2025年全國房地產市場整體延續調整態勢。
下調各類結構性貨幣政策工具利率0.25個百分點，將商業用房購房貸款最低首付比例下調至30%，近日，降息、降首付等樓市利好政策密集落地。
在這背后，最新數據顯示，我國樓市量價仍同比下跌。2025年，新建商品房銷售面積88101萬平方米，比上年下降8.7%；新建商品房銷售額83937億元，下降12.6%。
專家表示，僅從新房銷售規模來看，已經低于合理改善+拆遷的規模，而市場過度調整將帶來一系列風險。因此，穩定市場預期、激活需求、優化供給的政策要高效協同，并強化落實，才能更有效發揮政策作用。此外，穩定房地產市場仍需要更多增量政策，預計未來政策仍有發力空間。
樓市繼續平衡調整
一方面，是銷售的持續收縮；另一方面，是新開工跌幅較大，開工跌幅大于銷售面積跌幅，這表明市場在尋找平衡。
1月19日，國家統計局公布2025年全國房地產市場基本情況，多個核心指標仍處于下跌態勢。
2025年，新建商品房銷售面積88101萬平方米，比上年下降8.7%；其中住宅銷售面積下降9.2%。新建商品房銷售額83937億元，下降12.6%；其中住宅銷售額下降13.0%。全國房地產開發投資82788億元，比上年下降17.2%；其中，住宅投資63514億元，下降16.3%。房地產開發企業房屋施工面積659890萬平方米，比上年下降10.0%。住宅施工面積460123萬平方米，下降10.3%。房屋新開工面積58770萬平方米，下降20.4%。其中，住宅新開工面積42984萬平方米，下降19.8%。
對此，廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，2025年商品房銷售面積跌幅擴大，但全年跌幅低于2024年，銷售金額跌幅大于銷售面積，表明開發商整體降價促銷。開發投資下滑幅度加大，施工面積跌幅較大，行業體量繼續收縮調整。
“市場在尋找平衡。”李宇嘉表示，一方面，是銷售的持續收縮；另一方面，是新開工跌幅較大，開工跌幅大于銷售面積跌幅，意味著開發者在去庫存。這既是主動去庫存的結果，也是市場自發平衡的結果，從供求關系上逐步穩定市場預期和信心。
“市場修復仍需時間。”中指研究院指數研究部總經理曹晶晶向中國工業報表示，2025年全國房地產市場整體延續調整態勢，多個指標仍然出現大跌走勢，反映出樓市需求修復仍需時間，企業在市場調整階段普遍采取審慎策略，投資布局進一步向高能級城市聚焦。
據國家統計局公布，從環比來看，2025年12月份，一線城市新建商品住宅銷售價格環比下降0.3%，降幅比上月收窄0.1個百分點。其中，上海上漲0.2%，北京、廣州和深圳分別下降0.4%、0.6%和0.5%。二線城市和三線城市新建商品住宅銷售價格環比下降0.4%。一線城市二手住宅銷售價格環比下降0.9%，降幅比上月收窄0.2個百分點。二、三線城市二手住宅銷售價格環比均下降0.7%，降幅均擴大0.1個百分點。
從同比來看，2025年12月份，一二三線城市商品住宅銷售價格同比降幅擴大。一線城市新建商品住宅銷售價格同比下降1.7%，其中，上海上漲4.8%，北京、廣州和深圳分別下降2.4%、4.8%和4.4%。二、三線城市新建商品住宅銷售價格同比分別下降2.5%和3.7%，降幅分別擴大0.3個和0.2個百分點。
對此，國家統計局城市司首席統計師王中華表示，2025年12月份，70個大中城市商品住宅銷售價格環比總體下降、同比降幅擴大。
曹晶晶表示，若將視角拉長，本輪房地產調整自2021年下半年起已持續約四年半。2025年新房銷售面積較2021年峰值收縮近半，當前總量已逐步接近“十五五”期間住房需求的合理中樞水平。
“僅從新房銷售規模來看，已經低于合理改善+拆遷的規模，這意味著，市場可能超跌了。”李宇嘉說。
中國社科院財經戰略研究院住房大數據項目組組長鄒琳華向中國工業報表示，房地產一頭連著投資，一頭連著民生，市場過度調整帶來的風險點較多且連接面廣。
利好政策密集出臺
多個部門協同發力，“著力穩定房地產市場”的措施正在落地。
