廣東東莞CBD建設提速 “未來之地”呼之欲出

　　12月16日，在工程機械的巨大轟鳴聲中，南城街道水澗頭村北區八巷一棟三層半的樓房應聲倒下。在樓前的空地上，南城街道水澗頭村移交房屋拆除啟動儀式剛剛在這里舉行，宣布首批共拆除21棟移交房屋。

　　水澗頭村是東莞正在打造的高品質國際商務區（下稱“CBD”）內唯一的城中村。隨著“第一拆”的啟動，水澗頭村拆遷安置工作進入新階段，CBD建設進一步提速。水澗頭舊村原址將打造為東莞國際商務區乃至中心城區的景觀核心——中央公園。明年上半年，東莞將開展中央公園設計方案國際競賽，同時完成首開區首批土地出讓。

　　支撐東莞新形象與新經濟的“未來之地”，正一步步從藍圖走向現實。

　　土地整備硬仗爭分奪秒

　　從廣深高速進入東莞大道，經過熱火朝天的南城宏圖總部基地后，一路向北行駛，很快就來到總面積2.14平方公里的東莞國際商務區。這里由東莞大道、環城西路、三元路、宏圖路所圍合形成，與東莞行政文化中心區相連，是中心城區核心地段唯一的連片空地。

　　2000年左右，東莞市政府啟動該片區開發建設的規劃工作。經過“十年磨一劍”謀定而后動，去年10月城市設計深化方案定稿，今年初國際商務區開發建設工作實質性啟動。

　　CBD被稱作“城市心臟”，是區域功能的核心與經濟中樞，也是現代化城市的標志和象征。東莞國際商務區由南城國際商務區更名升級而來，凝聚著整個城市的期待——這一區域要成為東莞建設“灣區都市、品質東莞”的最高端標桿，以城市升級引領經濟社會轉型升級。從產業的角度來看，東莞規模龐大的制造業轉型升級正處于關鍵期，亟須通過CBD引入更多、更高質量的現代服務業提供服務支撐。

　　“我們希望通過高標準規劃、高品質建設東莞國際商務區這一平臺載體，進一步發揮服務業要素資源集聚的優勢，大力發展總部經濟、樓宇經濟、網絡經濟等新業態，進而推動形成與先進制造業融合發展的現代服務業體系。”市長肖亞非在10月22日舉行的東莞國際商務區招商交流會上表示。

　　水澗頭村作為CBD中唯一的城中村，多年來一直為各方所關注。2000年初片區規劃啟動開始至今，市政府和南城街道一直對水澗頭村實施土地嚴控政策。

　　在這里，狹窄的道路兩側，建于上世紀八九十年代甚至更早的三四層高樓房密密挨著，半空中各類電線管道交纏，地面污水四溢……構成一副典型的“城中村”畫面，村容村貌、居住環境和公共配套都已嚴重落后。越來越多原住民搬離，民房大多改造成出租屋出租給外來務工人員。在不遠處的石竹新花園、萬科城市風景小區，以及東莞大道另一側的世紀城、金色華庭、天利中央花園等中高檔小區，與水澗頭村形成鮮明的對比。

　　可以說，水澗頭村的拆遷安置工作，既是東莞CBD打造高品質城市空間、產業升級的需要，也關系到村民生活品質以及幸福感、獲得感的提升。

　　今年3月，市中心城區“一心兩軸三片區”建設現場指揮部（下稱“現場指揮部”）掛牌成立以來，發揮統籌協調督促職能，調動市自然資源局、市城管局和南城街道等多部門力量通力合作，開展了一場爭分奪秒的土地整備硬仗。

　　南城重大辦主任、南城拆遷指揮部綜合協調組負責人彭文峰介紹，在現場指揮部統籌下，南城街道今年5月成立水澗頭村拆遷安置工作指揮部，組建4個工作組、12個動遷工作組團，在5個月內基本完成房屋測量、拆遷安置方案制定、風險防控方案制定等一系列土地房屋征拆前期工作，先后召開拆遷安置村戶代表大會、全體村民大會。10月25日，街道舉行拆遷安置補償協議簽約啟動儀式，順利完成第一批村民的補償協議簽訂。

　　“今年以來，水澗頭村拆遷安置工作已取得一系列階段性成果。”在拆除啟動儀式上，南城街道黨委副書記、辦事處主任蘇東表示，目前該區域確權工作已100%完成，房屋測繪工作已基本完成。自10月25日簽約啟動儀式以來，共簽約68戶86棟，已移交房屋28棟。

　　與此同時，拆遷安置住宅建設工作也在緊鑼密鼓地進行。今年11月初，宏圖路東側一塊108533平方米的地塊順利完成土地出讓工作，該地塊由深圳市潤投咨詢有限公司（華潤置地）以總價45億元的最高上限價成交。國際商務區開發建設工作實質性啟動后的首個出讓地塊、總用地面積超過10萬平方米、用于國際商務區內唯一的城中村水澗頭村的拆遷安置房建設，多重標簽之下，這宗地塊格外引人關注。

　　在這背后，“東莞效率”充分體現。今年4月以來，現場指揮部統籌協調市自然資源局、市財政局、市環保局、南城街道以及東實集團等單位，在6個月內就完成安置項目地塊的選址論證、土地清表、控規調整、土規調整、地塊包裝、經濟測算、土壤環境調查、土地出讓并聯審批等一系列土地整備工作，確保安置地塊于9月底順利掛網出讓。

