8月31日晚間，中國人民銀行、國家金融監管總局連續發布《關于降低存量首套住房貸款利率有關事項的通知》和《關于調整優化差別化住房信貸政策的通知》，近期呼聲頗高的“降低存量房貸”等問題有了官方回應，兩份文件被業內認為“含金量高”。
與此同時，廣州、深圳、惠州、中山等城市宣布執行“首套房認房不認貸”；多家銀行下調存款利率；國務院發布《關于提高個人所得稅有關專項附加扣除標準的通知》，自2023年1月1日起，提高3歲以下嬰幼兒照護、子女教育、贍養老人專項附加扣除(以下簡稱“一老一小”扣除)標準。這或許在一定程度上釋放出一定購買力，也被視作刺激樓市的一項措施。
業內人士指出，如果深圳一線等城市兌現政策利好，那么樓市回暖值得期待。
存量房貸降利率
《關于降低存量首套住房貸款利率有關事項的通知》明確，自2023年9月25日起，存量首套住房商業性個人住房貸款的借款人可向金融機構提出申請，由金融機構新發放貸款置換存量首套住房商業性個人住房貸款。
截至目前，已有工商銀行、農業銀行、中國銀行、建設銀行、交通銀行、郵儲銀行、招商銀行、廣發銀行等多家銀行發布公告，稱正在積極依法有序開展存量首套個人住房貸款利率調整的準備工作，后續具體操作指引及相關事宜擬通過銀行官網、網點、微信公眾號等渠道公布。
哪些房貸可以調整？調整幅度是多少？需要主動找銀行嗎，還是銀行會幫我調整？
問題1
哪些房貸可以調整？
三類“首套房”可申請
《通知》：存量首套住房商業性個人住房貸款，是指2023年8月31日前金融機構已發放的和已簽訂合同但未發放的首套住房商業性個人住房貸款，或借款人實際住房情況符合所在城市首套住房標準的其他存量住房商業性個人住房貸款。
如何理解這一標準？從字面意義上看，關鍵詞是“首套房”。
“首套房”如何認定呢？對此，權威人士解讀，主要包括三類人群：
一是發放時即按首套房政策執行的房貸；
二是房屋購買時家庭沒有其他住房，但因當地政府“認房又認貸”政策導致該套住房按照二套住房貸款利率辦理貸款，現在地方政府執行“認房不認貸”政策的；
三是房屋購買時不是家庭唯一住房，但后期通過交易等方式出售了其他住房，本住房成為家庭唯一住房且地方政府執行“認房不認貸”政策的。
也就是說，除了買的時候就明確首套房的以外，這兩種情況也算：
一是小明此前在廣州“賣一買一”房子，因為“認房又認貸”利率定價采取了二套房的標準。但現在隨著廣州執行“認房不認貸”政策，他的這套房子也可以申請調整為首套利率了！
二是小明此前有兩套房子，但現在賣了一套房子后，其持有的原定價“二套房”利率的房貸，也可以申請調整為首套！
問題2
能下調多少？
平均降幅約為0.8個百分點
能降多少是大家最關注的。
根據《通知》，新發放貸款的利率水平由金融機構與借款人自主協商確定，但在貸款市場報價利率(LPR)上的加點幅度，不得低于原貸款發放時所在城市首套住房商業性個人住房貸款利率政策下限。
簡單來說，你房貸批下來的那年那一刻，所在城市定的最低房貸利率是多少，你現在就有機會降到這條線。
就是說，當初銀行給你加碼的利率越多，這次你能省的錢就越多。
據接近監管的人士透露，此次房貸利率下降，平均降幅在0.8個百分點左右。可節省一筆不小開支。
在實際執行層面，涉及多方面復雜因素，仍需要各地政府按照“因城施策”，以及各金融機構的實際情況進行細化。
舉個例子：
2021年，在廣州市買首套房，當時首套房貸利率不低于LPR+20BP，也就是4.85%。
但2021年時調控特別嚴，銀行不斷加點，給小明的利率是LPR+100BP，也就是5.65%。
9月25日之后，小明可以申請利率從“LPR+100BP”降到“LPR+20BP”，也就是降0.8個百分點。
若100萬元房貸，30年的房貸還款期，以等額本息方式計算，每月小明可少交約840元的房供；30年可節省約30萬元。
廣東首套房多地利率下限為LPR
