廣東省官方報告詳解房地產發展趨勢 有哪些風險需要警惕

　　作為第一經濟大省，廣東的房地產業起步早，房地產龍頭企業多，在全國的影響力大。

　　廣東省統計局日前發布的一份《廣東房地產開發規模、結構與效益研究》報告顯示，房地產業關聯度高、帶動力強，已經成為國民經濟的重要產業，對拉動經濟增長發揮了重要作用。快速發展的房地產在創造大量就業機會的同時，也為地方的財政作出了巨大的貢獻。

　　該報告是利用2018年全國第四次經濟普查數據，對廣東房地產開發投資的規模、結構和效益進行分析，并對建立房地產發展長效機制提出相關建議。

　　需要說明的是，雖然報告中的最新數據是2018年的數據，但是分析2013年到2018年的變化，可以從中觀察到整個房地產業發展的趨勢和存在的問題，具有重要的參考意義。

　　報告顯示，2018年，廣東全省房地產開發經營企業8721家，比2013年增加2140家，是歷次普查中企業數增加最多的一次，平均每年增加428家。2018年末，全省房地產業企業資產總計 111716.01億元，比2013年末增長169.6%，年平均增速21.9%。

　　在資產不斷攀升的同時，企業利潤率不斷提高。2018年廣東房地產開發企業利潤總額3461.84億元，是2013年的2.37倍，年均增長18.9%；平均利潤率(利潤總額 /營業收入)為23.4%，比2013年、2008年和2004年分別提高3.5個、7個和14.7個百分點。

　　廣東房地產開發建設在快速發展的同時，也直接拉動經濟增長。房地產開發投資占固定資產投資的比重也不斷提高，對固定資產投資的貢獻日益凸顯。2013年，廣東房地產開發投資占固定資產投資比重為 28.4%，2018 年上升至 40.9%。

　　房地產業發展還拓寬就業渠道，增加地方財力。數據顯示，2013年，廣東省房地產業就業人員人數 86.77 萬人，占就業人員比重為1.4%；2018 年，廣東房地產就業人員比 2013 年增加近 60 萬，達141.47萬人， 占就業人員的比重提高 0.8 個百分點。快速發展的房地產在創造大量就業機會的同時，也為地方的財政作出了巨大的貢獻，2018 年，廣東房地產業稅收收入3406.03 億元，占稅收收入的14.4%。

　　當然，在這個過程中，也存在不少需要關注的問題。其中一個是，土地購置費上升較快，房價上漲壓力增大。從開發投資構成來看，2013 年，廣東房地產開發企業完成投資中土地購置費981.77 億元，占投資的比重為 15.1%；2018年土地購置費4921.64 億元，占完成投資比重上升為 34.1%。 土地價格的不斷上漲，助推住房價格上漲，對房價調控帶來不小壓力。

　　中原地產首席市場分析師張大偉對第一財經分析，地價快速上漲，是房價上漲的重要因素。當然，在地價之外，還有其他因素也影響了房價上漲，比如貨幣供應、資金成本等。

　　根據人民銀行的統計，2018年廣東房地產貸款余額合計53380.73億元，占銀行業各項貸款比重達36.8%。

　　報告分析，一方面，信貸資金過度集中于房地產業，一旦出現房價大幅下降的情況，將嚴重影響銀行穩健經營，并有可能給社會穩定帶來隱患；另一方面，在信貸資源有限的情況下，房地產業的 “虹吸效應”會對小微企業、先進制造業、科創企業等造成擠出效應。而且，在房價“只漲不跌”的預期下，更易滋生投機行為， 使資金繼續“脫實向虛”，流向房地產市場，這無疑不利于新舊動能轉換和供給側結構性改革。

　　“銀行也是企業，從企業經營角度，更愿意支持規模大、抗風險能力強的企業。”廣東一家股份制銀行信貸部人士告訴記者，房地產企業規模大、財務規范，抗風險能力強，而很多中小企業風險比較大，企業壽命更短一些。

　　針對房地產長效機制，報告也提出一些建議，包括建立健全法律法規，確保房地產稅征收穩步推進。一方面，要在發揮房地產稅作用的前提下，體現稅收公平，保障政府稅收收入，拓展稅基。在具體征收中，需要將城市范圍內的商品房、辦公樓、商業營業用房等納入征稅范圍；另一方面要完善稅制結構，實現稅收調節收入分配的功能。通過適當消減開發環節的稅種以及交易環節的稅費，重點增加持有環節的稅種，改革房地產稅制。

　　其次，報告建議，完善土地供應，制定結構合理的多元供應模式。要加大土地供應的監管力度，探索差異化土地供應方式，使土地供應的優化成為房地產長效機制建設的起點。此外，報告還建議，要改革財政制度，降低政府對土地的依賴；優化資源配置，推動資源均等化建設。

　　轉自：第一財經

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