　　滿足市民對美好生活新期待

　　滿足市民對美好生活的新期待，是這一輪東莞中心城區規劃建設的一個重要理念。

　　現場指揮部辦公室副主任鄧然介紹，在國際商務區最新的城市設計規劃校正方案中，經過多輪研究最終決定對水澗頭村采用區內安置，選定在商務區西側、距離水澗頭村不足200米的一片土地作為安置項目地塊選址。“這一選址從商務區規劃的整體性、兼顧村民的鄉土情懷、確保村民共享CBD開發建設紅利、提升村民生活水平等角度進行了綜合考慮。”

　　在安置小區的建設規劃上，現場指揮部也頗費一番心思。“農民上了樓不能永遠當農民，安置小區無論是風貌、立面還是商鋪、業態，一定要與CBD的高品質匹配。”鄧然表示，“我們根據村民提出的戶型配比等安置需求進行多輪修改，確保設計方案滿足村民訴求。”

　　為確保水澗頭村村民利益的同時，順利推動舊村拆遷和商務區建設工作，拆遷安置項目建成的住宅、商業物業實行安置物業限價、限銷售對象的“雙限房”模式。出讓信息顯示，項目按建筑面積計算限定最高銷售單價均不高于8000元/平方米，產權車位限定最高銷售單價不高于8萬元/個，大大低于周邊住宅的市場價，有力地保障村集體和村民補償物業的權益和價值。

　　同時，通過科學測算拆遷成本和土地收益，減輕政府推動水澗頭村拆遷和啟動商務區建設的資金負擔。此次出讓的地塊分為5個小地塊，2塊用做安置住房，還配置3塊地塊用于經營性項目，保障了安置項目開發主體的市場動力。

　　在外界紛紛猜測水澗頭村拆遷后原址的用途時，現場指揮部經過多輪討論后拍板，改變最初高強度開發商業辦公用途的規劃，將水澗頭舊村原址規劃建設為CBD乃至中心城區的景觀核心——中央公園，在這一寸土寸金的區域內打造22.25公頃的“城市綠心”，為市民提供高品質的生態、休閑、健身、娛樂公共空間，并配置文化商業、展示演藝、地下停車等公共配套設施，成為一個宜業宜居的樂園。公園選址方案公布后，得到水澗頭村村民的廣泛認可與支持。

　　中央公園及CBD首開區明年啟動規劃建設

　　除了中央公園，未來的CBD還有哪些亮點？

　　今年3月起，現場指揮部牽頭會同片區城市綜合運營商華潤置地開展東莞國際商務區規劃校正及地下空間等專項研究工作，目前已形成階段性成果。本輪規劃校正立足于“鏈接全球 領航東莞”的國際視野，提出東莞國際商務區定位為“東莞門戶、城市客廳、創新樞紐、區域引擎”，未來將打造為“世界智造門戶、灣區魅力都心”。

　　“門戶形象不一定是所謂超高的寫字樓，我們希望未來的中央公園成為東莞的門戶新形象。”在東莞CBD規劃校正方案編制單位AECOM公司的設計中，CBD的整體規劃結構為“一心兩軸四組團”。

　　其中，“一心”正是位于水澗頭村原址的中央公園，將打造與沿東莞大道的商務展示界面遙相呼應的城市景觀陽臺。“兩軸”為串聯城市東西生活組團的濱水休閑軸及融合城市和活力與未來體驗的中央活力軸，“四組團”分別為金融科貿組團、國際生活組團、總部運籌組團和創新活力組團。

　　“東莞CBD整個區域以中央公園為中心，橫向新基河流過，一側旗峰山屹立，山水相融的獨特景觀，形成東莞CBD的獨特之處，這種結合城市自然地理環境、城市布局形成具有地方特色的東莞CBD。”中國城市規劃設計研究院副總規劃師朱榮遠對這一規劃給予高度評價，“不僅可以拉近城市與居民的距離，更可以小中見大，將城市形象十分巧妙地融入到細節之中，顯得自然、平易近人，這也是對城市文化很好的運用和體現。”

　　“規劃科學是最大、最長遠的效益。”鄧然表示。10月23日舉行的CBD全球招商中，華潤、嘉里、新鴻基、恒基兆業等10家知名企業紛紛拋出繡球，簽署意向協議總投資高達410億元；11月5日安置項目地塊以最高上限價45億元成交……資本的青睞體現了市場對于商務區土地價值、區位條件、發展前景、規劃品質的認可。

　　隨著安置地塊的順利出讓，東莞國際商務區的工作重點將全面轉入中央公園以及首開區的規劃建設。圍繞“首開區建設全面啟動，優質企業招引加快推進，商務區空間框架展現雛形”的總體目標，計劃將于明年上半年完成中央公園國際競賽、首開區首批土地出讓等一系列工作，并盡快啟動中央公園、基礎設施以及首批重點項目的建設。

　　“東莞CBD要建設具有嶺南特色的居住區和住宅建筑，提供高品質、多樣化的居住、商業、文化和交往空間，打造為灣區更具引領性和地方特色的城市中心。”中國工程院院士、建筑設計大師何鏡堂這樣寄語東莞CBD。(南方日報記者 郭文君 陳啟亮 統籌：郭文君)

　　轉自：南方網

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