商業地產市場兩極分化倒逼業態創新

　　近日，全國工商聯旗下的全聯房地產商會商業地產研究會與RET睿意德聯合發布了《中國商業地產行業2018/2019年度發展報告》，對2018年商業地產領域的代表性事件進行了盤點。報告顯示，盡管宏觀經濟整體下行，但商業地產交易依然非常活躍，商業地產運營價值顯現。

　　與此同時，商業地產過剩現象突出，市場形勢的變化和消費升級給商業地產的發展也帶來了新課題和新挑戰。

　　交易活躍但冷熱不均

　　2018年，我國商業地產的交易活躍度前所未見。業界專家觀察認為，這既是商業地產證券化努力的成果，同時也是房企變現壓力的釋放。

　　2018年5月，商業地產開發商香港恒隆地產以107.3億元的價格、118%的高溢價率，摘得杭州核心商業區杭州大廈旁百井坊地塊，杭州將迎來首個恒隆廣場及地標性商業綜合體。競買當天，除了恒隆之外，參加競買的還有華潤新鴻基、阿里城投、新世界、九龍倉、銀泰知名地產公司。

　　報告提出，在全國各大城市商業地產總體過剩且經營困難的背景下，杭州這一商業地塊的拍賣之所以受到如此追捧，并不代表商業地產熱的復燃，主要是基于項目在城市量級與區位上的個案優勢，核心地段商業抗跌性好的理念依然被認可。

　　優質資產正成為變現工具。去年9月，以廣州正佳廣場為標的物業的“廣發恒進-正佳企業集團正佳廣場資產支持專項計劃”成功發行，總規模逾73億元，成為2018年最大規模的商業房地產抵押貸款支持證券（CMBS）。此外，以國瑞購物中心、國瑞哈德門廣場、北京合生匯、新建元鄰里中心等優質物業為標的的CMBS/類REITS產品也密集發行。報告認為，根據國外的成熟經驗，在企業面臨困境時，與其他房地產產品相比，優質商業資產具有明顯的變現能力強、抗風險性高等優點。

　　與此同時，2018年，全國商業地產交易冷熱不均，商業地產的運營價值日益凸顯。

　　2018年年末，阿里網站對由樂視控股所屬的北京世茂工三資產進行了預拍公告，評估價為32.89億元，而起拍價僅為23.02億元。此外，盈科中心項目以105億元高價成交，打破了北京商用物業交易金額紀錄。

　　報告認為，這一冷一熱的背后顯示了資本市場對于資產運營價值的認可。世茂工三項目盡管地處北京核心商務地段，但是由于長期處于空置狀態，資產價格不升反降。與此形成鮮明對比的是，盈科中心因為一直處于滿租狀態，擁有良好的現金流，即使總價高企，依然成交。

　　項目運營面臨多重考驗

　　2018年，商業地產過剩的現象表現突出，與此同時，市場形勢的變化和消費升級給商業地產的發展運營也帶來了新課題和新挑戰。

　　報告顯示，根據2018年抽樣數據，體量為5萬平方米以上的購物中心實際如期開業數量不足六成，開業成為商業地產實力的象征。因此在新形勢下，很多商業地產因勢利導，對存量物業進行了創新升級，并積極引入新業態，利用互聯網技術加快線上線下的融合。

　　2018年年中，位于北京前門核心地段的城市更新項目”北京坊”全面營業，無印良品體驗酒店、星巴克甄選旗艦店等眾多創新業態亮相，顛覆了北京市民對于前門商業的落后陳舊印象，越來越多的本地年輕人開始將北京坊當成時尚打卡地；9月，世茂集團旗下上海世茂廣場重新開業，強烈的時尚感和創新性吸引了大量的本地顧客及外地年輕游客。這些成功案例為城市商業更新帶來了活力與信心。報告認為，由于增量商業開發成本越來越大、周期越來越長、區位越來越偏，存量商業的更新改造正成為新的商機。

　　此外，報告顯示，實體商業正在加碼數據智能，技術驅動運營成為了共識。例如，以大悅城、印象城、愛琴海為代表的購物中心紛紛自建商業科技公司，有的還增設了首席技術官崗位，更加注重技術對商業運營的引領作用；凱德集團基于對數字化技術應用、商業迭代和消費演進的深刻洞察，打造出商業新物種——“來探Next-Ten”；寶龍聯合京東跨界無界零售，打造新品“寶龍創想實驗室”，對接新零售，業態涉及兒童、餐飲、超市、數碼等，包羅生活細節，融合線上消費實現流量導入。

　　對于今年的市場，報告認為，總體預期趨于謹慎。受大環境的影響，消費者消費會更趨理性，而在商業自身創新能力不足、渠道分流更加明顯的情況下，今年業界的市場預期相對平穩，對新項目的拓展會更趨保守。而餐飲、影院等購物中心傳統增長引擎表現乏力，新零售的發展也不盡如人意，行業步入“無創新不商業”的新時期，急需替代性創新業態與模式，市場倒逼的創新壓力加大。（記者 張濤）

　　轉自：中國商報

 

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