樓市“小周期”觸頂后輪動回落

　　剛剛過去的4月份，熱點樓市量價齊跌。根據中國指數研究院統計，4月份一線城市新房成交面積環比和同比分別下降30.5%、34.6%；二線城市成交面積環比和同比分別下降16.02%和35.45%。預售管控下，4月份熱點城市新房價格非穩即跌，上海新房均價環比下跌21.3%，深圳新房均價連續6個月下降。春節后樓市回升，主要在二手住房市場。近期，熱點城市密集調控，二手房市場見頂回落。

　　北京是本輪樓市調控的領頭羊。針對二手房市場，北京在40天內發布了13項調控政策，5月初更是將首套房和二套房貸利率分別上調至基準利率和基準利率的1.2倍。4月份，北京二手住房市場觸頂回落，當月二手住房共成交16902套，環比3月下降35%，同比去年4月減少36%。“3.17”新政至今，北京二手住房日均成交量較新政前下滑了75.6%。成交量大幅下滑也帶動房價下降，4月份北京二手住房成交均價為59564元/平方米，比3月份下降了6.8%。

　　北京樓市走向具有極強的代表意義。比如，目前已有18個城市啟動了“限售”政策。在控制“類住宅”問題上，上海、廣州、深圳已相繼跟進，比如暫停新增“類住宅”的規劃和供應，“類住宅”銷售對象僅限于企業等。此外，從北京開始，資金面緊縮趨勢越來越明顯，根據融360統計，4月份全國首套房平均貸款利率為4.52%，環比上升0.67%，自1月份以來已連續4個月上升，房貸優惠利率折扣調減。4月份，全國35個城市533家銀行中，有122家銀行首套房利率折扣調減，占比22.9%。

　　目前，上海、深圳等地，部分商業銀行首套房貸優惠利率由基準利率的9折上調至9.5折。值得注意的是，未來“三期疊加”的宏觀背景下，貨幣環境相對友好，人口流入和就業機會集中的大城市或都市圈，房價上漲壓力很大。廣大三線、四線城市去庫存仍然在進行中。因此，具有調控精細化效應的“定向加息”，以及限售、限購等限制性措施，或許是中期內要堅持的管理措施。

　　除了“定向加息”這一價格型工具，阻斷違規資金進入樓市的數量型工具也已生效。近期，銀監會一個月內下了7道金牌，目標直指非標亂象，堵塞資金違規流入地產、政府投融資平臺。同時，今年央行全面落實MPA考核，非標資產將進入資本充足率約束銀行資產擴張的范疇。春節前開始的貨幣市場“鎖短放長”，疊加非標緊縮，銀行和非銀機構投融資開啟緊縮。

　　當前，40%的新增信貸定價，要間接掛鉤貨幣市場利率和國債利率，而非基準利率。盡管，居民房貸安全邊際較高，但收益率較低，融資成本抬升必然會拉高房貸利率。同時，出于去年以來居民杠桿率過快攀升的顧慮，今年新增房貸額度壓縮，央行的目標是要把新增房貸占總新增貸款的比控制在30%以下。因此，今年新增房貸要比去年減少20%-30%。截止到3月末，個人住房貸款余額19.1萬億元，同比增長35.7%，比上年末回落1.1個百分點。房貸利率和信貸投放雙重緊縮。

　　2016年，銀行新增住戶貸款達到5.68萬億元，較2015年翻了近一倍，占全部新增貸款近50%，還不包括2萬億元的公積金貸款。工、農、中、建四大行60%以上的貸款是居民房貸。住戶貸款占GDP的比重(即居民杠桿率)，從2015年的35%上升到2016年的45%。可判斷，2016年以來的房價暴漲，信貸高投入和杠桿支持是重要推力。如果成本和資金投放雙重緊縮，房價上漲的動力將衰減。

　　因此，北、上、廣、深等熱點城市，當前樓市量價呈現短周期“頂部繁榮”的態勢，調控“落地”和資金面緊縮的滯后影響，將會在今年二季度以后全面顯現，熱點樓市也將開啟“頂部回落”的走勢。同時，樓市分化格局越來越明顯，由于農民工“回流”、高鐵擴大樓市半徑、返鄉置業等因素驅動，加上近年來“去庫存”政策仍在生效過程中，中西部人口大省(如河南、廣西、四川、云南等)省會城市及周邊，樓市依舊旺盛。

　　“五一”期間的消息顯示，鄭州、南寧等二線城市及其周邊衛星城(如鄭州的滎陽)，日光盤和“搶房大戰”再次上演。同時，都市圈核心城市及轄區縣市啟動強力調控后，樓市熱度開始傳導至核心城市輻射區域，比如江蘇的鎮江、淮安、南通，廣東的韶關、清遠，福建的漳州等地，近期房價上漲明顯。

　　本輪樓市“冒頭即打”和精細化調控的基調下，這些城市也將啟動后續調控。隨著調控“落地”，樓市資金面開啟緊縮進程，金融“去杠桿”打擊投機炒作，熱點樓市板塊將相繼冷卻。按樓市“小周期”分析，2014年四季度開啟的新一輪樓市回升周期將在今年趨于結束。

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