1月15日，中國人民銀行新聞發言人、副行長鄒瀾在國新辦舉行的“介紹貨幣金融政策支持實體經濟高質量發展成效”新聞發布會上宣布，2026年將下調各類結構性貨幣政策工具利率0.25個百分點，另外中國人民銀行將會同金融監管總局將商業用房購房貸款最低首付比例下調至30%，支持推動商辦房地產市場去庫存。
鄒瀾表示，中央經濟工作會議已經明確，2026年要繼續實施適度寬松的貨幣政策，中國人民銀行將按照黨中央、國務院決策部署，加大逆周期和跨周期調節力度，有效支持“十五五”開好局、起好步。
1月15日當天，中國人民銀行公布：自2026年1月19日起，下調再貸款、再貼現利率0.25個百分點。下調后，3個月、6個月和1年期支農支小再貸款利率分別為0.95%、1.15%和1.25%，再貼現利率為1.5%，抵押補充貸款利率為1.75%，專項結構性貨幣政策工具利率為1.25%。
1月17日，《中國人民銀行 國家金融監督管理總局關于調整商業用房購房貸款最低首付款比例政策的通知》發布。其中指出，為適應我國房地產市場供求關系的新變化，支持構建房地產發展新模式，商業用房（含“商住兩用房”）購房貸款最低首付款比例調整為不低于30%。
這意味著，樓市降息、降首付的利好政策正式落地。
中指研究院指出，2024年6月，央行創設保障性住房再貸款，發放對象為21家全國性金融機構，支持地方國有企業以合理價格收購已建成未出售商品房用作保障性住房，利率為1.75%；2025年5月，央行下調結構性貨幣政策工具利率0.25個百分點，本次再次下調各類結構性貨幣政策工具利率0.25個百分點，意味著保障性住房再貸款利率將降至1.25%。
中指研究院認為，本次央行繼續下調利率，是對中央經濟工作會議“著力穩定房地產市場，因城施策控增量、去庫存、優供給，鼓勵收購存量商品房重點用于保障性住房等”的具體落實，將進一步支持地方國企收購存量商品房用于保障性住房，加速收購節奏，在增加保障性住房供給的同時，也有助于進一步改善市場供求關系。
李宇嘉表示，此次央行發布的政策屬于全國性調整，將商業用房購房貸款的最低首付比例統一下調至30%。這一方面是各地普遍面臨著在售商業用房庫存高企、去化周期高企（普遍在30個月，有的在50-70個月）的問題；另一方面，在售庫存去化難度大，導致已供應土地和在建項目開發難度大。
李宇嘉表示，現在來看，房地產炒作已經完全褪去，商業經營用房存量過剩已成定局。在居民加杠桿購房意愿下降的情況下，面對有結構性的貸款需求，放開是合理的。而且，考慮到銀行評估價比較謹慎，30%的首付也并不低，未來還有可能再次降低。
中指研究院認為，本次降首付降低了購買商業用房的門檻，有助于促進商辦新市場活躍度。本次央行加大對商辦用房的支持力度，也是支持去庫存的具體表現，表明中央及監管部門對商辦項目去庫存的重視程度在提升。
近期，一系列樓市利好政策密集出臺。財政部、稅務總局將購買不足兩年的住房對外銷售的增值稅征收率下調至3%；監管部門對房地產融資協調機制下發政策指導，對符合條件的“白名單”項目可在原貸款銀行進行展期，相關貸款可展期5年；財政部、國家稅務總局、住房城鄉建設部1月14日對外發布公告稱，自2026年1月1日至2027年12月31日，對出售自有住房并在現住房出售后1年內在市場重新購買住房的納稅人，對其出售現住房已繳納的個人所得稅予以退稅優惠。
中指研究院認為，多個部門協同發力，“著力穩定房地產市場”的措施正在落地。
未來仍有發力空間
2026年全國房地產市場預計將呈現“銷售延續回落態勢，開工維持低位，投資調整壓力仍較大”的特點。
近期，一線城市房價跌幅也開始收窄，二手房掛牌量增幅開始減少，低價位二手房消化較快，小戶型、總價低的房源占比明顯提升，深圳、廣州、東莞等重點城市二手房交易有所抬升。
緯房大數據監測顯示，截至1月17日，重點城市樓市呈現“北溫南涼”的格局。具體來看，北京過去30天二手房成交了15429套，是同期新房成交套數的近5倍，市場由存量房主導；上海新房成交了7591套，但相比前一個30天下降了超過三成。
李宇嘉表示，在價格調整到位、購房環境門檻友好的情況下，新市民等剛需開始積極入市，他們是需求的主力，這有望帶動剛需和改善、新房和二手房交易活躍，這也是2026年市場穩定的關鍵。
