鞏固房地產調控效果必須抑制融資過快增長

　　9個熱點城市的新建商品住宅價格指數環比上漲，而且最大漲幅擴大為2.5%，轉眼又出現了普遍上行的跡象。

　　今年的房價走勢可以說是一波三折。去年四季度，房價本來已經出現了普遍下行的跡象，12月份，15個熱點城市有12個的新建商品住宅價格指數環比下降。但今年一季度，房價走勢突然變化，環比上升的城市個數逐月增加，到3月份，有9個熱點城市的新建商品住宅價格指數環比上漲，而且最大漲幅擴大為2.5%，轉眼又出現了普遍上行的跡象。4月剛剛過去，國家統計局尚未發布數據，但一些中介機構發布的數據顯示，4月，北京、廣州新建商品住宅的成交量和成交均價都出現了環比下跌。看起來，4月之后房價的走勢可能又會轉向。

　　房價出現下行的走勢，是因為投資投機受到了調控措施的抑制；但投資投機的力量并沒有消失，只是暫時偃旗息鼓，經過一段時間，在適應了調控措施之后，又會釋放出來，推動房價再現漲勢；于是房價上漲較快的城市繼續出臺更為嚴厲的調控措施，對投資投機施加更大的壓力，又可以使房價上漲的勢頭受到一段時間的抑制。

　　去年9月30日之后各地陸續出臺的調控措施。今年3月17日和18日，當時漲價勢頭較強的北京和廣州又先后出臺新政，又分別于3月26日和30日出臺了進一步的措施，這應該是4月北京和廣州的房價走勢出現下行跡象的主要原因。這次調控的效力能否持續，能夠持續多久？拭目以待。

　　在這一輪房地產調控中，出現了一種新的現象——投資投機力量與相關調控的博弈。在以往的多輪調控中，這樣的博弈并不明顯，投資投機力量一般都會在調控措施出臺之后停歇比較長的一段時間，一般在一年左右；而且，它們往往是在調控措施放松以至刺激政策出臺之后才再次爆發。也就是說，投資投機力量是順應政府調控的。但這次，投資投機力量似乎捉起了迷藏。

　　3月17日北京出現新政，開始認房又認貸，提高首付，縮短貸款期限，而且實施了限售這樣的新措施。但投資投機者發現商住房并不受限制，很多資金立刻轉向投資商住房。一發現這樣的跡象，北京市政府馬上就采取措施，3月26日就對商住房的銷售、購買、信貸進行了限制，堵上了這個投資投機渠道。廣州也是如此。以往的調控基本上沒有對商住房投資有過限制。由此可見本輪調控決心之大，發現一個問題就解決一個問題。

　　為什么本輪調控決心這么大？一方面，是因為房價上漲的勢頭并未受到真正抑制，所以需要不斷出臺措施鞏固調控的效果。另一方面，是因為中央明確了“房子是用來住的，不是用來炒的”，而且地方政府加強了政治意識、大局意識，不能因為眼前的經濟利益而放任房價上漲。

　　為什么投資投機力量仍然比較強呢？一是因為市場主體已經形成了一種思維慣性——地方政府不可能長時間抑制房價，遲早會為了經濟利益而采取刺激措施，目前房價的下行意味著今后房價更大幅度的上漲，因此要抓住時機入市。二是因為投資投機者仍然能夠比較便利地獲得融資，這為它們的博弈提供了比較充足的“彈藥”。一季度末，人民幣房地產貸款余額28.39萬億元，同比增長26.1%；其中，個人住房貸款余額19.05萬億元，同比增長35.7%。這都是非常高的增長率。據此還可以估計，房地產領域通過其他渠道獲得的融資支持也非常多。本輪調控主要是因城施策，因此，在各地出臺嚴厲措施的同時，房地產的融資環境卻沒有相應地收緊。實際上，一季度的整體融資環境仍然是比較寬松的。

　　房地產調控的效果要得到鞏固，必須使融資增長受到抑制。近日有媒體報道，多個城市的房貸利率折扣減少了，北京有包括工農中建交在內的8家銀行對首套房利率執行基準利率。這當然能夠在一定程度上抑制資金流入房地產領域，但融資環境的收緊，只靠地方政府是不夠的。金融監管部門加強監管會更為有效，他們近期已經開始這樣做了。

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