一二線城市土地溢價率明顯降低

　　在調控背景下，此前一二線城市土地市場的高溢價現象有所改善。中原地產研究中心最新統計數據顯示，2017年前5月，全國土地出讓最多的50個城市合計土地出讓收入達到10103.8億元，同比上漲幅度為33%。一二線城市土地出讓金仍然同比增長，不過土地溢價率明顯降低。記者梳理上市房企公告后發現，龍頭房企通過收購項目股權等方式補充土地儲備。碧桂園、保利地產、中國恒大拿地規模居前。

　　三四線城市熱度上升

　　數據顯示，從全國范圍來看，有33個城市土地出讓收入超過了100億元。前5個月北京、武漢、廣州、南京、合肥等11個城市土地收入均超過了300億元。盡管一二線城市仍為熱點地區，但是土地市場溢價率有所下降。其中，一線城市經營性用地溢價率平均為21%，達到近5年來最低點。武漢、北京、南京、合肥、天津等城市2017年以來的土地溢價率相比2016年同期有明顯降低。

　　而三四線城市土地收入明顯上升，其中溫州、佛山、嘉興、寧波等城市賣地收入超過200億元。同時，三四線城市的平均土地溢價率高達46%，刷新了歷史記錄。其中，揚州、常州、嘉興、鹽城等城市溢價率在熱點城市中排名前十。

　　國泰君安分析師指出，今年以來，北京、廣州、濟南等一二線核心城市陸續增大土地供應量。熱點城市土地供應量加大，將改善供給結構，穩定長期價格趨勢。三四線城市上半年銷售復蘇，強三線城市土地溢價率開始回升。在一二線城市調控升級及融資渠道收緊的背景下，開發商轉往三四線城市積極拿地，這也是政策引導、戰略轉移的內外因共同作用下的必然結果。

　　龍頭房企積極拿地

　　從目前房企拿地的動向看，資金充足的龍頭房企仍是補充土地儲備的主力軍。中國指數研究院近期發布的研究數據顯示，2017年前5月拿地金額和面積最多的是碧桂園，其中土地成交總價為643億元，規劃建筑面積為1619萬平方米。位居其后的是保利地產和中國恒大，成交總價分別為525億元和491億元，規劃建筑面積分別為822萬平方米和1560萬平方米。此外，中海地產、龍湖地產、首開股份、萬科、華潤置業等公司拿地規模居于前列。

　　拿地模式方面，在土地價格較高的一線城市，房企以聯合體形式拿地的現象頻現。近期，中海、保利、中糧、天恒聯合體以41.5億元競得北京豐臺城鄉一體化槐房新宮“舊改+自住房”項目。而值得注意的是，受港幣或隨美元被動升值、香港樓市轉暖等預期影響，抱團拿地這一模式也發展到了香港。有數據顯示，最近一年內，來自內地的房企已經在香港購入10宗土地，成交總金額接近600億港元(約合530.8億元人民幣)，已經占到香港總體賣地收入的五成以上。

　　除了招拍掛之外，融創中國、藍光地產、陽光城等房企則選擇成為中小地產項目“收割機”來補充項目儲備。2017年隨著融資渠道收緊，預計會有部分資金緊張的中小企業開始轉讓土地和項目回籠資金。

　　據記者不完全統計顯示，在近一個月的時間里，融創中國計劃32.32億元收購大連潤德乾城項目，21億元收購重慶江北嘴國際金融中心項目，102.54億元收購天津星耀五洲項目；陽光城16.8億元收購成都半山艾馬仕項目，17.9億元收購廣州江灣新城項目，29.63億元收購武漢中華城項目；藍光地產計劃34.05億元收購成都海潤100%的股權、12.85億元收購兩塊分別位于長沙和合肥的地塊，以及21.29億元收購28.15萬平方米的天津楊柳青項目等。

　　不過，也有業內人士指出，房企雖然可以通過收購在短時間內擴充土地和項目儲備，但是后續也面臨項目開發和消化貨值的風險，這可能造成銷售遲滯進而影響到現金流。因此，在地產調控的背景下，房企在收購的同時應考慮如何經營好項目并控制風險。

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