前5月40城土地出讓金超百億 部分三四線城市土拍升溫

　　與往年不同的是，除去部分統計局每月公布房價漲跌的70個大中城市以外，蘇州，紹興、鹽城、嘉興、阜陽、滁州、常州、滄州、鎮江、漳州、佛山、衢州等12個三四線城市，也進入了土地出讓的“百億俱樂部”。

　　2017年1-5月，全國土地出讓金超百億的城市出現了不少三四線城市的身影。

　　國家統計局發布數據顯示，今年1-5月，全國房地產開發投資、土地購置面積、銷售額、銷售面積、企業到位資金等指標的增速全面回落。這被認為是始于銷售端的樓市，調控效果傳導至投資端，樓市進入深度調整期的一大標志。

　　然而，樓市的整體趨穩似乎并未影響到開發商對三四線城市的良好預期，數據顯示，三四線城市的土地市場仍然火爆，多個城市在2017年上半年已經實現上百億的土地出讓收入。一些觀點認為，三四線城市的市場供給并不短缺，同時樓市成長性較弱，火熱當中是否蘊含著風險，還有待觀察。

　　火熱的三四線

　　三四線城市的火熱程度，在數據上體現的淋漓盡致。

　　中國指數研究院數據顯示，截至5月底，全國共有40個城市實現了超過100億人民幣的土地出讓收入。其中，與往年不同的是，除去部分統計局每月公布房價漲跌的70個大中城市以外，蘇州，紹興、鹽城、嘉興、阜陽、滁州、常州、滄州、鎮江、漳州、佛山、衢州等12個三四線城市，也進入了土地出讓的“百億俱樂部”。

　　而從成交建設用地面積來看，不僅徐州以超過1200萬平方米的出讓面積，在“百億俱樂部”中僅次于重慶，同時，在“百億俱樂部”中，徐州、鹽城、嘉興、贛州等三四線城市，也都進入了出讓面積的前十。

　　此外，21世紀經濟報道記者注意到，如果按照溢價率高低將這些“百億俱樂部”排序，排在前十的城市中，滄州、衢州、嘉興、佛山、漳州、滁州、鎮江等7個城市，也均不屬于上述70個大中城市范疇。

　　實際上，隨著一二線城市土地資源越發緊張，為了維持規模增長，進入優質三四線城市，成為眾多開發商的共同選擇。部分過去鮮少涉足三四線城市的開發商，如龍湖、旭輝等，從2017年開始試水三四線城市的土地市場。

　　保利地產的公告顯示，該公司2016年“全年一二線城市拓展容積率面積超過 1600 萬平方米，占全部拓展的70%”，而在今年第一季度，這一比例下降到63%。近期，在莆田、衡水、鹽城、眉山等三四線城市，保利地產均有土地入庫。

　　華夏幸福今年一季報顯示，盡管在固安、霸州、香河等環京熱點城市，華夏幸福均持有待開發土地，但其報告期內儲存的17塊區域中，沒有一塊來自一二線城市。

　　對于開發商急于在三四線城市拿地的原因，中原地產首席分析師張大偉認為，首先是一二線城市嚴控，開發商拿地難度空前加大；其次在于一二線城市的外溢需求，一定程度上帶動了部分三四線城市的當地行情，刺激了開發商拿地熱情；最后，對于開發商自身而言，盡管資金壓力逐漸顯現，但由于庫存去化效果較好，企業拿地的需求比較迫切，因此，選擇投入少、風險低的三四線成為必然。

　　如何確定“優質”三四線？

　　市場火熱的背景下，什么樣的三四線城市屬于優質的、有投資價值的三四線城市，成為了市場各方主體關心的焦點。

　　克而瑞研究中心此前曾通過對249個三四線城市從需求、供給、購買力和外部環境四個維度進行定量分析，評價各城市房地產市場的投資前景與價值。測算結果顯示，249個三四線城市中，中山、株洲、泉州、金華、唐山等5個城市得分位居前五。

　　報告認為，這些城市主要具有以下特點：經濟發展水平相對較高，人口導入能力強；基礎設施投資和教育費用高于平均水平，軟硬件環境優勢明顯；居民儲蓄和收入水平較高，增長穩定；住宅成交量價水平相對較高，漲勢平穩。

　　不過，本身發展程度的“硬條件”以外，城市的“地緣條件”和樓市周期，被認為同樣是重要影響因素。

　　張大偉認為，盡管越來越多的開發商開始全國范圍內布局三四線城市，但從數據上看，這些城市主要還是分布在環京、江浙滬等樓市調控的邊緣地帶，一二線的高壓溢出需求帶動了一波行情上漲后，開發商才開始扎堆進入。

　　長期關注佛山樓市的房王網主編布俊杰以佛山為例，告訴21世紀經濟報道，佛山拿地成本較廣州、深圳等一線城市低，而二級市場成交表現又居全省前列，兩方面因素疊加之下，吸引包括世茂、綠城、五礦、泰禾、旭輝等品牌開發商不斷進駐，大大加劇了當地競爭。今年1-5月，佛山的土地出讓金總額在所有非省會城市中僅次于蘇州，同時溢價率超過100%。

　　分析人士同時指出，對于一些并非處在調控帶的三四線城市，其土地市場的火熱則可能與整個樓市周期相關。

　　以徐州為例，上海易居房地產研究院副院長楊紅旭指出，過去兩年的上升短周期內，樓市熱點從一線到二線到弱二線到都市圈到三四線，正在經歷輪動擴散的過程。這一過程帶動當地價格上漲，吸引了開發商進入。同時，徐州作為發展較好的三線城市，在過去幾年間經歷了一次中周期的樓市調整，土地出讓量比較小，自身需求被抑制，市場好轉后，其市場向好趨勢明顯。

　　但三四線城市的承載能力仍然是專家擔心的焦點。張大偉將一二線城市與三四線城市的樓市比作“割韭菜”和“種豆芽”——韭菜割了一茬總能又長一茬，但豆芽收割后不撒豆子就不會再有收獲，“三四線城市的樓市成長性較弱，多年未漲的一波爆發后，開發商進入的風險是在不斷累積疊加的”，他說。

　　不過，對永遠處于土地饑渴狀態的開發商而言，這或許并不是難題。一位就職于某以積極布局三四線聞名業內的龍頭開發商的高級分析人士對21世紀經濟報道記者表示，三四線城市的城鎮化進程還有很大空間，庫存問題更多是結構問題，庫存的結構調整成為了房企進入的機遇，“三四線城市不缺房子，但是缺好房子”。

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