樓市下行 房企分化加劇

　　多家房地產上市公司發布了1-6月的銷售數據。在龍頭房企中，除碧桂園(02007)、龍湖地產(00960)和綠地集團尚未公布6月數據外，中國恒大(03333)、萬科企業(02202)等5家龍頭房企6月單月銷售額合計2702.7億元；上半年合計銷售額11480.67億元，同比增長50.6%。龍頭房企5月銷售額觸及今年以來的最低點，6月由于沖刺半年報業績，銷售業績明顯提升。中原地產研究數據顯示，15家龍頭房企6月單月銷售額環比增長52.6%。中原地產首席分析師張大偉認為，大部分標桿房企完成了上半年的銷售目標。不過，在嚴格調控下，下半年房地產業的趨勢性下行難以避免，此前購入大量高價地且資金成本高的房企將面臨銷售和資金的壓力。

　　分析人士表示，在本輪房地產調控中，區域市場出現明顯分化。一二線城市在嚴格的限購限貸政策下，樓市交易量迅速回落，但三四線城市交易量增長，使得重點在三四線城市布局的房企業績表現突出。此外，去年全國房地產市場銷售紅火，不少房企將年底的部分銷售額結轉至今年一季度，導致一季度銷售額大幅增長。就單月表現而言，5月房企銷售業績普遍創今年以來新低，部分公司銷售額環比下滑，但6月由于沖刺半年報業績，多家房企當月銷售額環比大幅增長。

　　雖然龍頭房企表現突出，但在房地產調控的大背景下，今年難以再現去年全行業紅火的局面，房企間的分化進一步加劇。多位上市房企高管表示，龍頭房企上半年業績增速居前主要是由于它們的土地及項目儲備豐富，不少項目在調控前已入市，項目價格也處于高位。

　　同時，眾多中小房企面臨銷售不暢、土地價格和資金成本高企的壓力，部分房企選擇被兼并或退出市場。上半年，在北京、上海等地的產權交易所，房地產公司股權掛牌轉讓的案例明顯增加，其中大多是中小房企，不少項目轉讓時還附帶債權。另一方面，萬科、融創中國、藍光發展、陽光城等多家上市房企加大對房地產項目和房地產公司的收購力度。例如，近日萬科在董事會平穩換屆后即豪擲551億元，拿下廣州廣信房產資產包，其核心資產是位于廣州市核心區域的16宗可開發土地。

　　同策咨詢研究部總監張宏偉認為，規模化仍是未來發展的趨勢。房地產的市場容量一年也就10萬億元左右，如果未來3-5年出現2-3家規模上萬億元的房企、30家左右的千億元級房企，則其他房企在規模方面沒有優勢。對于中小企業房企來說，要么被擠出市場，要么通過轉型做得“小而美”，以保有一席之地。

　　業內人士預計，房地產市場的增速將逐步放緩。國家統計局數據顯示，1-5月，房地產開發投資同比增長8.8%，較1-4月回落0.5個百分點，這是去年11月以來首次回落。同時，1-5月的土地購置面積同比增速較1-4月回落2.8個百分點；1-5月，商品房新開工同比增長9.5%，較1-4月回落1.6個百分點，而5月單月新開工面積增速環比回落4.9個百分點。

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