特色小鎮糾偏：劃定“房住不炒”底線 宅地不超30%

　　9月30日，國家發改委等十部委聯合印發《關于全國特色小鎮規范健康發展導則的通知》(簡稱《導則》)。特色小鎮建設用地主要用于發展特色產業，為了嚴防房地產化傾向，《導則》提出住宅用地主要用于滿足特色小鎮內就業人員自住需求和職住平衡要求。

　　而在“房住不炒”底線約束上要求，除原有傳統民居外，建設用地中住宅用地占比原則上不超過30%、鼓勵控制在25%以下。在業內人士看來，這是為了進一步規范特色小鎮的建設，使其回歸原本功能定位，有利其健康有序發展。

　　《導則》推動特色小鎮規范糾偏

　　特色小鎮是新生事物，近年來涌現出不少精品特色小鎮，促進了經濟轉型升級和新型城鎮化建設，但也出現了部分特色小鎮概念混淆、內涵不清、主導產業薄弱等問題。

　　為了推動特色小鎮在規范健康發展道路上穩妥穩步前行，防范出現一哄而上、一哄而散的現象，早在2020年9月，《國務院辦公廳轉發國家發展改革委關于促進特色小鎮規范健康發展意見的通知》(國辦發﹝2020﹞33號)。

　　據國家發改委規劃司有關負責人在解讀時稱，國辦發﹝2020﹞33號文件為全國特色小鎮發展明確了總體要求和政策取向。而此次《導則》則是細化落實，明確了操作性要求。

　　《導則》提出了22條規范管理措施、質量效益指標和底線紅線要求，比如在建設邊界、風貌形態、投入強度、質效水平、創新活力等方面，共設置了13項具體指標。確保清單內特色小鎮不觸碰合規用地底線、生態環保底線、債務防控底線、房住不炒底線、安全生產底線等。

　　對此，華南城市研究會(智庫)會長、暨南大學教授胡剛表示，這幾年，特色小鎮發展得比較快，各地都在搞特色小鎮，但是有的特色小鎮做得很爛，這次國家發文對特色小鎮出臺一些基本要求。

　　與此同時，9月30日，國家發改委組織召開視頻會議，布置特色小鎮規范健康發展下一階段重點工作，并部署特色小鎮規范糾偏行動。

　　會議提到，各省級全面施行“一張清單管到底”，抓緊建成各省份特色小鎮清單；堅決清理清單外“特色小鎮”，將有條件有基礎且符合《導則》要求的特色小鎮納入清單，對不符合的抓緊予以清理或更名。

　　此外，《導則》提出特色產業投資占總投資比例原則上不低于60%。全員勞動生產率原則上不低于20萬元/人，單個特色小鎮吸納就業人數原則上不少于2000人，建設用地畝均繳納稅收額原則上不低于10萬元/年，文化旅游類特色小鎮接待游客人數原則上不少于50萬人次/年。

　　在胡剛看來，特色小鎮強調的是產業，比如制造業、旅游、文化創意產業等等，是不允許做房地產開發的。從國家發改委對特色小鎮的定位、概念、用地結構等方面，可以非常明顯地看到這點。而且為了更好地發展產業，《導則》進行了明確的規定，劃出了控制底線。

　　嚴防房地產化傾向，住宅用地占比不超30%

　　值得關注的是，在底線約束上，《導則》提出嚴防房地產化傾向，特色小鎮建設用地主要用于發展特色產業，其中住宅用地主要用于滿足特色小鎮內就業人員自住需求和職住平衡要求。除原有傳統民居外，特色小鎮建設用地中住宅用地占比原則上不超過30%，鼓勵控制在25%以下。

　　對此，國家發改委規劃司有關負責人表示，明確特色小鎮建設用地中住宅用地占比的量化要求，有利于為各地區開展規范糾偏工作提供依據，有效防控房地產化傾向，防止出現各自解讀、標準不一等現象。而且這也符合特色小鎮生產、生活、生態“三生融合”的內涵。