“預計未來幾周市場將進入一個觀察期。”鄒琳華表示，北京二手房周度成交的顯著回升是一個關鍵信號，如果這種勢頭能持續，可能意味著市場情緒正在逐步企穩。上海新房市場則需要關注后續供應和價格策略是否能夠重新激活需求。整體而言，市場分化會持續，由真實居住需求支撐的二手房市場可能率先表現出韌性，而新房市場則更考驗產品和價格的吸引力。
李宇嘉認為，當前，無論是新房銷售去化的周期，還是二手房的掛牌量及去化周期，大部分城市都超過了合理區間。考慮到住房發展新舊模式的過渡期較長，舊模式難以為繼，新模式還在培育，地方政府對舊模式的依賴，若繼續加大開工、賣地、投資、預售的力度，必然導致新房同質化競爭和惡性內卷，二手房掛牌量繼續攀升，進一步惡化供求關系，價格下跌和預期轉弱的態勢，止跌回穩的難度更大。
“控制增量是緩解庫存壓力，平衡供求關系，進而穩定房價和預期，實現止跌回穩必經之路。”李宇嘉預計，2026年隨著國家確立“控增量、去庫存、優供給”，新增規模收縮的趨勢繼續存在。但也要看到，與此同時，在扶持生育、養育和教育，外來人口市民化、就業等社會保障等方面修復基本面的動作也非常多。總之，既從行業供需兩端發力，也從經濟基本面修復市場回穩的底層邏輯。
“當前，穩定市場預期、激活需求、優化供給要高效協同，并強化落實，才能更有效發揮政策作用。”曹晶晶表示，穩定房地產市場仍需要更多增量政策，預計未來政策仍有發力空間。2026年房地產政策將進入以穩定預期、縮短調整時間為目標的新階段，并圍繞激活需求和優化供給落實相關舉措：
激活需求方面，一是北上深等城市限制性政策具備進一步優化空間；二是預計繼續通過降低房貸利率、降低交易稅費等方式降低購房成本。優化供給方面，“十五五”規劃建議強調“投資于人”，預計未來有望通過加大住房租金或購房補貼等“補人頭”方式落實住房保障，同時繼續加大存量商品房和存量閑置土地收儲力度，加速改善市場供求關系。另外，城市更新配套的金融、財稅、土地等支持政策有望迎來實質性推進。
鄒瀾在國新辦新聞發布會上表示，關于降準降息，從今年看還有一定的空間。從法定存款準備金率看，目前金融機構的法定存款準備金率平均為6.3%，降準仍然有空間。從政策利率來看，外部約束方面，目前人民幣匯率比較穩定，美元處于降息通道，總體來看匯率不構成很強的約束；內部約束方面，2025年以來銀行凈息差已經出現企穩的跡象，連續兩個季度保持在1.42%，2026年還有規模較大的三年期及五年期等長期存款到期重定價，這次人民銀行也下調了各項再貸款利率，這些都有助于降低銀行付息成本、穩定凈息差，為降息創造一定空間。
曹晶晶表示，展望2026年樓市，當前市場整體仍處于“去庫存”階段，市場以消化存量未售項目為主。根據測算，2026年全國房地產市場預計將呈現“銷售延續回落態勢，開工維持低位，投資調整壓力仍較大”的特點。
廣開首席產業研究院院長連平向中國工業報表示，2026年，中國經濟將延續復蘇，實現穩中有進、穩中向好。但客觀來看，外部不確定性不容低估，經濟恢復的基礎尚不牢固，特別是微觀層面仍存在預期不穩、信心不足、需求偏弱等問題，宜加大宏觀政策調節力度并增強其針對性和協同性。
連平建議，對房地產市場而言，要持續加大調控力度。降低居民首次購房成本，拓寬購置門檻。協同央行貨幣政策，同步調降商業銀行住房抵押貸款利率或住房公積金貸款利率0.25—0.5個百分點。增加財稅購房優惠支持力度，對首套房購置的，繼續下調交易環節各項主要稅率（包括契稅、印花稅）；針對二手房交易環節，降低增值稅和所得稅稅率。房地產行業調控政策應以防范化解房企金融風險為主。加快推進商業銀行對房企“白名單”專項貸款的全覆蓋，進一步推動專項貸款資金落地，給予能夠維持房企正常經營的流動性支持。必要時建議新成立專門負責房企存量貸款的金融機構，預防房企風險的生成及其在金融系統的擴散。落實資本市場新“國九條”、推動REITs市場高質量發展的關鍵舉措，支持商業不動產領域基礎設施REITs試點工作，盤活房企存量資產，加快推進房企資產負債表修復進程，加快構建房地產發展新模式。（劉德炳）
轉自：中國工業報
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