房企轉型城市運營商 地產之上的資產管理

　　房企開始尋求角色轉變，從“開發商”轉化為“運營商”成為行業轉型的核心，物流地產、產業地產、特色小鎮、長租公寓、聯合辦公，甚至教育醫療養老、文化旅游等已經在全行業進行試驗。當前房地產行業已經進入了以資產管理為主的階段，探索城市空間更新和資產運營管理變得十分重要。

　　房地產行業和開發商從來沒有像今年一樣，對轉型和運營達成高度一致。

　　行業近期產生的兩筆世紀大交易——萬科收購普洛斯、融創富力收購萬達資產背后，正顯示出城市的廣度和產業配套在拓展，以及房地產行業向城市運營轉型已經進入了深水區。

　　過去20年，伴隨著中國經濟高速增長，城市化的迅速推進，造就了中國房地產業的黃金(開發)時代。但在進入城市化第二階段后，產業和人群高度集中于幾大城市群，很多城市進入存量時代，這對房地產行業提出了新的挑戰。

　　房企開始尋求角色轉變，從“開發商”轉化為“運營商”成為行業轉型的核心，物流地產、產業地產、特色小鎮、長租公寓、聯合辦公，甚至教育醫療養老、文化旅游等已經在全行業進行試驗。

　　在博鰲·21世紀房地產論壇第17屆年會“城市的生長與更新：請叫我運營商”主題論壇上，清華大學房地產研究所所長劉洪玉表示，當前房地產行業已經進入了以資產管理為主的階段，探索城市空間更新和資產運營管理變得十分重要。

　　北京師范大學金融研究中心主任鐘偉則指出，房企轉型是在地產之上加載產業。未來，如果不能有好的對于地產開發之上加載產業的能力，地產就不值錢了；同時，房企的運營能力決定了自持物業的潛在價值。運營能力可能會超越開發能力、建造能力、投資能力成為考驗開發商能不能在未來房地產平臺期，成為優秀的、掙錢的、明智的房地產企業特別大的考量指標。

　　角色與身份的轉換

　　當前的房地產行業，人口結構改變、購房人口下降以及待消化的房地產存量，已經不能支持房地產市場過往的高速發展；而在走高的拿地成本下，房企整體利潤率逐年下滑，盈利壓力增大。

　　為了創造新的業務增長點，挖掘存量市場，從“開發商”轉型為“運營商”成為多數房企的選擇。

　　2011年，行業龍頭萬科在一個小范圍場合第一次提出了“城市配套服務商”概念，這是一個非常大的轉變，因為這徹底改變了原來住宅開發商的定位，到了2012年，萬科正式對外宣布了這個新定位。

　　幾乎與此同時，保利地產也提出了相關多元化，金地集團布局“一體兩翼”，萬達宣布向文化旅游轉型，恒大更開始非常廣泛的多元化。到今天，開發商向城市運營商轉型已經如火如荼。

　　住建部住房政策專家委員會副主任顧云昌表示，目前房地產運營有兩個風口，分別是城市更新和特色小鎮。

　　劉洪玉指出，現在不管是居住還是商用的房地產投資，基本到了一個瓶頸。過去城市是外延擴張，現在可能更多是轉向內涵式發展，充分利用低效的土地和閑置土地，進行改造。

　　顧云昌進一步表示，城市的產業多樣化、功能外溢化，為房地產行業提供了新的發展機會。而所有的城市更新、特色小鎮本質上都是產業結構的升級；運營的本質則是資產管理和服務。

　　重塑商業模式

　　如何進行城市運營商轉型，重塑商業模式，變身資產管理者，是房企和相關機構面臨的重大問題。

　　運營商，其本質是持有資產、運營管理。其中對產業的加載和植入，將是最核心的能力之一。論壇上，金地產業地產副總經理嚴其發和協信控股集團有限公司常務副總裁曹志東，分享了對于城市運營的看法。

　　嚴其發表示，產業地產是金地集團布局的7大業務板塊之一，也是其中的重點；國內的產業升級或轉型帶來對優質載體的需求旺盛，產業地產本身的價值存在被低估。

　　他認為，做產業地產最重要的是招商、運營和服務。以深圳威新軟件科技園為例，金地在此集聚了6家500強企業，17家上市公司，包括因特爾、阿里巴巴、亞馬遜、華為等。園區內不僅有企業家俱樂部，還有餐飲健身、幼兒園等，“非常受企業歡迎”。

　　協信在轉型為城市運營商的道路上，同樣十分重視產業。曹志東提出了“商住產一體化集成模式”，將商業、產業、住宅3個業態有機融合在一起，發揮最大價值。產業是一個地區的核心驅動力，圍繞這個核心驅動力，公司再配置其它相關業態。

　　除了植入產業，挖掘存量市場、做持有租賃也是城市運營中的重要組成部分。鏈家研究院院長楊現領認為，房地產行業的未來紅利在租賃市場，而租賃本質上也是運營的生意，核心在于服務。不過，這種租賃市場只存在于一線城市。

　　途家斯維登集團總裁丁小亮則指出，在廣大的二三四線城市，短租大有潛力。全國空置房、毛坯房等資源有接近5000萬套，而到去年年底為止，在中國互聯網上可以銷售的短租房源不到100萬套。這100萬套，一年將產生80個億的流水；而中國星級酒店總計房間數是250萬套，2016年營業額超過了2000億。短租市場還有很大提升空間。

　　此外，劉洪玉認為，資產的運營管理和房地產金融創新工具的使用，是密不可分的。

　　嘉豐達資產管理公司執行董事汪浩認為，做產業、城市更新的核心問題，其實是存量和資產。那么資本運作、資金的模式和輕資產的運營是關鍵。

　　“這里面有兩個核心競爭力：有多大的資金和多長的時間能夠承載這個資產？有什么招商的團隊能夠做好線上和線下？”汪浩說。

　　嚴其發也指出，產業地產運營已成資本市場的新寵，比如普洛斯是最早一批產業地產的玩家，他們背后真正推動的是資本。金地產業地產發展的目標是希望3年做到面積600萬平方米以上、30個以上的項目。

　　而作為國內分散型出租公寓龍頭的鏈家自如友家，更是依靠大量的資本投資進行擴張，目前推測管理規模已達30萬間。

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