賣房賺錢越來越難 房企布局產業地產漸入高潮

　　在傳統房地產市場利潤空間收縮的背景下，房企紛紛轉型尋求新的利潤增長點。與實體經濟息息相關的產業地產憑借其在提升土地的產業價值、推動產業結構轉型升級和推進城鎮化發展方面的重要作用，受到政府的高度支持，也成為房企轉型發展的新風口。
 

　　近年來，專業做產業地產的華夏幸福、天安數碼城年度平均利潤水平均能保持兩位數增長。以往以住宅開發見長保利、萬科和碧桂園等在產業地產方面也動作頻密，所涉足的業務包括科技產業、健康養老和特色小鎮等。
 

　　顧名思義，產業地產和各領域的細分產業息息相關，和傳統房企的開發方式相比，它有哪些特別的運營方式？9月26日，由《每日經濟新聞》主辦的第七屆中國價值地產年會，特邀房企企業家、核心高管、資本界人士等業內嘉賓開啟一場萬眾矚目的價值盛宴。與此同時，《2017年中國城市價值白皮書》也將由《每日經濟新聞》聯袂中國指數研究院重磅發布，關于產業地產的種種問題都將在白皮書中找到答案。
 

　　合作與并購潮起
 

　　產業地產以地產為平臺、產業為主體、金融為支撐，區別于傳統房地產，需要進行地產資源、產業資源、區域資源和社會資源的整合，從單純的開發商向土地運營商、城市運營商、產業運營商、物業運營商轉變，且注重高端產業鏈聚集。
 

　　相對于傳統地產的“賣完走人”高周轉模式，產業地產需要長期的投入，開發難度更大，且涉及融資、開發、服務、招商、產業培育等因素，進入門檻并不低。另外，在產業地產領域，多數開發商都是“新手”。為了更好地駕馭這一門“技術活”，它們往往會選擇一個在產業發展領域有更多經驗的伙伴進行合作。例如，在華潤置地與中興網信進行的合作中，雙方將以華潤置地豐富的行業資源以及中興網信在科技、通訊、物聯網領域的影響力為基礎，致力從產業地產、特色小鎮、智慧物聯類項目入手，推動未來城市原型體驗中心的落地；試水產業地產較早的協信集團，則是通過與在科技開發園區已有相當經驗的啟迪控股成立合資公司來實現產業地產的開發。
 

　　據中國指數研究院統計，去年下半年以來，通過收并購進入產業地產成為不少房企布局的主要方式。這其中包括，首開20億入股億達中國布局京津冀，綠城陽光26.8億元拍得中投發展94%的股權等。
 

　　除了在國內進行合作，一些房企更將眼光放遠至海外。2017年7月14日，物流地產巨頭普洛斯宣布接受中國財團進行每股3.38新加坡元的收購交易，估值約為160億新元（約116億美元），其中萬科集團占股比例為21.4%，是大股東。
 

　　易居智庫研究總監嚴躍進認為，產業園的發展是一個相對專業和綜合的工作，選擇合作的方式能夠實現優勢互補，并在合作的過程中促使產業發展思路更為清晰。
 

　　“輕重并舉”的運營模式
 

　　隨著房企扎堆布局產業地產，讓這一領域從藍海變成紅海，在這一背景下，包括張江高科，億達中國、啟迪協信和天安數碼城等，紛紛將產業地產的運營模式從重地產轉向輕重并舉，這也是產業地產轉型升級的重要模式。
 

　　2016年，億達中國積極向輕資產轉型。今年上半年，億達中國委托運營管理項目合計24個，委托運營管理面積合計約286.6萬平方米。
 

　　關于未來對輕重資產的規模設想時，億達中國首席財務官馬蘭此前曾公開表示，“輕資產是作為重資產的先導，我們去到一個區域是想先做輕資產，等到客戶和政府對品牌認可之后，會進行重資產的投資。”
 

　　張江高科的轉型路徑則是通過向科技地產商、產業投資商和創新服務商的“新三商”轉型。張江高科逐漸改變之前以工業地產開發運營為主導的“高投資、重資產、慢周轉”模式，向“股權化、證券化、品牌化”轉型，尋求科技地產和產業投資業務的協同發展。（記者 吳抒穎）

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