三四線樓市“去庫存”仍艱難

　　自今年3月以來，數十個城市出臺了上百次房地產調控政策。值得注意的是，本輪出臺調控政策的城市不斷擴容，從一二線城市擴圍至環熱點城市的三四線城市，各項調控政策正不斷加碼。由于一二線熱點城市調控已趨“頂配”，資本開始外溢，部分三四線城市的住宅市場已出現了明顯回暖跡象。對此，業內人士指出，在熱點城市受政策壓抑之下，三四線城市或將迎來“去庫存”的良機。而今年一季度的數據也佐證了這個觀點。2017年第一季度，一線城市新房成交量同比下降16.3%，三線城市則同比增長了35.84%。

　　現在問題來了，熱點城市都受到了房地產調控的影響，投資性需求開始向外溢出，那是否會有助于其他非熱點三四線城市的“去庫存”呢？對此，筆者認為，針對部分三四線城市樓市的回緩，只是階段性的，無論從人口、財富和其他經濟發展因素來看，這種回暖很難長期持續，對于多數三四線城市來說，去庫存壓力仍然很大，需作持久戰準備。

　　第一，三四線城市居民購買力對房價上漲更為敏感。相較于一二線城市購房主體以投資客為主，三四線城市的主要購買力是當地居民，對房價上漲的敏感度很強，即使現在部分三四線城市出現火熱，也只是資本從一二線城市外溢到周邊的三四線城市，這種外溢現象不可持續，一旦熱點消退之后，多數三四線城市的房地產又將冷卻下來。

　　第二，相對于一二線城市土地市場日趨緊張，地方政府供地明顯不足，而多數三四線城市的土地資源還很寬裕，土地價格難有上漲空間，如果當地政府放開土地無限量供應，不但使房價上漲不可持續，相反還會對進一步加大庫存量。

　　第三，三四線城市的房價上漲，關鍵要看人口流入、產業結構、區位、居民收入水平等影響房價關鍵因素，而多數三四線城市居民收入增長有限、產業結構單一、人口凈流入減少，出現了零增長或負增長。而像這樣的三四線城市，即使迎來短暫樓市熱銷，也是不可持續的。

　　目前對于三四線城市，樓市的調控決不會是統一執行，而是因地施策。對于個別房價上漲過快的三四線城市，應實行限購等手段控制房價，打擊投機性需求。而對于去庫存壓力大的城市要繼續加大實行力度。近期，四川省資陽市發布的“購房獎勵”政策就很是引人注目。

　　當然，除了從供給端入手外，還要從需求端入手緩解部分三四線城市的“去庫存”壓力。比如控制新建住宅數量、改善住房供給結構。同時，發展當地租賃市場，將更多的庫存房源轉化成“廉租房”、“保障房”等。

　　由于各地對一二線城市進行了史上最嚴的樓市調控新政，一些投機資金又涌向了部分熱點三四線城市，導致這些城市也出現了樓市過熱問題。但是，這種資本外溢導致房地產回暖的現象是不可持續的。由于三四線城市的房價由當地人口流入、居民購買力、產業結構等眾多因素決定，所以短暫的抄作不能代表未來三四線城市房地產庫存的壓力就此減輕了。

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