樓市流動性正在脫離炒房慣性

　　3月17日，北京樓市調控措施進一步升級，二套房在“認房又認貸”同時，二套普通自住房最低首付款比例提高至60%，二套非普通自住房提高至80%，成為全國門檻最高的城市，且房貸款期限降至25年。據不完全統計，2月底以來大約有二十多個城市(縣)出臺了新一輪調控措施，一二三四線城市均有覆蓋。在這些措施影響下，預期未來上述樓市交易量出現“急凍”的可能性上升，樓市流動性整體趨向緊張。同時，全球貨幣環境出現逆轉可能性急劇上升，貨幣政策向常態回歸的內在動力顯著增強，也將顯著影響到樓市流動性。這些都與當下炒房慣性形成背離，需要理性認識。

　　當前炒房熱情仍在高位

　　1998年我國啟動住房制度改革以來，住房不動產投資無疑是近20年內最富價值的投資品種。特別是2003年以來，我國出現了住房價格普遍上漲現象。作為國際大都市的北京、上海、深圳，以及作為區域經濟金融中心的南京、杭州、廈門、天津等二線城市，住房價格均出現了巨幅上漲。回顧住房價格歷史運行軌跡，除2008年四季度因執行適度從緊貨幣政策致樓市資金閥門收緊引發房價小幅回調外，二十年間我國住房價格大體呈現單邊明顯上漲態勢，顯示出住宅不動產投資的巨大財富效應。同時，我國熱點城市住宅價格運行就顯示出顯著的預期自我實現特征。以國際大都市住宅價格為參照物，市場普遍預期一線熱點城市房價將與國際大都市接軌，由此大量社會資金涌入，加上市場投資投機炒作，一線城市房價超越基本面支撐出現大幅上漲，透支了未來購買力。而房價上漲預期的自我實現機制，導致實際住宅交易價格出現高位接力上漲現象，反過來又進一步強化了房價上漲預期，為炒房慣性添加了充足動力。

　　據央行發布的2017年一季度城鎮儲戶問卷調查報告，未來3個月內準備出手購買住房的居民占比為22.9%，較上季度提高2.8個百分點。值得注意的是，居民購房意愿連續四個季度出現提升，去年二季度、三季度和四季度居民購房意愿分別為15.1%、16.3%和20.1%。今年一季度22.9%的購房意愿創下自2007年一季度以來的新高。這表明，在去年國慶節前后熱點樓市集中出臺調控措施之后，房地產市場投資炒作氛圍還沒有完全消減，投資炒作慣性依然存在。

　　樓市流動性總體趨緊縮

　　將近年我國房價上漲放在全球流動性的大環境里看，不難發現應對2008年國際金融危機的量化寬松貨幣政策，為全球資產價格的上漲提供了充足的動力。雖然房價是市場供求博弈的結果，但房地產與金融的高度關聯，使得流動性狀況與房價運行走勢存在極強的正相關性。目前來看，我國樓市面臨的流動性環境正在發生改變，而從全球金融治理角度分析，各國通貨膨脹正在上升，因而貨幣政策回歸常態的內在動力顯著增強。

　　目前來看，我國樓市面臨的流動性約束在增強。抑制信貸資金流向房地產泡沫，已經成為管理部門共識。差別化住房信貸政策調整，特別是最近二套房首付款成數提高、認房又認貸政策、縮短房貸年限，已經向市場充分傳遞了房貸政策趨向緊張的信號，預期未來分城施策并調整住房信貸政策的頻度將會增多。差別化住房信貸政策直接影響到房地產市場需求端的流動性。在房地產市場供給端，圍繞著資產管理業務的統一監管、穿透監管，通過資產管理業務向房地產開發企業提供流動性的渠道勢必收窄、融資規模收縮，加上堅持“房子是用來住的，不是用來炒的”政策下，房地產開發企業債券融資、股權融資的規模也會受到影響。而我國房地產開發企業資產負債率普遍較高，流動性風險較大，目前我國房地產業上市公司平均資產負債率達80%。

　　同時全球流動性狀況逆轉的可能性顯著增加。2008年國際金融危機爆發后，以美聯儲為代表實施了三輪量化寬松貨幣政策，歐洲中央銀行、日本央行等發達經濟體中央銀行在實施量化寬松貨幣政策上也是不遺余力。目前來看，美國經濟增長表現最好，據美國勞工部最新發布的數據，2017年2月份美國失業率為4.7%，非農就業人數新增23.5萬人，高于預期的20.0萬人；2月未季調核心CPI年率2.2%，通貨膨脹形勢上升。2017年3月份美聯儲加息后，美國已經連續三次加息。而隨著物價回升，其他發達經濟體跟進美聯儲加息的可能性也在上升。近日，英國2月消費者指數年率增長2.3%，為2013年底以來第一次超過英格蘭銀行的目標。受此消息刺激，英鎊兌美元出現明顯回升。歐洲中央銀行暫時維持貨幣政策不變，但基調有所調整，歐元區物價水平開始出現上升。2017年2月未，歐元區季調CPI年率上升2%，已經超出了歐洲央行的目標。2017年，我國實施穩健中性的貨幣政策，市場利率和流動性也將會出現調整。這些情況表明，全球資產價格炒作的流動性環境正悄然收緊，盲目超配熱點城市住宅有可能成為高位“接盤俠”，值得高度關注。

　　不管怎樣，個體非理性向理性的轉變，需要一個痛苦的風險釋放過程。過去這么多年，我國房地產市場從未經歷完整周期考驗，市場風險不斷積累膨脹，投資者從忐忑、興奮到無所畏懼，展示出無知者無畏的氣概。只有真實感受風險，才能學會警畏市場，收縮非理性狂熱。從根本上說，真正能夠投資保值的是經濟基本面和環境，若房地產業過度繁榮、過度虛擬化，而百業不興，還有誰能接盤變現已經處于非理性膨脹的房地產財富幻覺？由此可見，不能不高度關注樓市流動性與炒房慣性的背離趨勢。

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