進入2018年，房地產企業資金鏈面臨空前的壓力。業內人士表示，自2015年以來，上市房企大量發行成本較低的公司債替換了部分高成本資金，但這些公司債中有些將在2018年到期，借債的企業需要通過借新債償還這些舊債。Wind資訊統計數據顯示，截至2017年三季度末，136家上市房企總負債達6.04萬億元，同比增加了1.40萬億元，增幅為23.21%。
即使是像萬科那樣的龍頭房企，負債也在上升。財報顯示，截至去年三季度，萬科A負債為8506.56億元，而前年三季度為6123.96億元，同比增加了2382.6億元，增幅為38.91%。
Wind數據還顯示，截至2017年9月，房地產板塊資產負債率為79.3%，較6月末上升0.8個百分點，再創近年來新高；而凈負債率則達到113.3%。其中，京投發展、泰禾集團等29家房企的資產負債率已超過80%，高于行業平均資產負債率。
同策研究院總監張宏偉表示，2016年房企集中加杠桿擴張，并且借貸資金平均周期為2年，因此，2018年房企資金到期集中兌付的壓力加大。
同時，房地產企業融資渠道正被全面“封堵”。銀監會近日下發的《關于規范銀信類業務的通知》明確提及，商業銀行和信托公司開展銀信類業務，不得將信托資金違規投向房地產、地方政府融資平臺、股票市場、產能過剩等限制或禁止領域。對此，相關人士透露，2018年整頓信托業將是銀監會的工作重點。
張宏偉表示，2018年除可以合規進入的保障房領域外，今后打“擦邊球”進入房地產領域的信托公司則將面臨嚴厲懲處。
“以北京為例，監管層已經明確要求嚴禁信托資金炒作租房市場。國家全力推進租售并舉，信托機構不能助長加杠桿，對開發商的資金支持一定要合規，通道或自主業務都不能變相為加杠桿提供支持。”
1月17日，信托首單罰單開出。山東銀監局公布的行政處罰信息公開表顯示，山東省國際信托股份有限公司違規向不符合貸款條件的房地產企業提供融資，部分政府融資平臺業務由地方政府變相提供擔保。山東銀監局依據《中華人民共和國銀行業監督管理法》第四十六條的規定，對該公司罰款40萬元。
另外，絕大部分房企可依賴的現金流銷售回款在今年的情況并不樂觀。中原地產有關人士指出，2017年全國已有110多個城市出臺了超過270多次調控政策，部分城市的調控已開始影響到房企的銷售。2018年中小房企將全面面臨困境。
債務壓力空前，日趨嚴厲的監管使得國內的融資渠道被封堵，國內房企紛紛“出海找錢”。有數據顯示，去年房企境外融資合計已達388．6億元，同比上漲了176%。這說明在樓市調控的大趨勢下，房企越來越關注資金鏈的安全，在境內融資收緊的情況下，海外融資越來越受到關注。
中原地產研究中心的統計數據顯示，截至目前，已有多家房企發布海外融資計劃，累積額度超過了40億美元。
僅今年1月上旬，多家房企便已經發布了美元融資計劃，其中包括泰禾、時代地產、龍湖地產、碧桂園、富力等企業。
1月9日，時代地產宣布將發行本金總額5億美元的票據，年息為6.25%。同天，龍湖地產宣布成功發行共8億美元的優先票據，其中包括3億美元5.25年期票據和5億美元10年期票據。據悉，票據發行所得凈額約為4.92億美元，時代地產擬將其用作若干現有債務再融資及一般性營運。1月10日，碧桂園宣布發行2.5億美元2023年到期的4.750%優先票據及6億美元2025年到期的5.125%優先票據。24日，世茂房地產發行了5億美元2025年到期的5.20%優先票據。同日，旭輝控股3億美元2023年到期的優先票據上市交易。
可以看出，雖然海外融資可保證資金鏈的安全，但房企海外發債的票面利率相對較高也是一個問題。據統計，2017年1月-11月108家房企的境外發債平均融資成本達6.72%，與2016年全年相比增加了1.34個百分點。其中，中國恒大、佳兆業發行的幾筆海外債券利率甚至超過了9%。相比于2016年，2017年房企的融資成本明顯上行。
招商證券分析師徐寒飛表示，盡管海外融資成本偏高，但出于維系資金鏈的考慮，房企“被迫”發債的格局預計將維持，境外發債將會延續攀升的態勢。（張曉玲 梁倩）
轉自：中國商報
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