44城住宅限售加碼調控 封堵炒房客意在去杠桿

　　上周，重慶、南昌等8個房價上漲過快的“強二線城市”先后加碼樓市調控政策，包括限售、打擊消費貸等措施。
 

　　據同策咨詢研究部總監張宏偉向《證券日報》記者表示，“限售”極有可能成為部分城市的“補丁”政策，抑制快進快出的樓市投資投機炒作交易，為當前樓市降溫，預計住宅限售城市還會擴容。
 

　　住宅限售擴容
 

　　樓市限售起源于今年，并在半年多的時間內迅速鋪開，直達三、四線城市。張宏偉表示，第一輪樓市限售有保定白溝、青島、福建長樂等多城跟進；第二輪樓市限售則來自于上周的重慶等8個城市。
 

　　綜合限售的內容來看，在個人購房端方面，一般新購買住宅需要取得不動產證滿兩年后方可轉讓或辦理析產手續；在企事業單位、社會組織等法人端方面，一般需要取得不動產證滿3年后方可轉讓。當然，各個城市會根據自身情況制定具體政策，包括限售長達10年之久的政策。
 

　　簡言之，如果你買到了新房，大約兩年時間才能拿到現房，拿到房產證后兩年才能上市交易，一筆購房起碼要凍結3年或者4年以上時間。如果一旦遇上房產證下發時間拖延，導致無法最快拿到房產證，可能則需要更長時間。
 

　　44個城市限售，意味著中國70個大中城市一半以上的房地產市場活躍性將快速降低，留下來的則是套在房產里動彈不得的，還有看好某座城市發展，又有大筆閑錢的人。而對于投資客來說，交易時間的拉長意味著不確定性和風險的增加，如此一來，敏感的資金一定會離開。
 

　　除此之外，張宏偉認為，樓市“限售”時間長度的界定與樓市調控政策執行的時間、市場周期的時間、銀行個人按揭資產風險的壓力、投資渠道等等諸多因素密切相關，“限售”時間并非任意制定。待樓市長效調控機制相關措施，比如不動產登記、房地產稅立法等在未來2年-3年（限售期限基本匹配）完成之際，對于存量房的相關交易環節、持有環節的稅收政策也會來臨。
 

　　不過，當下看來，封堵炒房客，去杠桿則是要首先解決的問題。張宏偉表示，從個人投資投機者來看，當市場調整期與風險來臨之后，資金在各個城市間的輪動效應也結束，房價上漲預期打破，樓市瘋狂大潮退去之后，多數投資投機客將退場。
 

　　封堵炒房客
 

　　在張宏偉看來，“加杠桿”入市的“散戶”高位入市，將面臨房產貶值壓力。他認為，這一輪樓市“全民炒房”局面的出現和“散戶”入市密不可分。他們拿出壓箱底的資金入市，不顧一切投資買房，氛圍就像大媽買黃金炒股，甚至有部分“散戶”加杠桿操作投資。毫無疑問，當2017年下半年市場調整期來臨之時，也是這部分“散戶”無法承受房價止漲甚至下跌、加杠桿的資金成本等壓力之時（加杠桿資金的期限一般為12個月左右，少部分24個月，今年下半年剛好是去年上半年加杠桿入市資金到期的日子），屆時，去年上半年以來加杠桿入市的“散戶”開始面臨資產貶值的壓力，下半年將會出現拋售資產的狀況。
 

　　此外，運營狀況不佳的私營企業主可能舍卒保車，拋售一部分前期投資的房產，緩解企業運營壓力。 另外一些換房、海外移民等特定人群可能會通過拋售置換資產配置。
 

　　值得關注的是，張宏偉認為，限售一來，對上述“加杠桿”投資投機客來講，即使遭遇資產縮水的狀況也不能用“快進快出”的方法解決資金需求問題，房產成為真正意義的“不動產”。而對于銀行來說，鎖定2016年下半年以來處于高位的房貸資產，不讓它交易，不讓它出現貶值，防止由于房價下降而帶來的銀行系統性金融風險，這樣銀行這端因為“限售”暫時處于安全地位。
 

　　《證券日報》記者也注意到，據德意志銀行統計，整個中國房地產資金體量高達30萬億美元，僅一、二線城市的房地產價值因房價上升而產生的財富增值是24萬億元，為2016年全國個人可支配收入總量的75%。
 

　　如此巨量的資金進入房地產領域，防止系統性金融風險和資產泡沫已經是房地產調控長效機制要解決的問題，穩定房價的重要性也可見一斑。
 

　　更重要的是，穩定房價之后，接下來則是房地產調控的長效機制上臺，屆時，高房價、高地價、炒房、蝸居，買不起房等市場痛點或許會得到緩解。（記者 王麗新）

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