58同城、安居客聚焦深圳寫字樓市場 全方位解讀高空置率成因

　　近年來，由于深圳土地出讓結構錯配，“住宅少寫字樓多”的趨勢開始顯現，引發了社會不小的非議。不過，亦有不少人對此表示支持，認為寫字樓有利于吸引企業，是提升經濟活力的有效手段。那么，在兩種截然不同的論斷下，深圳寫字樓建設未來將何去何從呢?近日，58同城、安居客發布了有關深圳甲級寫字樓市場的分析報告，通過數據分析對比、原因解析、趨勢研判等不同維度，全面展現了深圳寫字樓市場發展情況，具有較高的參考價值。

　　寫字樓高空置率是 國內城市 普遍現象，深圳一季度甲級寫字樓空置率為25.54%

　　數據顯示，截至2021年一季度末，深圳甲級寫字樓空置率為25.54%，和2014年末的低點4.4%相比，空置率6年多來累計攀升超21%。寫字樓是城市經濟的晴雨表，深圳寫字樓空置率攀升備受市場關注。

　　從國際上來看，世界主要都市寫字樓空置率疫情前大多為個位數，例如紐約曼哈頓2020年初空置率為7.9%，舊金山約為6%，倫敦約為4%。受疫情影響，這些城市的寫字樓空置率大幅攀升，今年一季度紐約空置率12.5%，舊金山11.9%，倫敦8.8%，多數達到近20年高點。和發達國家主要都市相比，深圳的甲級寫字樓空置率確實相對較高。

　　在國內范圍，一線城市中，深圳的甲級寫字樓空置率最高，廣州最低。截至2020年中，54%的全國主要城市寫字樓空置率超過25%，94%的城市空置率超過10%。從這一角度看，寫字樓高空置率是一個全國普遍的現象，并非深圳獨有。

　　供需失衡導致空置率持續上升，產業結構亦導致需求較弱

　　空置率高必然是供需失衡導致的。從供應方面來看，深圳自2016年以來便進入供應高峰期，連續5年的平均供應量超77萬㎡，隨著前海CBD的建設，供應量更是只增不減。然而在需求方面，深圳過去5年的平均年凈吸納量僅為約45萬㎡，即平均每年新增約32萬㎡空置的甲級寫字樓。

　　從需求背后的經濟結構來看，近年來，盡管深圳大力促進經濟轉型，卻并未摒棄制造業，而是促進“加工代工”轉向“智造創造”，努力把傳統產業改造成高附加值的優勢產業。到2019年底，深圳第二產業占GDP的比重仍高達38.98%，僅比2008年時減少了10%。這樣的三產結構，和北上廣以及歐美等發達國家的重點城市相去甚遠。很明顯第二產業企業尤其是工業企業需要的大多是廠房，較少會選擇寫字樓、特別是甲級寫字樓作為其辦公場所。

　　除此以外，數據顯示，甲級寫字樓的租戶大多來自金融、TMT、專業服務業等第三產業企業，尤其是這些行業中的國企、外企、上市公司等需要彰顯自身實力和品牌的企業。對比金融和IT從業人員規模上，北京高達180萬人，上海、深圳約為100萬人。對比上市公司數量可以發現北京超過600家、上海多于深圳。對比國有企業從業人數，北京、上海均超百萬，深圳僅有32萬人。深圳的甲級寫字樓所對應的目標企業和從業人員規模大幅低于北京、上海。

　　深圳甲級寫字樓存量過多，長期或許成為經濟高速發展的保證

　　一個城市擁有多少寫字樓是合適的呢?通常來說一個城市經濟發展得好，GDP總量較高，所需的寫字樓應該也較多。58安居客房產研究院通過研究深圳單位面積甲級寫字樓的GDP產值發現，過去十年間此變量與甲級寫字樓空置率呈現非常強的反向相關。此比值從2010年的55.82(萬/㎡)逐漸升至2014年的63.65，同時甲級寫字樓空置率從10.2%降至2014年最低時的4.4%;此后，該比值逐漸降低至2020年的44.02，而深圳寫字樓空置率也上升至25.1%。

　　如果認為深圳的甲級寫字樓空置率保持在10%以內是比較健康的，可以反推深圳的寫字樓大致需求量。按10%的空置率計算，深圳的GDP和甲級寫字樓存量的比值應在57.31萬平方米左右，相應的2020年甲級寫字樓全市場需求量約為482.8萬平方米，但實際深圳的甲級寫字樓存量已達628. 6萬平方米。即按照當前的經濟體量來說，深圳的甲級寫字樓確實蓋得太多了。根據中國(深圳)綜合開發研究院的預測，深圳2025年GDP總量將會達到4.2-4. 5萬億元。基于上述假設，則相應的甲級寫字樓需求量大致在732-785萬平方米。

　　不過，58同城招聘研究院數據還顯示，2020年上半年，深圳的企業招聘熱度和求職者關注度指數都處于四個一線城市之首。未來作為建設中國特色社會主義的先行示范區以及粵港澳大灣區的中心城市之一，深圳的發展潛力仍然巨大。從城市規劃者的角度來看，深圳經濟持續轉型，重點發展戰略性新興產業、未來產業、現代服務業和優勢傳統產業，未來第三產業比重會加速提升，也就意味著更多企業流入寫字樓。以低廉的寫字樓租賃成本吸引企業進入，短期來看推高了空置率，長期或許會成為經濟高速發展的重要保證。

　　深圳甲級寫字樓資本化率較低，房價穩定是確保人才流入的關鍵

　　深圳近年來商業地產大宗交易有所增長，但市場活躍度明顯遜色于北京、上海。以純寫字樓為例，2020年深圳共成交4個項目，是一線城市中最少的。按成交金額看，深圳4個項目共賣了70億，僅為上海的1/7，北京的1/3。究其原因，或許主要還是深圳甲級寫字樓的資本化率比較低。若要解決這一矛盾，還須不斷提高寫字樓吸納量，當新增供應逐漸被消化，深圳展現出其經濟可持續發展的潛力，才能吸引更多玩家進入。

　　深圳作為全國最年輕的城市，常住人口平均年齡僅32.5歲，各地年輕人選擇來鵬城奮斗，吸引求賢若渴的企業來深投資。深圳除了自身吸引力外，較低的落戶門檻也是過去幾年吸引年輕人才的關鍵，不少無法獲得北上落戶名額的人才選擇來到深圳。但隨著房價的不斷攀升，當初為了落戶來深的年輕人發現留下來非常困難的時候，這座城市的人才吸引力便會減弱。因此，在房價上漲和人才吸引之間取得平衡，確保企業不斷進入，深圳甲級寫字樓市場才能健康發展。

　　通過全面的數據統計與分析，58同城、安居客全面展現了深圳寫字樓市場發展現狀，以及未來發展趨勢。作為國內領先的生活信息服務平臺，58同城、安居客也在不斷運用數字化技術打破行業的邊界，通過商業地產全息字典、獨立頻道以及全網流量等資源，深度賦能商業地產行業，致力于解決行業難題。

　　轉自：消費日報

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