土地市場分化明顯 三四線城市受“冷落”

　　今年上半年，全國300城在土地市場唱響了一曲“冰與火之歌”。其中，一二線城市土地市場升溫，特別是部分二線城市房企搶地補倉意愿強烈，成為上半年成交榜單主力。中國指數研究院分析認為，一二線城市住宅用地成交量明顯增加，在一定程度上帶動了整體樓面價的結構性提升。

　　相較之下，三四線城市的土地市場則略顯冷清。在前兩年還受到熱捧的三四線城市土地市場為何突然被“冷落”？

　　土地市場進入分化期

　　來自中國指數研究院的數據顯示，今年上半年，全國300城市土地出讓金總額近2.25萬億元，同比上漲16%，土拍市場呈現“冷熱分化”的態勢。

　　其中，一線城市整體供求量同比走高，樓面均價同比微漲4%，出讓金總額同比增加36%，平均溢價率為12%，同比上漲一個百分點；二線重點城市供求兩端同比小幅上漲，出讓金同比增加26%，樓面均價同比增長18%，平均溢價率為19%，同比上漲兩個百分點；三四線城市整體供應同比小幅走低，成交方面量跌價漲，出讓金同比減少3%，樓面均價同比上漲6%，平均溢價率為20%，同比下降七個百分點。

　　此外，數據顯示，全國土地出讓金排名前20位的城市成交總額為11483.5億元，同比增加19%，上榜門檻升至357.3億元。一線城市中北京、上海、廣州入圍榜單前十，成交總額為2203.3億元，較去年同期增加26%；二線城市仍為榜單主力，杭州、武漢、天津成交總額均過800億元且入圍榜單前五名，其中杭州成交總額達1422.6億元，較去年微跌，高居榜單首位；三四線城市僅三市上榜，較去年同期有所下滑。

　　在上半年住宅用地總價排名前十位的榜單中，入榜地塊均位于一二線重點城市，其中一線城市共七宗、二線城市共三宗，福州、武漢、杭州各居一席。福州臺江區排尾路北側地塊由萬科以76.4億元競得，居榜單首位。

　　在上半年住宅用地單價的榜單中，一二線城市包攬榜單全部席位，入榜地塊中有七宗為純住宅用地，且這七宗均位于一線城市。其中，由恒基競得北京市朝陽區孫河鄉地塊，以樓面價69542元/平方米居首。

　　一二線城市土地市場難退燒

　　最近一二線城市的土地市場火熱到了什么程度？

　　6月28日，在武漢土地交易市場，編號分別為P（2019）071、P（2019）072、P（2019）073的三宗土地進入現場競拍，這三宗地塊均位于武漢市黃陂區。當日，三宗地塊的拍賣均以競爭配建面積的方式展開。經過一番報價后，最終的成交價格分別為12.28億元、10.85億元和9.22億元。這三宗土地均為前一日進入“熔斷”階段的地塊。由于觸及最高限價，所以當地政府部門不得不在次日以“競配建”的方式進行最終出讓。

　　武漢土地市場的火爆只是近期熱點一二線城市土地交易“高燒不退”的一個縮影。自今年3月以來，蘇州、杭州、成都等地的地價接連創下新高。

　　在樓市調控持續深入的情況下，這輪一二線城市土地市場的火爆情況能否持續下去？有業內人士認為，這輪市場的熱度恐怕并不會持續太久。其中，融資額度的下降將是決定性的影響因素。

　　來自同策研究院的數據顯示，今年5月40家典型上市房企融資金額為367.99億元，環比下降52.07%，創近一年來新低。其中，公司債共融資95.85億元，較4月的473.13億元大幅下降79.74%。外幣融資亦暴跌93.82%。包括招商蛇口、建業、金茂等在內的多家房企均發布了項目出讓信息，其原因主要為價格過高或項目盈利能力不足。

　　進入6月，雖然海外發債規模明顯增加，但房企的總體融資規模并未有太大上升。另外，地價不斷攀高，對房企的利潤帶來擠壓，這也在影響房企的拿地積極性。

　　除了自身資金的壓力之外，部分熱點城市市場過熱、預期不穩等現象還引起了監管部門的高度關注，相關的微調政策仍在陸續出臺。例如，6月末杭州掛牌的宅地就調整了出讓規則，出讓環節中均設定了毛坯銷售均價、毛坯銷售最高單價和裝修限價，“限房價”的政策落地直接以土地拍賣形式出臺，相關部門試圖倒逼土地市場降溫；另一個調控升級的城市是蘇州，這個因“網紅”電視連續劇而大火的城市，在5月中旬升級了“限售”政策，要求蘇州工業園區全域、高新區獅山板塊新房限售期達到三年、工業園區二手房限售期達到五年。而在上半年的土地出讓中，蘇州以554億元的出讓金位列全國第九。

　　易居研究院研究員王若辰分析，6月份二線城市土地市場仍然火熱，但隨著各城市相關調控政策的陸續出臺，下半年會有所降溫。

　　中原地產首席分析師張大偉預計，不同城市的土地市場會出現分化，三四線城市土地成交額可能進一步下調。一二線城市雖然調控政策依然嚴格，但對于房企而言仍是增加銷售額的重要市場。一二線城市土地市場有望延續火爆態勢。不過，張大偉也表示，市場目前只允許出現“小陽春”，而不能“入夏”，“一旦土地市場過熱，不排除政策出現升級的可能。”

　　三四線城市土地市場受“冷落”

　　2017年上半年，熱點三四線城市的賣地收入超過百億元，平均土拍溢價率超過40%，相比往年有明顯上升。去年上半年，三四線城市土地市場持續火熱，其中，佛山市、常州市等18個三四線城市賣地收入超過200億元。在前兩年受到熱捧的三四線城市土地市場怎么在今年突然受“冷落”了？

　　克而瑞廣州區域首席分析師肖文曉認為，今年上半年各線城市土地市場呈現出的差異，是當前房地產市場分化的又一體現：“三四線土地市場表現疲弱，主要是因為其新房市場從去年下半年開始已經普遍降溫。但最根本的原因在于當地購房需求數量有限，僅靠大城市的外溢需求和返鄉置業無法長期使市場維持亢奮狀態，再加上今年全國棚改計劃開工量大幅下挫50%，加劇了這一調整趨勢。”

　　肖文曉認為，三四線土地市場的降溫周期才剛剛開始，“進入下半年，缺乏利好帶動的非熱門城市圈的三四線城市，土地市場降溫的幅度會進一步擴大”。

　　易居研究院智庫中心研究總監嚴躍表示，對于當前的三四線城市來說，庫存數據略有上升，房價本身也開始平穩，所以市場沒有過去的熱度，這個時候市場成交的情況也會傳導到土地市場上，進而引發市場的降溫。

　　不過，肖文曉同時提醒，雖然上半年三四線城市的土地成交量及溢價率均有所下跌，但跌幅不大，僅為3%，且溢價率高達20%。

　　而反觀今年一二線城市土地市場的升溫，張大偉認為，房地產市場的走勢已現分化，房企對非優質土地的定價出現下調，但對優質城市、優質土地的爭搶依然激烈。雖然一二線城市調控政策嚴格，但對于房企來說，為了提升銷售額，依然會集中拿地。從趨勢來看，最近三四線城市依然相對低迷，在這種情況下，房地產企業把更多資金投入到一二線城市，也是一二線土地市場升溫的主要原因。（謝中秀張敏）

　　轉自：中國商報

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