上半年土地市場火熱收官，杭、滬、穗、京土地出讓金均超千億

　　多家研究機構近期發布的統計數據顯示，盡管因新冠肺炎疫情一度停擺，但在疫情得到有效控制之后，房企納儲意愿釋放，土地市場逐步恢復。根據中國指數研究院的統計數據，上半年全國300城市土地出讓金額達2.37萬億元，同比增長3%，且一二線城市和部分強三線城市仍是房企們競逐的重要陣地。

　　市場分析人士認為，土地市場上半年如火如荼的背后，是各地加速優質地塊的供應和相對寬松的信貸環境的共同作用。下半年，全國房地產投資增速依然存在上升空間，部分熱門城市或出現土拍小高峰，但“穩”這一基調不會改變。

　　房企抓緊“窗口期”大力補倉

　　疫情“黑天鵝”的影響之下，土地市場依舊交出了一份亮眼的半年成績單。

　　中原地產研究中心發布的統計數據顯示，上半年50大城市賣地2.29萬億元，同比上漲17.3%；中國指數研究院的統計數據顯示，上半年全國300城市土地出讓金額達2.37萬億元，同比增長3%。

　　上半年，土地市場呈現出先抑后揚、逐步回暖的趨勢。上述中指院報告顯示，受到春節假期、新冠肺炎疫情等因素影響，房企在1-3月謹慎拿地。4月起，疫情得到有效控制之后市場即逐步復蘇，房企們在一季度被抑制的納儲需求也得以釋放，拿地力度顯著回升，達到近半年最高點；5月略有回調后，6月又有所回升。TOP100企業上半年拿地總額1.5萬億元，拿地規模與去年同期基本持平，TOP100門檻值升至40億元，環比增長21.2%。

　　整體來看，上半年房企向高潛力城市回歸的趨勢更為明顯，延續了在一二線城市和部分強三線城市加強拿地的趨勢。

　　天風證券研報指出，上半年土地市場供應力度有所加大，優質土地集中入市，土地市場熱度持續提升，不同能級城市土地市場分化明顯，一線城市土地供應和成交仍維持較高熱情，三線城市次之，二線城市供應微漲，成交略低于去年同期。

　　中指研究院指數事業部研究總監曹晶晶亦指出，一線城市今年上半年整個土地的成交規模增長了63.3%，二線城市整體成交量基本持平，三四線城市下降了11.8%。

　　從區域來看，上半年長三角依然是熱度最高的區域。根據中國指數研究院數據，長三角區域半年土地出讓金的總額占比為29%，粵港澳大灣區和長江中游緊隨其后，占比分別為9.2%和9.1%。

　　涉及到具體城市，杭州、上海、廣州、北京表現搶眼，土地出讓金均超過1000億元，且杭州上半年土地出讓金1814.1億元，位居全國土地出讓金排行榜首位。此外，還有蘇州、重慶、南京、福州、溫州等11個城市的土地出讓金在500-1000億之間。

　　市場的火熱也推高了土拍的溢價率，誕生了不少“地王”。克而瑞數據顯示，2019年上半年，全國300城土地成交溢價率平均約為17%，其中4月份溢價率高達23%。而根據億翰智庫的統計，2-5月間，全國共計誕生28個單價“地王”。其中有6幅地塊突破全市平均樓面價，22幅地塊突破區域樓面價。

　　下半年市場結構性分化將更加明顯

　　對于今年上半年土地市場熱度較高的原因，市場分析人士普遍認為，除了土地供應量的大幅提升，寬松的貨幣政策利好也令房企拿地積極性得以提升，促成了上半年土地市場的回溫。

　　以長三角區域為例，多個重點城市在疫情之后開閘放地，表現出積極的增加供給意愿。例如，上海在今年4月出臺的相關政策就提出加快經營性用地出讓節奏，適當增加年度土地供應量。上海土地市場網站顯示，單是6月全市就有27幅經營性用地出讓；1-6月，廣州共推出住宅用地42宗，合計250萬平方米，同比增加107%。

　　另一方面，房企的融資環境在降息降準政策的利好之下變得更為寬松，融資難度縮小，其成本也隨之下降，拿地的資金壓力得到顯著緩解。

　　部分熱門城市在土地政策上的放松，同樣在一定程度提升了房企拿地的意愿。克而瑞地產研究指出，上半年多省市在土地出讓環節給市場、企業減壓，主要涉及取消限制性規定、增加優質土地供應、延期或分期繳納土地款和延長竣工期限。

　　多種因素的共同作用之下，房企積極性得以提升。中指研究院數據顯示，50家代表房企1-6月月均拿地值為1716.3億元，略高于2019年月度均值1706.9億元。其中，27家企業月均拿地金額超過2019年月度均值，中國奧園、龍光集團、首開股份上半年月均拿地金額較去年增加一倍以上，逆勢拿地擴儲；另有23家房企上半年月均拿地金額不及去年，其中萬科前6個月的月均拿地金額較去年減少60%以上。

　　值得一提的是，今年上半年，房企拿地動作也分化明顯。58安居客房產研究院分院院長張波向《華夏時報》記者指出，整體來看，上半年大型房企開始回歸價值投資邏輯，即“核心城市優質地塊努力爭搶、拿地謹慎的同時對優質地塊則毫不手軟”；而在中小房企這邊，部分有著規模化訴求的中型房企在土地市場上依然表現激進，而另一些則明顯有著收縮化表現。

　　進入市場下半場，各地的推地節奏亦未放慢腳步。以杭州市場為例，6月30日，杭州主城區掛出了3宗宅地、5宗商地，總出讓面積22.3萬平方米，總起價高達124.4億元，將于7月底出讓。

　　結合上半年的市場行情，多名業內人士認為，下半年土地市場還將進一步回暖，但同時結構性分化也將更為明顯。

　　億翰智庫報告表示，從全國土地供應與成交量來看，下半年普遍高于上半年，因此預計下半年土地供應與成交雙升。不過，在疫情沖擊影響得到消化后，政府供給端的紓困政策預計會逐漸退出，企業拿地成本提升，熱情下降，同時疊加“房住不炒”，地產行業仍將面臨“嚴控資金流入房地產”的狀況。

　　“今年大概率各地土地供應量會出現明顯提升，部分一二線城市的土地供應量預計會明顯超過2019年。”張波預計，需求側則依然會持續分化態勢，三四線以下城市的流拍率可能會進一步提升。

　　克而瑞同樣表現出對三四線城市土地市場的擔憂。其發布的報告指出，核心一二線城市由于房企融資改善、土地供給放量疊加樓市火爆成交帶來的潛在住房需求預期，土地市場將持續回暖。而廣大三四線城市因前期需求透支嚴重，土地市場供過于求，投資風險逐步加大，房企將會更多的將土地儲備集中在核心一二線，因而三四線城市的土地購置面積將進一步回落。

　　曹晶晶認為：“下半年各城市推地仍會比較積極，建議房企要量入為出，在把握優質地塊機會的同時，要避免拿一些高價地。”（張蓓）

　　轉自：華夏時報

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