當前位置首頁 > 中國制造 > 企業 >

黎乃超：房地產業是中國最大的制造業之一

來源：中國產業經濟信息網時間：2019-01-14

　　為深入落實黨中央、國務院關于全面推進“鄉村振興”戰略的重大決策部署，要堅持農業農村優先發展，切實抓好農業特別是糧食生產，著力增加優質綠色農產品供給，改善農村人居環境，繼續深化農村土地制度改革。房地產業良性發展迎來重要機遇期。

　　北京住宅房地產業商會會長、社科院經濟學博士黎乃超論述：近些年來房地產業得到了迅猛發展，對國民經濟做出了不可替代的社會貢獻。

　　制造業是國民經濟的物質基礎和產業主體，作為國民經濟的核心產業之一，是國家安全，國民經濟，社會民生的重要基礎。無論經濟怎么發展，社會怎么進步，人們總是有衣食住行等方面實實在在的需求。另外，制造業還能夠解決大量的就業，尤其是能夠解決普通勞動人口，尤其是城市化進程中從農村轉移出來的勞動人口就業。更好的解決城市功能優化、產業升級釋放出的普通人力資源，回歸鄉鎮的剩余勞動力就業問題，真正實現農民城鎮“市民化”，促進實現農業轉移人口落戶城鎮的新型城鎮化目標。

　　“鄉村振興”戰略將為幾億農民人口的衣食住行得到翻天覆地的優質改善，也是幾千年來前所未有的偉大惠民創舉!也將成為房地產服務民生良性發展的重要惠民機遇期。中國制造業是國民經濟發展的核心之一，服務民生良性發展的房地產業將成為制造業的重要推動力之一

　　那么什么才是制造業呢?通常認為制造業是指機械工業時代對制造資源(物料、能源、設備、工具、資金、技術、信息和人力等)，按照市場要求，通過制造過程，轉化為可供人們使用和利用的大型工具、工業品與生活消費產品的行業。具體包括：產品制造、設計、原料采購、設備組裝、倉儲運輸、訂單處理、批發經營、零售。也就是說，制造業涵蓋了從生產到銷售的整體過程。

　　根據制造業的定義及概念，我們認為房地產業符合制造業的屬性，分析如下：

　　一、1、是物料的生產轉化，2、是能源設備工具的生產轉化3、是技術信息的生產轉化，4、是人力的生產轉化，5、是資金的生產轉化。二、具體包括1、產品生產，2、產品設計，3、原料采購，4、設備組裝，5、倉儲運輸，6、銷售。

　　房地產業涵蓋了從生產(土地整理、規劃設計、施工建設、裝修裝飾、水電設備安裝、有線電視、網絡安防消防等幾十種產品的組合生產，推出老百姓滿意的合格產品)到銷售的整體過程。

　　房地產業作為制造產業主要是因為其提供的房屋產品具有制造業產品的屬性。首先房屋是人們的生活資料，任何人(甚至動物)生活和休息都離不開房屋;其次房地產是生產資料，是任何經濟活動不可缺少的，在現實經濟中任何經濟業務的展開也幾乎都需要辦公室、廠房、倉庫等固定場所。房屋內的各組成部分，如建筑主體的水泥鋼筋木材、房屋內置的家具家電，同時為了房屋使用所配套的水、電、暖、氣等管線基建無一不是制造業的產品。房產就是制造業產出的一類商品，是房地產開發公司以盈利為目的建造，經房地產有關主管部門批準于市場自由出售。它具有制造業商品的全部屬性，并在法律上具有完整的所有權。即通過對自然材料進行加工，制造實實在在的房屋，形成可供人們使用、居住、生活生產的產品。

　　因此，房地產業是制造業的推動力之一。

　　房地產業在國民經濟發展中也是拉動內需的推動力之一

　　廣義上說房地產業是以土地和建筑物為經營對象，從事房地產開發、建設、經營、管理以及維修、裝飾和服務的集多種經濟活動為一體的綜合性產業，是具有先導性、基礎性、和帶動性的產業。在此基礎上從房地產開發投資、房地產生產和房地產消費三大領域系統中涵蓋建筑業、金融業、能源供應業以及建材、家具、鋼鐵、化工、機械、非金屬礦物制品業、黑色金屬冶煉及壓延加工業等各類制造業。

　　由此，房地產業作為國家基礎建設的核心之一，通過制造和土地增加社會財富，成為推動經濟發展的全民產業，成為國民經濟的重要核心產業之一。

　　首先，核心產業是指在國民經濟中生產發展速度較快，對整個經濟起引導和推動作用的先導性產業，其產業規模在國民經濟中占有較大份額，并起著支撐作用。核心產業具有較強的連鎖效應，對為其提供生產資料的各部門、所處地區的經濟發展變化，有深刻而廣泛的影響。一般而言，國民經濟支柱產業有三個標準：一是產業具有持續旺盛的需求;二是產業能為國民經濟提供較多的增加值和較多的財政收入;三是產業的關聯度強，能帶動眾多相關產業發展。

