一個商業愛好者眼中的“泛上海生活圈”

　　來源:商業地產志
 

　　今年我好像與江浙滬特別有緣。
 

　　4月底5月初，我到杭州、蘇州和上海三個城市做了考察，寫了兩篇商業游記：蘇州兩萬步 | 商業丈量金雞湖，。
 

　　年中又機緣巧合地去了靖江、江陰、無錫跑了一圈。10月下半月，“拉練”了一場上海-南京-合肥-武漢的深度考察行程，寫了一篇南京的文：。
 

　　11月中，我再次飛往上海，租了一輛車，走了個上海浦東-上海虹橋-蘇州-常熟-南通-嘉定-上海楊浦-上海浦東的商業環線。
 

　　作為一名資深的商業愛好者，2018年我對江浙滬地區的偏愛，就連當地的朋友，也多有自嘆不如。
 

　　這四次的深度考察、30個日夜、15000+公里的足跡，終于讓我在年末的時候，鼓起百分的勇氣，嘗試描繪以上海為核心的長三角商業輪廓。

 

　　富饒的長三角地區，跟隨長江匯入太平洋
 

　　丑話說在前，既非江浙滬本土人士，我的所得所見自然不能以偏概全。唯有謹遵對商業的敬畏心和實際走訪的個人所感，盡可能真實地去表達一個商業愛好者眼中的“泛上海生活圈”。
 

　　1、地緣邊界小時，商業差異化融合
 

　　駕車行駛在長三角城市的街道上，最令人印象深刻的是，這里什么車牌都看得到，滬、蘇、浙、皖、閩、魯、津、晉、京、贛、鄂、湘、桂…
 

　　除了滬外牌照的車輛在規定時間不能上高架的限行政策之外，在這片廣袤富饒的土地上，我很難感受到中國其他地區的那種明顯的“地域邊界”——它不僅僅體現在單個城市的車牌單一性上，更體現在差異極大的文化習俗、生活方式及消費習慣等多個維度上。
 

　　這樣的地域邊界，折射在商業層面，便誕生出非常有意思的區域商業特征。
 

　　比如，在中國西部，領銜西南商業的成都市和領銜西北商業的西安市，就因其巨大的地域差異，在商業發展層面呈現出極為不同的模樣：包容度極大的溫潤天府之國，寬窄里巷密布之外，擁有接壤國際水平的核心CBD商圈，從某種程度上而言，與里弄文化和海派風格融合而成的上海城市商業風格，頗有幾分類似。
 

　　個性特征極強、西北習俗強勁、歷史文化悠遠的古都西安，則在商業形態上更多地傳遞著本地化商業強勢發展與歷史文化沉淀傳承發展的雙特征。
 

　　回到長三角，這種地域邊界似乎“消失”了：以上海為中心的商業布局在整個地區鋪開來，除了數量上的巨大差異之外，我竟然發現各地商業項目在很多維度上，都與上海的許多優質商業項目并無二致。
 

　　這或許是中國兩個經濟最發達的地區(長三角和珠三角)的共同特征：地域邊界“消失”，商業差異化“融合”。
 

　　這個現象引起我的注意，是從滿街出現各地的車牌開始，到我發現“印象”系列的商業品牌矩陣在各地均有所見時，進一步加深。
 

　　一路下來，我非刻意地造訪了上海浦東三林印象城(今年10月底開業)、蘇州印象城(2009年開業)、常熟印象城(2008年開業)、南通印象城(2017年開業)、南京新街口印象匯和江北印象匯(分別于2004年和2014年開業)。

 

　　上海三林印象城 | BY TERRY 攝于2018.11.15
 

　　稍作了解我才發現，之所以“印象”系列雖談不上“光彩奪目”，但卻能在冥冥之中吸引我的目光，原來TA竟然與上海七寶萬科廣場同屬一套商業管理運營班子——印力上海。

 

　　南通印象城 | BY TERRY 攝于2018.11.17
 

　　這是一個很有代表意義的商業系列：它們分布在長三角地區，且都在非城市核心CBD區位，但都用細致的運營邏輯，經營著差異化明顯的不同城市項目，且呈現出“地域融合”的多維特征。
 

　　換句話說，就是同一個商業項目的品牌，在不同城市里，以更能融入當地的不同面目示人，但又在運營邏輯深處傳遞著同樣一種“細微之處見真情”的精神信念。
 

　　這與長三角的城市區域特征如出一轍——或者，我們可以反過來說，正是由于商業的引領作用，才讓這塊以上海為中心的廣袤富饒的大地，少了商業水準的參差不齊、多了商業繁榮的齊頭并進。
 

