長租公寓在資本介入后，似乎有所跑偏了。兩個月前，我愛我家前副總裁胡景暉的一席話發人深省——長租公寓的爆倉比P2P爆雷更危險。殊不知，一語成讖，在短短的兩個月內，杭州鼎家和上海寓見相繼出現資金鏈斷裂。
寓見公寓的倒下是最新案例，這家創業不過四年的公司坦承，由于自身的經營不善，目前已經出現了嚴重的資金短缺，由于股權全部質押給貸款銀行，且賬戶管理權也被銀行全面接手，目前已經沒有任何資金可以調配。
寓見公寓的關張留下了一地“雞毛”，房東和租客損失慘重，尤其是此前使用了租金貸的租客，在房東無法收到租金的情況下，不僅面臨著被趕出去的局面，同時如果不按時償還租金貸款，他們的征信也將因此受到影響。
對于租金貸的不合理使用是壓倒寓見公寓的一根“稻草”。租金分期一直被視為優質的消費貸場景，但目前的市場參與者通過違規設立資金池，并動用資金池去高價爭搶房源，而一旦房源出現較高的空置率，或者運營成本較大，流動資金就吃緊，資金鏈斷裂也就成為大概率事件。
租金貸的“元兇”
住房租賃市場這幾年的蓬勃發展不僅催生了數以千計的長租公寓品牌，同時在上下游產業鏈也衍生出了相應的金融服務，租金貸就是在這樣的背景下應運而生，它的初衷是為租客解決租房資金短缺的問題。
這一金融產品本無原罪，只不過，在這兩年長租公寓品牌商為了快速做大規模的訴求下，租金貸開始出現違規使用，甚至“變味”了。實際上，眼下的租金貸已不再僅僅只是租金分期的概念，它的模式是租客在和長租公寓簽約時，與該企業的合作銀行或者金融信貸機構簽訂貸款合同，金融機構將替租客支付全年甚至兩年的房租，提前將租金預付給長租公寓商，而租客則須向該金融機構按月清還租房貸款。
但在實際操作中，很多公寓品牌卻走上了歪門邪道，不少租客是在不知情的情況下使用了租金貸產品，租客的個人信用成為了長租公寓品牌商獲取貸款的背書。而在實際獲得貸款后，長租公寓品牌商并未形成專款專用，而是違規動用資金池，將該部分資金投入于爭搶房源的競爭中。
寓見公寓在將房屋租給租客時，租客就被建議一次性付清一年租金，以享受更為低廉的租金。同時，寓見公寓建議租客從元寶e 家等金融公司貸款，再由金融公司將一年租金預付給寓見公寓，而租客需按期向金融公司還款。由于租客采取押二付一的付款方式，寓見公寓可以一次性拿到12 個月的租金與兩個月的押金。
如此一來，寓見公寓就實現了快速“套現”，進而將資金滾動于下一輪的房源獲取中，但寓見公寓顯然忽視了“加杠桿”帶來的潛在經營風險。長租公寓的盈利模式眼下并不清晰，這也不可避免地帶來了回報周期長的問題，長租公寓品牌目前仍然無法實現自我造血，只能依靠外部融資輸血。
而一旦融資不暢、空置率過高、租金異常波動、租戶違約等情況出現，其資金的精準流動設計就會受到影響，進而引發“多米諾骨牌效應”，資金鏈的斷裂就在所難免。
某種程度上來說，“租金貸”是寓見公寓倒下的“元兇”之一，而租金貸違規使用背后是行業發展的競爭壓力。目前，長租公寓品牌的數量已經超過了1200家，幾大主力陣營包括地產商、資產管理機構、房地產中介和創業公司，它們無一不希望搶下更大的市場份額。
一方面規模容易形成效益，另一方面規模也是再融資的砝碼，久而久之，在資本的介入下，長租公寓就淪為了一場“燒錢游戲”。
服務和滿租率是關鍵
寓見公寓的倒下雖然還不至于讓同行人人自危，但它對行業的發展也敲響了警鐘——長租仍是傳統行業，需要扎實的管理和運營，靠資本運作、燒錢難以為繼。
實際上，寓見并不能代表在消費升級時代的長租市場中興起的機構房東。這個市場有典型的冰山效應，浮在水面以上的少數融資燒錢做規模的“寓見們”只是極少部分，而在水面之下的則是大量的中小機構房東，并且呈現顯著的“長尾特性”。艾瑞咨詢發布的《2018年中國長租服務行業研究報告》顯示，2018年預計全國出租房整體在7500萬套(間)的規模水平，其中B2C模式機構房東房屋持有總量約在2500萬間左右，而頭部規模型品牌公寓在機構中占比約5%，其余大部分參與者是長尾的中小機構房東。而這些中小機構房東沒有融資，規模不大，都在花自己的錢做實實在在的生意，追求每一個租約的差價利潤，用業內實現出租盈利的92%的滿租臨界點來看，這部分中小機構房東絕大部分都能實現，否則他們根本賺不到錢，甚至虧錢，這生意就根本無法持續下去。
從需求的角度講，頭部的品牌公寓和長尾的中小機構房東滿足著差異化的客群需求，前者由于定位較高，擁有很高的標準化，因此它的租金往往也偏高，分布區域也有限，這就決定了其只能滿足小部分客群的需求，而租住市場的個性化需求很明顯，個人還是小家庭，收入如何，品味怎樣，是否養寵，是否需要陽臺…這些需求的差異寬度很大，一定要由更大的長尾多樣的供給模式才能滿足。
從以上可以看到，機構長租市場是一個巨頭玩家和小而美玩家共存的市場，而即便是巨頭，也不能好高騖遠的追規模和搭建地基不實的品牌，否則就會嘗到寓見的苦果。相反，小而美的機構數量更多很多，且務實的經營生意本身，做好服務和口碑，持續建立獲客能力并管理好成本就能獲得長久且有利可圖的生存狀況。
構建健康生態是行業未來
長租市場和酒旅業的發展類似，后者過去的發展最能現身說法。和長租公寓一樣，品牌酒店雖然有頭部效應，但不占有最大的市場份額，而中小酒店及非標酒店呈長尾分布，體量最大，但品質良莠不齊。
攜程等OTA平臺的出現帶來了改變，作為平臺，它們對酒旅業的發展起到流量匯集、完成交易、大數據積累、建立行業口碑、提升用戶粘性和忠誠度以及推動行業服務標準形成的作用。
這也意味著，在長租公寓領域，同樣需要互聯網平臺來賦能，一方面提供流量和服務，同時也推動行業向規范化、標準化的方向發展，從而建立良好的行業生態，提升租客體驗，又讓好的機構在這輪長租大潮得到更好發展。
比如，巴樂兔租房就是一個典型的賦能房東的平臺，它滿足了機構房東們從流量到運營再到管理和發展的各種需求，將租客價值、房東利益和第三方服務整合在一起，運營成一個互惠互利的生態系統。在這樣的系統內，機構房東的滿租率得到保障，服務也讓租客滿意，口碑和商業利益得到統一，生意先做好做穩，在這個基礎上，再圖進一步的發展，這樣以服務和經營為基礎的發展策略會規避寓見們所發生的問題，是務實的選擇。
總結，未來構建良性的行業生態，從業者務實的面對經營和服務問題，整合行業資源，正確運用資本的力量，才是生存和發展的根基。
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轉自：中房網
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