據相關數據顯示，截至2019年3月底，黑石、凱德、基匯等外資機構，在中國內地的大宗房產交易累計金額已超過300億元。
從外資進入中國房地產商業地產領域的地區來看，主要集中在北京、上海這兩個城市，其中，以上海更為集中。但目前有向二線城市下沉的趨勢。
對中國經濟增長長期看好
外資為何頻頻出手收購中國商業地產，蘇寧金融研究院投資策略研究中心高級研究員顧慧君向《中國產經新聞》記者分析指出：“外資頻頻出手收樓的原因主要有以下兩個方面：一是經濟觸底反彈以及經濟發達地區人口持續流入使得核心地區商業地產的投資價值回升；二是對外資投資商業地產的政策松綁，加上人民幣貶值以及金融去杠桿導致國內投資者資金借貸的渠道受限、成本上升，使得外資投資于國內的商業地產贏來一個較好的時機窗口。”
回顧我國房地產大宗交易的歷史，2005年開始，香港、新加坡等地開發商以及外資基金將目光投向中國，大肆布局北上核心物業；2010年，關于保險資金投資不動產暫行辦法出臺，中資保險公司開始擴大商辦物業投資；2015-2016年，內資基金和萬能險成為市場主要買家；2017年，隨著房地產市場進入存量物業時代，內資開發商并購存量物業，掀起一輪熱潮；2018年之后，外資投資占比顯著上升。據仲量聯行發布數據統計顯示，去年，北京大宗交易市場成交額中大約有四分之一收購者是外資。
相關專家分析稱，2018年，中國去杠桿、去地產化的大勢使不少企業拋售資產，市場出現更多的優質資產。此外，融資渠道收緊則使內資機構募資困難，出價能力逐漸下降。
“從外資自身的角度來看，外資現階段大規模進入國內商業地產市場，除了對市場動態變化反應迅速，同時也是對中國經濟未來發展態勢的看好。中國這一新經濟體具有高速經濟增長、穩定政治環境、愈發開放的政策等多種優勢。”戴德梁行中國資本市場副董事總經理劉兵分析指出。
蘇寧金融研究院戰略管理與規劃中心高級研究員陳嘉寧對《中國產經新聞》記者分析指出：“一方面是外資對于中國經濟增長的長期看好，另一方面也是出于外資對自己投資組合的品種和區域多樣性的需要。”
區域多樣性的需要
“商業地產寫字樓是中國經濟的晴雨表，外國的私募基金看好目前中國的經濟發展，在這種情況下，外資認為有必要搶占中國一線城市的商業地產資源，加大對中國的核心資產配置。”劉兵稱。
據了解，從外資進入中國房地產商業地產領域的區域來看，主要集中在北京、上海這兩個城市。其中以上海更為集中。但目前有向二線城市下沉的趨勢。
陳嘉寧分析稱，一線城市為主，向發達的二線下沉，一線城市的經濟發展活力更加明顯，人才和高成長行業更加聚焦。發達的二線城市也具備以上特點，地價又相對便宜，表現出較高的成長預期。
作為中國最重要的核心城市，上海和北京一直都是外資最“青睞”目的地。此輪外資收購上海核心資產后，對北京也加大投資力度，據了解，除了豐樹、PartnersGroup等買家，2018年Alianz、AEW、TPG等新晉買家也已在京收購項目。
據戴德梁行的數據顯示，自2008年底政府的4萬億經濟刺激后，北京寫字樓市場租金自2010年開始上漲，超越上海的同時于2011年發生井噴現象，2012年達到峰值，自此之后，北京寫字樓市場租金一直超過上海，位居全國首位，截至2018年底，上海甲級寫字板市場租金為277元每平方米每月，僅為北京的69.2%，而北京全市市場租金高達400.1元每平方米每月。
此外，北京甲級寫字樓市場空置率等始終低于上海。據相關資料顯示，2011年后，北京甲級寫字樓空置率一直保持在10%以下的低位。而上海隨著2015-2018年大量的新增供應的入市；空置率大幅上漲，于2018年底高達16.49%，高于北京8.3個百分點。
“從北京和上海的成交額上來說，上海遙遙領先于北京，北京的成交量大約是上海的三分之一。不過，他們交易特點各有不同。外國機構投資者是有投資周期的，上海多是周期性成交方式，但是在北京，成交多是以自用型、長期持有型的內資為主，他們沒有頻繁出售的意愿，所以北京的成交額較少，外資進入的機會較少。”仲量聯行北京研究部代理負責人米陽分析指出。
顧慧君表示，雖然最近外資頻頻出手國內的商業地產，投資的增速快，但外資占比仍然很小，與其說其對國內商業地產的投資價值看好，不如說是長期投資占比極低的一個糾偏。
值得我們注意的是，“我國人均商業地產面積2.34平方米，整體供應過剩，但在整體供應過剩的同時，人均商業地產面積存在顯著的區域分化。相較于中西部及東北地區，珠三角、長三角有較高的人口吸附能力以及第三產業發展增速，其商業地產尤其是這類地區一二線城市的商業地產相對更具投資價值。”顧慧君稱。
隨著越來越多的外資進入到這個市場，會促使整個市場更加活躍，對于大宗交易市場而言會產生積極的效果。劉兵預測，2019將是外資繼續爆發的一年。同時，內資機構也會由于中國經濟穩定，去杠桿階段性完成任務等多重向好因素影響，重新回歸市場，外資也會面臨強勁的競爭。
總之，顧慧君表示，隨著外資的進入和金融去杠桿的要求，國內外資本在商業地產上會有一個此漲彼消的調整過程，商業地產中外資占比的上升，會使得大宗交易市場更趨理性。（記者 韓鵬栓）
轉自：中國產經新聞報
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