三四線城市去庫存持續分化：部分城市取消“購房補貼”

　　被為數不少的三四線城市所采用的“購房補貼”政策，目前在一些地區正進入“退潮期”。

　　5月9日，蕪湖發布新的調控政策，提出新房交易后兩年內不得入市，同時取消了購房的契稅補貼。

　　而據21世紀經濟報道記者統計，4月以來，包括鎮江、嘉興、蕪湖等熱點地區，都取消了“購房補貼”的相關政策，被認為代表著“去庫存”的政策已經在部分地區發生了逆轉。

　　但與此同時，一些地區卻仍在推出“購房補貼”政策，顯示出當地去庫存壓力仍在。

　　一些觀點認為，隨著一二線城市開始全面進入“限購、限貸、限價、限售”的“四限”時代，被擠出的購房需求，必然會對周邊三四線城市樓市產生進一步影響。但大部分城市的去庫存壓力仍未得到實質性解決，樓市分化仍將持續。

　　三城取消“購房補貼”

　　“購房補貼”，一般指個人購買商品住房時，地方政府對個人發放的補助，一般與購房契稅或應納稅房價掛鉤進行補助。

　　5月9日，安徽省蕪湖市公布了《關于進一步促進房地產市場平穩健康發展的若干意見》(以下簡稱《意見》)，提出增加土地供給、新建商品住房須在取得產權證2年后方可轉讓等調控政策。其中，調整當地購房契稅補助政策的條款，引起各方關注。

　　《意見》指出，取消《市住房城鄉建委、財政局關于加快商品房去庫存促進住房消費相關規定的通知》(蕪市建〔2015〕264號)中“一、化解房地產庫存滿足居民改善性需求：在市區購買新建商品住房簽訂購房合同并備案的，凡應交4%契稅的購房者，在其繳納契稅后由財政部門給予應繳50%的補助”。

　　所謂4%契稅，一般指購買非普通住房、二套及以上住房，以及商業投資性房產(商鋪、辦公寫字樓、商務公寓等)，需按照4%的稅率征稅。

　　21世紀經濟報道記者注意到，此前兩個月，江蘇鎮江和浙江海寧也先后取消了購房契稅補貼。但兩地與蕪湖相比，政策細則上有所不同。

　　其中，海寧的政策是截至購房日，在本市參加社會保險正常連續繳費未滿1年的非本市戶籍居民，在購買新建商品房時不享受當地“購房補貼”政策。鎮江則規定，停止執行本市戶籍人口在市區購買首套商品住房，給予應納稅房價1%的政府性補貼的政策。

　　在安徽建筑大學房地產研究所所長李國昌看來，“購房補貼”取消的差別，主要與當地的市場狀況有關。在控房價這一核心目標下，政策針對的群體，是對當地房地產市場影響更大的群體。

　　他分析，海寧靠近上海，其市場交易量上升、房價上漲主要受上海外溢需求影響。而蕪湖購房者則大量來自當地和周邊縣市，外地投資者比例相對較小，對當地房價上漲的貢獻度也相對更小。

　　因此，一些觀點看來，蕪湖的此次政策，更多是居住需求導致的去庫存形勢逆轉。上海易居研究院智庫中心總監嚴躍進認為，這說明當前三線城市中，部分熱點城市去庫存戰略基本得到較好實施，去庫存戰略逐漸轉變為抑房價的戰略上來。

　　“冰火兩重天”持續

　　實際上，不僅是取消“購房補貼”，三四線熱點城市，由于一二線外溢效應導致房價較快上漲，3月份以來密集出臺調控政策。

　　其中，以保定、滄州、廊坊為代表的環京津城市、以鎮江、嘉興、無錫為代表的環滬寧杭城市和以佛山、中山為代表的環廣深城市，政策力度最大、出臺最為密集。近期一些非一線城市周邊的三四線城市，包括甘肅天水和海南的海口、瓊海等地，也開始進入“調控大軍”。海口甚至將產權式酒店和二手住房，也納入本次限購范圍。

　　然而，盡管出臺調控政策的三四線城市不斷增多，但數位受訪者均指出，少數熱點三四線城市的去庫存形勢逆轉，并不意味著房地產去庫存即將結束。

　　根據國家統計局數據，3月末，全國商品房待售面積68810萬平方米，僅比去年末減少729萬平方米，去年12月和今年1、2月甚至都出現了庫存上升的情況。

　　易居研究院發布的4月全國50城新建商品住宅成交報告也顯示，受其監測的30個典型三線城市中，有18個城市成交面積環比下跌，而其他12個城市則有所上升，市場分化明顯。

　　這也可以從一些地方近期政策中見到端倪。比如，四川資陽3月發布政策，對在2017年1月1日至12月31日期間在資陽中心城區(一城三區)購買商品房的購房人，由受益財政給予住房每套12000元、車庫每個2000元的獎勵。事實上，當地連續兩年提高購房獎勵金額，可見其去庫存壓力。

　　新城控股副總裁歐陽捷此前告訴21世紀經濟報道記者，住宅市場的庫存情況差異較大，在一二線城市庫存持續下滑、強三線城市去庫存加速的同時，一些弱三四線城市庫存其實仍在上升。

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