　　我國最早的房地產開發投資數據產生于1986年，僅101億元，經過近30年的發展，2013年房地產開發投資巳達86013億元，是1986年的852倍，年均增長28.4%。

　　2004年以來，房地產開發投資形成的固定資本形成總額占GDP的比重呈上升的態勢。2009年及以前為6%左右，2009年以后均達到或超過7.5%，2013年達8%。2004—2013年，房地產開發投資形成的固定資本形成總額占GDP的平均比重為6.8%。詳見表2。

　　從房地產開發投資對GDP增長的貢獻率來看，2004年以來均在5.8%以上，年度間有所波動：2005—2008年低于6.5%;2009年最高，為13.3%;2012年和2013年持續提高，2013年達到9.3%。2004—2013年，房地產開發投資對GDP增長的年平均貢獻率為7.8%。詳見表3。

　　僅以2013年為例，房地產開發投資86013億元，其中建筑安裝工程投資63919億元，設備工器具購置1250億元，其他費用20844億元。建筑安裝工程投資、設備工器具購置大部分形成固定資本，其他費用主要包括土地購置費、舊建筑物購置費，不直接形成固定資本，予以扣除。根據上述模型，分析計算房地產開發投資對各行業的拉動作用，得出以下結果。2013年，房地產開發投資拉動GDP為53848億元，占GDP的比重為9.4%，其中第一、二、三產業增加值分別為1651億元、39418億元和12779億元，占比分別為2.9%、15.8%和4.9%，拉動進口11320億元。其中，房地產開發投資對建筑業增加值的拉動作用最大，達16808億元，占建筑業增加值的比重為43.1%;對水泥、玻璃、鋼鐵、化工、五金、家電、家居用品、家具等工業增加值拉動作用明顯，拉動全部工業增加值達22611億元，占工業增加值的比重為10.7%;對交通運輸、批發零售、金融等第三產業部門也有較強的拉動作用，拉動金融業增加值2281億元，占金融業增加值的6.8%。

　　將房地產業自身的增加值與房地產開發投資拉動的相關行業增加值相加，可以看出房地產生產活動對國民經濟增長的重要作用。2013年，房地產業增加值為33295億元，房地產開發投資拉動的相關行業增加值合計53848億元(詳見表4)，兩者總計為87143億元，占全部GDP的15.3%;房地產業對GDP增長的貢獻率為4.6%，房地產相關行業對GDP增長的貢獻率為24.8%，兩者合計為29.4%。

　　房地產業的在國民經濟發展中的影響

　　1、我國每年鋼材的25%、水泥的70%、木材的40%、玻璃的70%和塑料制品的25%都用于房地產開發建設;與房地產業相關的行業達60余個。在房地產開發建設中，僅住宅建設需要的建筑材料和零部件就達2000種以上;

　　2、房地產業是現階段我國經濟中重要的產業組成部分，對國民經濟發展具有重要的拉動作用，說它是核心產業之一，是因為對拉動鋼鐵、建材、家電、家居用品等產業發展舉足輕重，對金融穩定和發展也至關重要，改善民生也具有重要意義。房地產業關聯度也比較高，其發展可以帶動冶金、建筑、建材、機械、設備、水泥、玻璃、木材、塑料、電器、家具等行業的發展，并具有促進金融、商務、商貿、交通、旅游和休閑等現代服務業的綜合發展。

　　房地產業對改善國民生活水平的貢獻

　　改革開放以來，特別是隨著住房制度的改革和發展，我國住房建設力度不斷加大，城鄉新建住房面積不斷增加，人均面積大幅提高，居民住房條件獲得極大改善。

　　1.城鎮情況

　　1978年，城鎮新建住房僅3800萬平方米，1986—1992年，城鎮新建住房面積年均在2.4億平方米以內，其中1990年較少，僅1.73億平方米;1993—1998年，城鎮新建住房面積由3.08億平方米提高到4.76億平方米;1999一2004年，城鎮新建住房面積年均在5.5億平方米上下;2005年開始迅速上了多個臺階，由6.61億平方米提高到2013年的12.12億平方米。2002—2017年，城鎮新建住房共81億平方米，城鎮居民人均住房建筑面積由6.7平方米提高到40.8平方米。

　　2.農村情況

　　1978年，農村新建住房面積為1億平方米，1980年迅速達5億平方米。1985—2008年，農村年均新建住房面積7.5平方米。2009年，農村新建住房面積突破10億平方米，至2013年，農村每年新建住房面積均在10億平方米左右。隨著新建住房投人使用，農村居民人均住房面積持續增加，從1978年的8.1米逐步增長為2017年的45.8方米。

　　“鄉村振興”戰略是改善民生、推動國民經濟發展的偉大舉措