多位業內專家表示，隨著銷售、投資等數據環比改善，當前房地產市場的積極變化更加明顯，回暖勢頭向好。后續穩定房地產市場政策措施實施力度有望逐步加大，政策效果將更加明顯。可以預期的是，房地產市場景氣度有望持續回升，同時，隨著房地產市場趨穩，下半年其對經濟穩定的作用將逐步顯現。
銷售數據將環比好轉
由于基數效應等因素，簡單根據同比數據判斷房地產市場形勢會存在誤區。從環比來看，6月房地產銷售數據進一步回暖。據克而瑞研究中心監測，80個重點城市6月前20日新建商品住宅累計成交量達1416萬平方米，環比增長18%；重點35城開盤去化率自5月下旬便逐步企穩回升，增至52%。
萬科董事會主席郁亮日前在萬科2021年年度股東大會上也表示，進入6月之后房地產銷售數據環比明顯上升。克而瑞研究中心副總經理楊科偉認為，6月銷售數據環比顯著回升是大概率事件，整月增幅料維持在2成左右，同比降幅也將收窄。
政策密集出臺，部分剛需和改善性需求持續釋放，植信投資首席經濟學家兼研究院院長連平預計，房地產市場或于二季度末迎來銷售底。
貝殼研究院認為，銷售端的回升也使得房企資金流得到補充，進而帶動房企投資開工有所改善。根據國家統計局日前發布的數據測算，5月房地產開發投資額和房屋新開工面積分別環比增長14%、29%。
從土拍市場來看，加速回暖的跡象更加明顯。易居研究院智庫中心發布的《百城土地成交報告》顯示，6月前20日百城土地成交金額為1661億元，環比5月前20日增速為53%。
克而瑞研究中心市場研究總監馬千里表示，二季度以來，房地產市場利好政策不斷，在“房住不炒”的大方針下，諸多地方優化了相應的政策，意在盤活市場與提升購房積極性。市場預期的改善疊加集中供地城市土拍規則優化，將在一定程度上提振房企拿地的信心。
融資環境逐步改善
在銷售環比回升的同時，房企融資環境也在持續改善，助力緩解房企現金流壓力。
Wind數據顯示，截至6月29日，房地產行業信用債發行數量為58只，較5月同期的43只明顯增加。隨著房地產市場的逐漸回暖，更多海外資金開始關注中資房地產債券的投資機會。據悉，美國對沖基金Gramercy Funds已購入2億美元中資房地產債券，并將繼續增持。
在房企融資環節，近期多家優質民營房企被監管機構選為示范房企，陸續發行人民幣債券。同時，監管部門也在持續推動商業銀行合理發放房地產開發貸款，并重點支持優質房地產企業，通過并購貸款和發行債券并購困難房地產企業優質項目。市場人士表示，在政策利好下，未來房企融資環境將持續改善。
融資環境的回暖，也讓房企更有底氣應對本輪償債高峰。從房企境外融資看，碧桂園表示，將提前回購約4.11億美元票據。不僅是碧桂園，多家房企也在真金白銀回購美元債，提振市場信心。
比如，6月20日，復星國際宣布對兩筆境外債券回購，總金額不超過2億美元；隨后在22日又發出公告稱，要對兩筆年內到期境外債券進行全額回購。此外，遠洋集團今年也曾兩次提前償還到期債務。在4月提前償還一筆美元債后，其未來兩年內再無美元債到期；6月又提前一周將兩筆ABS債券償還，總金額8.75億元。
良好發展勢頭料延續
展望下半年，隨著各項支持政策的出臺和逐步落地，房地產市場景氣度有望持續回升，呈現良好發展勢頭。
就房地產投資角度而言，連平預計，房地產投資可能于三季度觸底企穩。在疫情得到有效控制的前提下，四季度有可能出現小幅回升。渤海證券研究所分析師周喜認為，疫情得到控制和房地產政策優化，有望通過提升消費者購房能力及扭轉預期推動銷售的進一步向好，進而對投資形成帶動，房地產開發投資同比增速有望在四季度回升至4%左右。
民生證券分析師周君芝也表示，下半年房地產銷售料好于上半年。“遞延需求釋放、政策刺激效果落地等因素，都將推動下半年房地產銷售同比增速將好于上半年，這也意味著居民信貸規模將回升。”她說。
除了房地產投資和銷售將進一步回暖以外，房企對房地產市場發展形勢也持樂觀態度。郁亮日前表示，“短期市場已觸底，市場恢復是一個緩慢、溫和的過程。”
從房地產政策而言，短期來看，連平認為，當前房地產市場仍處于探底過程，有必要從供需兩端進一步推出有力度的政策舉措，著力促進購房需求釋放，改善房企融資環境，促進房地產市場平穩健康發展。比如，適度下調房貸利率、下調房貸首付比例、商業銀行加快開發貸審批和發放速度、優化融資環境等。
中信證券首席經濟學家諸建芳表示，預計房地產政策將圍繞剛性和改善性需求充分發力，為房企和地產鏈轉型提供時間窗口，并有力促進地方經濟穩定增長。
轉自：中國證券報·中證網
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