北京二手房成交量創新低 下半年走勢或呈平穩態勢

　　自3月份“小陽春”階段性爆發后，北京二手房呈現出明顯下滑的走勢。

　　根據住建委網簽數據統計顯示，2019年上半年北京二手住宅網簽量為72601套，月均網簽量約12000套。環比2018年下半年下降5.42%，同比2018年上半年下降5.27%，較2018年上、下半年減少約4000套。單看上半年數據，今年上半年的網簽量創下了2014年以來的最低。

　　以半年數據而論，2010年以來北京二手住宅交易經歷了3次低谷，第一次是2011年上半年至2012年上半年，第二次是2013年下半年到2014年下半年，第三次則是2017年下半年，在此期間北京二手住宅半年網簽量都在7萬套以下。2018年以來，北京二手住宅網簽量連續三個半年穩定在7萬多套，市場同樣較為冷清，但穩定性卻勝過之前幾年，成交沒有大起大落，維持在7萬套+的狀態。

　　不過，值得注意的是，從月網簽量來看，尤其是6月份的網簽量僅為11778套，低于上半年的月度平均值，和5月份相比下降了14.43%，同比去年同期下降25.58%。整個3-6月網簽量從1.6萬套跌至1.1萬套，連續降溫趨勢十分明顯。

　　網簽量創新低

　　多家中介機構負責人都表示，在政策環境“有保有壓”，調控方向未有變化的背景下，二手房市場整體表現亦是穩字當頭。加上限競房大量入市的影響，對二手房產生了明顯分流。

　　“這幾年北京地區房價市場擴張太快，房價上升也明顯加快。而且最近兩年，全國房地產市場炒作空間被較大限制，住房市場政策沒有松動，購房政策較嚴格，對二手房市場出現降溫有明顯的作用”。中研普華研究員鄒志丹在接受《中國產經新聞》記者采訪時表示，北京的二手房市場需要穩定的過渡期來消化市場需求。而且北京限競房批量流入市場，間接地造成了二手房市場銷量的下滑。

　　“再從市場上來說，現今北京二手房交易出現下跌是毫無疑問的”。易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進告訴《中國產經新聞》記者，因為隨著整個市場的降溫，對交易量肯定會形成一定的利空。外加限購、限價等一系列的政策絲毫沒有放松，以及今年銀行的貸款政策一季度稍好，但二季度有所限制，所以諸多因素的累計，造成了利空的形成，也使得二手房交易量上不去。小陽春之后，之所以持續降溫，除“房住不炒”背景下，政策繼續趨于嚴格，主要還是受金融政策、銀行資金收緊影響的。

　　而市場的降溫勢必會對價格造成影響。我愛我家研究院數據顯示，2019年上半年北京二手住宅的成交均價為56825元/平方米，環比上漲0.85%，同比上漲0.78%，波動幅度不足1%，價格走勢平穩。

　　我愛我家研究院分析師表示，自從2018年上半年以來，北京二手住宅的半年交易均價始終保持在5.7萬元/平方米左右，波動幅度均在3%以內。而在此前，北京二手住宅的半年交易均價波動幅度都在3%以上，甚至超過20%。可以說，二手房價格已經進入了最為穩定，波動最小的階段。

　　另外，相關研究數據表明：除市場降溫、銷量下滑外，在成交周期上也有所加長。2019年上半年北京成交的二手住宅房源平均成交周期為116天，即這些成交房源從新增登記到簽訂合同賣出的平均時間為116天，接近4個月，較2018年增加近20天。

　　走勢平穩

　　對于下半年二手房市場走勢，鄒志丹認為將總體呈現穩定的新態勢。

　　2018年以來，北京二手住宅網簽量連續三個半年穩定在7萬多套。以半年期來觀察，總體量的發展是平穩。下半年，房地產金融政策力度不會出現明顯調整，而隨著下半年該類房產供應量增加，對購買二手房市場的客源分流仍將產生一定影響。所以，綜合來看，2019年下半年北京二手房銷量仍然保持在7萬左右。具體要看房地產市場是否出現明顯的需求好轉。

　　另外，基于當前經濟下行壓力，預計下半年央行大概率還將啟動降準政策，通過增加市場流動性為實體經濟發展提供支持。在資金相對充裕的市場環境下，縱使“認房又認貸”的住房信貸政策難有調整，但住房按揭貸規模將有望增加，從一定程度上利于需求釋放，起到穩定房價的作用。

　　貝殼研究院首席市場分析師許小樂指出，北京其實已經歷了十幾個月的價格是一個平穩的狀態，往后面來看的話，由于目前的這種二手房可售房源，我們所稱的庫存，以及新房庫存的增加，我們認為下半年房價上漲的動力幾乎是沒有的。

　　而對于2019年下半年整體的二手房市場走勢，業內人士則表示，從政策層面上看，“穩”+“一城一策”仍是政策主基調，所以未來的購房政策應該不會有太大變化，對于改善性需求的購房者來說，信貸壓力依然會存在。

　　麥田房產分析師則認為，綜合來看，預計下半年北京二手房交易量將呈現穩-升-降的小幅波動走勢特征。從二手房市場先行指標數據來看，6月二手住宅新增供需量較上個月均有約10%的降幅。同時，6月成交房源中降價房源占比以及整體降價幅度均較上月有所上升，可以看出，當前買方市場較為強勢，雙方價格博弈有增無減。接下來，賣方價格將有所松動，這在一定程度上帶動交易量提升。

　　嚴躍進告訴記者，目前來說，下半年還是二手房市場的低點，會出現持續地降溫。但到第四季度，市場環境或許有所改善。這也是房企、開發商和投資者需要注意的。另外，在第四季度的時候北京二手房市場可能會迎來小幅度的復蘇，但這也未必能改寫交易數據為負的事實。總體來說，第四季度還是值得期待的。（記者 趙琳琳）

　　轉自：中國產經新聞報

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