9月1日下午，廣東市場利率定價自律機制公布2019年10月以來廣東省(不含深圳)內各城市首套房貸利率下限歷史調整情況，其中，2019年10月8日至今，廣州執行的首套房利率下限為LPR(貸款市場報價利率)。
這意味著，廣州的存量房貸利率，調整后的利率不能低于LPR。
另外，廣東有十城目前階段性取消下限。
問題3
怎么調整？
三種方式可供選擇
《通知》提供了兩種方式：對于符合條件的存量住房貸款，自2023年9月25日起，可由借款人向承貸銀行提出申請，新發放貸款置換存量首套房貸，或協商變更合同利率水平。
①可以直接向銀行申請調整房貸利率水平。
②可以申請一個新的房貸，來置換以前那個利率比較高的房貸。
③央行鼓勵銀行采取批量調整的方式。
選擇不同的方式，所確定的利率會有所不同嗎？據了解，預計采用不同的方式調整后的利率水平不會有明顯區別。
問題4
什么時候能申請？
9月25日之后
《通知》明確，從9月25日起可以向銀行提出申請。
《通知》發布之后，不少銀行深夜發文對新政進行響應。9月25日前，銀行將進行修訂合同文本、改造調整系統、識別符合標準的客戶等準備工作，并盡快向借款人公布辦理流程和需要準備的申請材料。
問題5
受惠面有多廣？
三分之二的存量房貸
根據權威測算，我國住房貸款余額是39萬億元，其中符合這次條件的首套房的住房貸款余額是在25萬億元左右。按照比例來算，這次大概有三分之二的住房貸款可以申請下降房貸利率。
降低存款利率
存款利率下調，是否要提前還房貸？
銀行再度集體下調存款掛牌利率。9月1日起，多家國有大行的1年期、2年期、3年期、5年期存款利率調整為1.58%、1.85%、2.2%和2.25%，分別下降了10個基點、20個基點、25個基點和25個基點。
這是繼今年6月初全國性商業銀行下調存款掛牌利率后，時隔不到三個月的再度下調；也是2022年9月以來，商業銀行第三輪主動調整存款掛牌利率。
中長期下降更多，存款利率倒掛
通俗地講，存款利率下調，意味著錢存銀行所帶來的收益減少，會一定程度上促進資金流向消費和其他投資渠道。圍繞著存款利率的下調，一時間成為網上網下熱議的話題，它將多大程度上影響老百姓的投資理財，同時會給大家的生活帶來哪些影響呢？
此次調整中長期下降幅度更高，3年期存款利率已經齊平5年期。以各家銀行的調整為例，2年期存款利率下降20基點，而3年期和5年期則下降了25基點。
招聯金融首席研究員董希淼表示，期限較長的定期存款、大額存單由于利率較高，下降幅度可能更大。
當前，部分銀行出現存款利率倒掛現象，即5年期定期存款利率低于或與3年期定期存款利率持平。從記者獲得的廣州銀行整存整取定期存款表格顯示，該行3年期存款的1萬元起存金額和5萬元起存金額的利率為3.1%和3.15%，而5年期的利率為3.1%。可見5萬元存3年，反而比5年期的利率更高。
對此，董希淼表示，存款利率倒掛現象反映了銀行對利率走勢的研判，即從中長期看存款利率呈現下降趨勢，銀行主動減少吸收當前利率較高的中長期存款。
是否提前還房貸要具體分析
存款利率下調對樓市將帶來哪些影響？有業內人士認為，存款利率的下調，意味著錢存在銀行的收益會進一步降低，這在理論上會倒逼儲戶尋找其他的投資渠道，會在一定程度上促使資金進入實體經濟，進而促進實體經濟的發展。
除實體經濟外，買房也是一部分人的選擇，但在“房住不炒”的大背景下，特別是當前樓市走勢仍不太明朗的情況下，會有多少增量資金進入樓市，仍需要后續觀察。
購房者是否需要提前償還一部分甚至結清房貸，還需要具體問題具體分析，特別要結合自身的情況綜合決定。
首先，要看當時簽貸款合同約定的還款方式。一般而言，等額本金比等額本息更適合提前還款；其次，要看房貸月供在家庭收入中的占比，如果月供占比過高，可考慮提前還款；再次，要判斷當前是否有更可靠的投資渠道，如果沒有安全可靠的投資渠道，可以優先考慮提前還貸。
轉自：南方網
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