中國大城市開啟大規模供地計劃

　　上海、北京、深圳、福州等中國多個大城市近期制定了大規模的土地供應計劃。在房地產調控從“減法”轉做“加法”的過程中，中國大城市是否會開啟新一輪的大規模供地時代？

　　上海市日前發布的《上海市住房發展“十三五”規劃》稱，“十三五”(2016年-2020年)期間，上海計劃供應5500公頃住宅土地，可提供住房約170萬套，比“十二五”期間增加60%左右。

　　北京也明顯調升了未來幾年的住宅用地供應計劃。北京市官員上月透露，北京未來五年將新建150萬套住宅。這與北京市稍早之前發布的5年土地供應計劃相呼應。在這份計劃中，北京計劃未來5年供應住宅用地6000公頃。

　　深圳市近期也在深圳市住房建設規劃2017年度實施計劃中提出，深圳本年度將安排供應商品住房用地168公頃，計劃新增安排建設商品住房8萬套、建筑面積720萬平方米。而去年深圳新建商品住房銷售約4萬套。

　　福州今年確定的住宅用地供給計劃相較去年增加一倍以上，明后兩年的計劃也有持續增加的趨勢；廣州市2017年建設用地供應計劃顯示，今年廣州新增住宅用地約5.7平方公里，同比增加19.1%。

　　在多地宅地供應計劃大增的同時，今年以來，包括一線城市在內的不少熱點城市土地成交規模也明顯上漲。易居研究院監測的中國50個典型城市，今年上半年土地成交占地面積為8750萬平方米，同比增長20%。這一土地成交水平弱于2010年-2014年同期(上述四年同期土地成交面積均為負增長)，但好于2015年和2016年。

　　一線城市土地供應的增加跡象最為明顯。據中國指數研究院發布的數據顯示，2017年上半年，一線城市明顯加大土地供應，供地節奏加快，供應量同比增長42%。

　　中原地產首席分析師張大偉指出，2017年是房地產調控年。由于去年樓市成交處于高位，去庫存成果明顯，庫存數據創下21個月新低。很多一二線城市已完成去庫存任務，在此背景下，許多一二線城市為抑制房地產市場上漲，開啟了增加土地供應的政策。

　　2016年9月底以來，中國樓市經歷多輪調控。限購、限貸、限價、限售、限商住等作用于需求端的“減法”在政策上不斷出臺。不過，在新一輪調控政策中，從供給側出發增加土地供應的“加法”愈發受到各地的青睞。

　　波士頓咨詢公司全球合伙人兼董事總經理周園指出，中國房地產的癥結在于供需不匹配、土地出讓環節的“唯價格論”、以及房地產直接融資占比較低等。當前，限購、限貸、限價、限售等短期調控政策帶來的交易降溫，并不能解決這些根本問題，一旦政策放開，一二線城市房價上漲的態勢可能還會持續。交通銀行首席經濟學家連平也認為，目前各項房地產調控政策已幾乎用到極致。長遠來看，緊縮調控不能無限期持續，長效機制建設刻不容緩。

　　從供給端即土地方面入手調控是不少專家建議的長效機制建立的方向。中國發展研究基金會副理事長劉世錦指出，未來應該適當提高住宅用地占整個城市建設用地比重。

　　大城市特別是北京、上海等超大城市增加土地供應無疑有利于平抑房價。但這些城市大多土地資源稀缺，供地能力不足。比如北京近年來土地供應漸趨減少，連續多年未能完成年度供地計劃。2016年北京實際住宅用地供應降至469公頃，僅完成計劃的不到四成。

　　大規模的供地計劃如何落到實處？針對土地利用計劃，國土資源部規劃司司長莊少勤指出，應注重存量、嚴控增量、放活流量。首先關注存量建設用地的挖潛，提高土地利用效率；增量建設用地必須嚴格管控，并且逐步減少。此外，包括城鄉建設用地增減掛鉤等政策帶來的流量建設用地，則將其放活，發揮其區域空間優化的作用。舊城改造、收回閑置土地、挖潛低效利用地等方式或將成為大城市供地的重要來源。

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