在企業內部競爭格局愈加清晰的今天，商業地產也將整體進入創新求變的精細化發展時代。
近日，第一太平戴維斯研究部的數據顯示，北京寫字樓市場自2018年底開始放緩，2019年1季度全市寫字樓市場平均租金在連續7個季度環比增長后，首次出現下降，部分商圈甚至出現負吸納。
不僅如此，在剛剛收尾的2季度，寫字樓市場延續了租金環比下跌的趨勢，同時大體量的供應更是直接推動甲級寫字樓空置率環比上升。
7月中旬，中國指數研究院發布的《2019中國商業地產發展白皮書》指出，由于當前經濟下行壓力加大，商業消費空間正在受到擠壓。從外部宏觀環境來看，經濟下行壓力大，企業發展放緩。同時服務行業增速也有所放緩，消費對于經濟的拉動作用有所減弱。這對于商業地產投資端與銷售端帶來一定影響，今年前5個月的數據顯示，包含商業營業用房和辦公樓的商業地產開發投資額及銷售面積均出現下降。
商業地產出現下行
“經濟下行壓力增加已經對企業發展造成很大的壓力，并且在未來幾個月已經開始趨于嚴重”。中研普華研究員鄒志丹在接受《中國產經新聞》記者采訪時表示，根據上半年經濟增速和下半年經濟發展形勢，預計2019年中國經濟增長率為6.2%。而今年的商業指數下跌也開始持續進行。當前我國商辦用地供給規模較大，存量去化有限，部分城市面臨較大的庫存壓力。經濟增速放緩、商辦類項目限購政策及電商市場崛起等內外部因素，對商業的沖擊愈發強烈。因此，在這一形勢下，商業地產開始出現下行。
中國城市房地產研究院院長謝逸楓在接受《中國產經新聞》記者采訪時表示，商業地產下行，主要還是供應過剩、空置率上升和庫存過高造成的。開發商對投資商業地產喪失信心，從而減少了商業地產的投資，使得行業下行出現。其次，近年來，房企的資金鏈相對緊張，而且銀行信貸、信托基金和保險的收緊讓房地產的資金受到一定的影響。同時，由于一定程度上的貿易沖擊，包括中美貿易摩擦和經濟市場的低迷，都造成商業地產的下行。經濟市場的低迷讓第三產業服務新企業增長速度放緩，影響著商業地產的銷售面積。另外，海外投資進入商業地產的資金在不斷減少，房企融資成本卻在上升，因此對投資者而言，可能還是會保持原本投資的項目，減少對新項目的投資。
最后，最為直觀的原因，是房地產調控收緊，不管是金融、稅收、融資的收緊，最關鍵是住宅市場的銷售成交量都出現下跌，而商業地產的銷售面積，包括銷售金額都出現下降情形，因此調控持續收緊，對商業地產的下行，一定程度上也會形成影響。
市場機遇仍然存在
2019年以來，商業地產銷售面積出現同比下降，使本來就已進入存量競爭的商業地產市場庫存壓力加劇，商業地產的運營能力變得更加重要。另外，在經濟結構的持續優化、新技術的迭代升級以及消費新趨勢等共同作用下，商業地產行業的變革與調整步伐進一步加快。
有業內專家指出，商業地產市場結構性機遇仍然存在。謝逸楓告訴記者，三舊改造與城市更新，不管從地段、城市的發展，還是前景來看，應該說是商業地產的一個機會。至少他們的租金收益有保障，而且具有一定人口支撐，有著消費主力人群的支撐，所以一二線城市的老城區三舊改造是商業地產發展的一個機會。
其次，一些商業地產可以考慮兼并收購。在一、二線城市，對于商業地產資金鏈已經斷裂的項目，或者說公司已經破產，但手里有一些項目在核心城市、核心地段的商業項目，可以通過兼并或收購的形式來購買他們的項目或者股權投資，這也是商業地產發展的一個機會。
另外，部分大型的商業地產，出讓一些股權或者說是項目，也是可以考慮拿來購買投資，同樣也是機會。
易居研究院智庫中心研究院總監嚴躍進在接受《中國產經新聞》記者采訪時表示，商業地產的發展出現行情下滑，實則是倒逼著房企做一些新的商業地產，因此傳統商業地產就必須要轉型。在未來，他認為，商業地產是會具有較好的發展態勢，尤其是做一些和新興消費需求的結合，如商業地產里面做演出，做體育展示，藝術設計等，都是商業地產后續可以探索的一些內容。
另外，在做大做強方面，他指出，商業地產還是要研究人的市場需求，目前來說，大家對商業地產的認識在不斷改變，可以直接體驗的相對較少，這就需要一些人參與的，或者說具有些較好觀賞價值的商業活動，這是商業地產后續是需要積極導入的。同時商業地產市場的后續還需不斷更新，把創業、創客空間結合在一起，或許會形成更豐富的一個業態。
此外，謝逸楓認為，未來商業地產要做大做強，除了上市，還是要分開上市。比如，地產+互聯網，+金融，+養老，或者說是+度假的地產，如果能分拆上市，是可以做大做強的。其次，商業地產要尋找金融合作伙伴，這樣可以提供資金的支持。同時，多與政府溝通，加強項目的合作。從這三點出發，形成多元化發展，商業地產應該是可以做大做強的。
其實，在一些業內人士看來，房地產市場永遠有機會，商業地產更有機會，就看你能不能跟得上城市更新、消費者變化、科技進步的步伐。未來3至5年，商業地產的行業格局會基本形成，大而強的頭部企業和小而美的中小企業并存。而如果達不到1000萬至1500萬平方米的規模量級，是很難擁有行業話語權的。（記者 趙琳琳）
轉自：中國產經新聞報
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