　　上述負責人還表示，特色小鎮內建設用地主要用于發展特色產業，其中的住宅用地主要用于滿足就業人員自住需求和職住平衡要求。從各省份現狀看，絕大部分特色小鎮的住宅用地占比低于30%。參考2019年全國城鎮的建設用地中住宅用地占比約38%的數值，按照從嚴從緊原則將特色小鎮的住宅用地占比設置為原則上不超過30%，是比較合理的選擇。

　　30%的控制性數值是最高值，而不是平均值。為防止個別方面反向操作、將30%作為追求目標，同時提出了鼓勵控制在25%以下，以引導控制在更低水平。

　　《導則》還提出特色小鎮規劃用地面積下限原則上不少于1平方公里，不多于5平方公里，規劃用地中建設用地面積原則上不少于1/2平方公里。

　　對此，上述負責人解釋稱，特色小鎮是微型產業集聚區，具備產城人文融合的多元功能是其顯著特征，實現生產生活生態“三生融合”、產業社區文化旅游“四位一體”是其基本內涵。這些功能需要一定規模的建設用地作為支撐，否則難以實現。從各省份現狀看，每個特色小鎮已使用建設用地面積都超過了1/2平方公里，平均值約0.9平方公里。

　　相比之下，虛假“特色小鎮”主要是普通項目和行政建制鎮。一些地區存在將用地幾十畝甚至僅有幾畝的單體項目命名為“特色小鎮”的現象，以及將擁有幾十平方公里的行政建制鎮命名為“特色小鎮”的現象。這違背了特色小鎮概念內涵，產生了誤導和不良影響。

　　特色小鎮從注重數量轉向注重質量

　　在產業主導方面，《導則》提到特色小鎮應秉持少而精、少而專方向，在確實具備客觀實際基礎條件的前提下確立主導產業，宜工則工、宜商則商、宜農則農、宜游則游，找準優勢、凸顯特色，切不可重復建設、千鎮一面，切不可憑空硬造、走樣變形，切不可一哄而上、貪多求全。

　　早在2017年，一些地區出現特色小鎮一哄而上、盲目發展的情況。最終導致有的特色小鎮資金鏈斷裂淪為空城，甚至爛尾，典型的案例如陜西白鹿原民俗文化村等。

　　此后，國家發改委會同各有關部委開始了一系列糾偏舉動。其中，2018年8月，國家發改委印發一份規范糾偏性文件，提出統籌建立規范糾偏機制和典型引路機制。

　　2019年4月，在浙江召開第一次全國特色小鎮現場會，公布淘汰一大批錯用概念的虛假“特色小鎮”、停留在紙面上的虛擬“特色小鎮”。

　　而在2021年9月《全國特色小鎮情況通報》中，又對四川省攀枝花市鹽邊縣紅格鎮、山東省臨沂市蘭陵縣“裝備智造小鎮”等虛假“特色小鎮”警示案例進行了通報。

　　從目前來看，各地區發展特色小鎮從注重數量逐步轉向注重質量。對此，國家發改委規劃司有關負責人表示，2017年年底前，對外宣稱為“特色小鎮”的數量較多，其中存在大量虛假虛擬“特色小鎮”。截至2021年上半年，全國各省份清單內特色小鎮減少至1600個左右，其中的一半位于東部發達地區。按照各省份動態調整、優勝劣汰的工作計劃，預計數量還將進一步減少。

　　據悉，此次《導則》再次要求堅持嚴控數量、提高質量，人均GDP少于1萬美元省份的清單內特色小鎮原則上不多于50個，鼓勵控制在30個以內。

　　胡剛表示，前幾年特色小鎮太多、太亂，進行過一些整改，比如在數量上進行控制。此次《導則》對特色小鎮發展進行規范，將有利于其今后長期健康發展。

　　轉自：貝殼財經

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