新建商業地產銷售下降態勢顯著 行業進入高度競爭期

　　當前我國商辦用地供給規模較大，存量去化有限，部分城市面臨較大的商辦庫存壓力。加上商辦類項目限購政策及電商市場崛起等內外部因素，對商業的沖擊愈發強烈，商業地產行業變革壓力愈發迫切。

　　7月16日，由中指研究院、中國房地產指數系統聯合主辦的“2019中國商業地產指數發布會暨第二屆中國商業地產發展高峰論壇” 在北京舉行。

　　會上，中指研究院發布2019中國商業地產租金指數研究成果及2019中國商業地產發展白皮書，研判了商業地產市場發展現狀及趨勢。

　　2019年1-6月，全國300城商辦用地推出規劃建筑面積1.02億平方米，同比下降13.2%，共成交0.91億平方米，同比下降5.9%；成交樓面均價為2179.6元/平方米，同比下跌6.6%。平均溢價率為9.21%，較2018年同期提高0.9個百分點。從各等級城市來看，一線城市量減價升，成交樓面均價上漲顯著，市場熱度不減；二線城市商辦土地市場內部分化，土地市場承壓；三四線城市商辦土地市場熱度下滑。

　　從商業地產租金指數來看，2019年上半年，在一線城市的商業營業用房租賃市場中，依然存在結構性機會。而具有一定經濟基礎，商業活躍度相對較強的新一線、二線城市也將持續受到零售商關注。從監測的數據來看，由全國重點城市100條商業街商鋪為樣本標的，構成的中國百街商鋪平均租金為25.6元/平米·天，環比上漲0.72%。

　　另一方面，部分重點城市在各類產業、人才的政策利好下，吸引了大量企業落戶與投資，將為租金增長帶來空間。從監測的數據看，由全國重點城市主要商圈典型甲級寫字樓租賃樣本為標的，構成的2019年二季度重點城市寫字樓的平均租金為5.0元/平米·天，環比上漲0.01%。

　　中指研究院同時發布《2019中國商業地產發展白皮書》，報告指出，當前商業地產投資端與銷售端都出現調整，尤其是新建商業地產銷售下降態勢顯著。隨著經濟轉型升級持續發力，消費已成為驅動經濟增長的主要動力。消費結構不斷升級背景下，人們對于文化娛樂等服務性消費、個性化消費、體驗式消費需求大幅增加。

　　與此同時，電商交易模式持續沖擊實體商業市場，電商的崛起對于線下實體商業的影響持續發酵。社會消費品零售總額的增長活力更多的來自于網上消費，線下實體商業受到沖擊。2019年1-5月，全國商業營業用房銷售面積為3293萬平方米，同比下降12.9%。

　　其次，商辦類政策影響不斷釋放，庫存壓力加劇。中指院方面研究認為，商辦類項目限購政策的出臺，將對商辦市場造成較大沖擊，商住房的流動性大大降低，成交規模和成交價格同比降幅顯著。商辦類項目限購政策的落地實施對商辦類產品市場的供求格局產生了重大影響，進一步加劇了商辦類產品的庫存壓力。

　　因此，該報告認為，商業地產行業已經進入調整和高度競爭期，面臨眾多的不確定性。這對于市場中的各類參與主體提出了新的挑戰，企業需要不斷調整和完善自己的發展路徑，準確把握政策走向和市場需求，在價值投資的原則下，積極應對市場變化。通過精準布局、挖掘潛力、區域深耕，不斷增強優質土儲，積極拓寬自身的護城河。（記者 高偉）

　　轉自：經濟參考網

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