行為。
據了解，銀保監會對信托公司提出五方面要求，包括嚴格執行房地產市場調控政策和現行房地產信托監管要求；提高風險管控水平，確保業務規模及復雜程度與自身資本實力、資產管理水平、風險防控能力相匹配；提高合規意識，加強合規建設，確保房地產信托業務穩健發展；控制業務增速，將房地產信托業務增量和增速控制在合理水平；提升受托管理能力，積極優化房地產信托服務方式，為房地產企業提供專業化、特色化金融服務。
這些措施要求有助于遏制當前房地產信托業務過快增長的態勢，推動信托公司回歸本源、優化結構、有效轉型，促進房地產市場的平穩健康發展。未來，銀保監會將會對信托公司的警示指導作為一項常態化工作，根據房地產市場發展變化情況，及時開展政策吹風，推動信托公司沿著正確軌道穩健發展。（見習記者 寧婧）
轉自：中國產經新聞報
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