國家統計局的最新數據顯示，70個大中城市中有50個城市10月份新建商品住宅價格環比上漲；這一數字比上個月增加了6個。然而，筆者分析認為，樓市定調“房住不炒”，在調控可能松動的預期被打破后，會有越來越多的房企主動適應政策，積極降價跑量。
雖然大多數品牌房企已經提早完成年度銷售目標，部分房企還上調了目標，今年的銷售壓力已經不大。然而，房地產行業的銷售業績下半年以來開始顯現壓力，尤其近一個月來，大部分開發商在一二線熱點城市銷量平平，銷售均價也開始下滑。
萬科10月份實現銷售面積247.8萬平方米，銷售金額367.9億元，同比分別減少28.75%、24.9%，其銷售均價約為1.48萬元/平方米，而今年2月萬科的銷售均價達到了歷史的高點1.63萬元/平方米。融創10月銷售均價為1.54萬元/平方米，而其前10月銷售均價約為1.73萬元/平方米。旭輝10月份合同銷售均價約1.59萬元/平方米，而其前10個月銷售均價約1.75萬元/平方米。
如果這樣的市場趨勢延續到2018年，房企提高銷售目標后，面對的壓力也將越來越大，年底恐怕難現“翹尾”行情。可以預想，明年第一季度，樓市將延續當前低迷的市場行情。
從資金層面來看，一方面，2016年房企加杠桿的情況比較普遍，考慮到借貸資金平均周期為2年，2018年其資金到期集中兌付壓力將真正體現出來。另一方面，下半年資本市場環境大幅收緊，銷售渠道回籠資金趨緩的影響已在第四季度逐漸顯露。同策咨詢監控的40家上市房企10月份融資額531億，環比9月減少24%。再以萬科為例：今年前三季度，萬科經營性活動產生的現金流為167億元，比上年同期減少61.14%；到第三季度末，萬科一年內到期的債務比上年末增加37.92%。筆者預計，少數房企，比如個別閩系房企甚至可能有資金鏈斷裂，未來被其他房企收購股權的風險。
再者，出于各種原因，當前房地產市場并購談判暗潮洶涌：有的企業是為了剝離不良資產，有的企業是因為資金鏈出現問題，有的企業是為了調整市場布局。2018年勢必成為樓市的深度調整之年。
筆者預計，出于回款目標壓力、資金兌付壓力與資本市場“借新還舊”渠道收緊等因素，通過主動大幅降價來回款的現象將越來越多。最快接下來這兩個月，最晚2018年春節后，熱點城市的新建商品房會進入一個“以價換量”的周期。（作者：同策研究院 張宏偉）
轉自：中國國土資源報
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