　　于是，這才有了我逐漸形成的一個地域性商圈的概念雛形：泛上海商業圈。
 

　　城市更新迅猛，商業多元化“突出”
 

　　既然談的是“泛上海”，上海自然是重點。
 

　　除了走訪那些“網紅”商業項目之外，我在今年數次造訪華東的過程中，把越來越多的精力放到了“好看又實用”的項目身上：包括以舊改為核心的“城市更新”項目，和以社區服務為核心的“社區商業”項目。
 

　　先來看看我最愛不釋手的“舊改”們。
 

　　從新天地到1933老場坊，從石庫門查公館到興業太古匯，從思南公館到上生新所，上海越來越多、越來越優異的“城市更新”之作，正在全球化商業視角的加持下，快速成長為一股新生的商業力量。
 

　　我后來才得知，原來三林印象城也是一個從動工改建到開業僅用了7個月的“舊改”項目!這座今年10月底開業的項目，的確給我留下了非常深刻的印象。先是圍擋。周四的晚上一堆人圍著圍擋拍照，等了半天才拍到沒有人的照片也是醉了…

 

　　上海三林印象城的走心圍擋 | BY TERRY 攝于2018.11.15
 

　　還有一套自成一派的玩法：S&C體系。
 

　　簡稱為SC體系的Share&Care，應該是印力上海Home+邏輯的深層傳遞：與家人分享美好、關愛家人的一切所需。
 

　　當然，品牌真的也不差啊…都是業內同行，喜茶的選址標準就心照不宣了吧。
 

　　擅長玩兒概念的操盤者眾，能靜悄悄落地者寡。這也難怪上海同行大佬kaga會寫出這么一篇題目高調、內容真誠的文了：恭喜我的媽!恭喜三林印象城開業!
 

　　“玩兒”舊改絕不輕松，“接盤俠”也十之八九成了“爛尾俠”。
 

　　但三林這個項目，作為社區商業而言，品牌中規中矩、審美得體大方、服務不輸核心CBD項目(據說就連技術層面都與七寶萬科廣場是一個檔次的)，標準“悶聲發大財”的典范。
 

　　然后再來說“社區商業”。
 

　　很奇怪的是，似乎目前舉國上下都還沒有一個能把小型社區商業做成響當當品牌的的主兒。

 

　　上海集Life Bazaar安亭新鎮
 

　　2016年萬科商業與印力的融合，在我當時看來，似乎有那么一點點社區商業的“領軍相”。于是，我趁著在上海期間，走街串巷地去深扒了一下印力上海城市公司的“底”——

 

　　印力上海公司的商業產品線
 

　　說實話，這一扒確實有震驚到我：這個默默精耕細作的“美好生活服務商”，在商業產品的考量上真可謂是“極致主義”的代表了。
 

　　于是拿到這份白皮書的我，下一秒就在原定行程計劃加上了2個造訪項目：上海集畹町坊、上海濱江道IN-BUND。

 

　　上海集LifeBazaar畹町坊的“小菜場”
 

　　第一個，就是集LifeBazaar系列的畹町坊。
 

　　在這里，有一個總面積僅1100㎡的這個高顏值菜市場(小市集)，幾乎容納了各個品類，蔬菜、水果、水產、禽類、各種肉類、五谷雜糧，一應俱全，同時場內還包括了各種熟食配菜和早點小吃。
 

　　我去的時候是周五晚上。擠不進去、搶不到菜，拖家帶口的上海盆友們，一點兒縫兒都不給我留…
 

　　于是，一個成都人對于上海人“只有工作、沒有生活”的唯一鄙視鏈優越感，在那天晚上徹底崩塌…

 

　　上海2049海上傳奇
 

　　而第二個，毗鄰黃浦江的上海濱江道IN-BUND舊改項目，則極大地滿足了我的“顏值婊”的內心：改造后實在是太好看了!

 

　　上海濱江道IN-BUND項目改造前后對比
 

　　這個用倉庫改建的“陸家嘴煥新商務區”，已經被我默默地作為進軍上海灘的辦公首選地了(最快大概十年以后吧……)。
 

　　當然，無論是萬科廣場還是“印象”系列，也不管是2049還是集LifeBazaar，都讓我們看到以印力上海為代表之一的商業操盤手，在城市更新的快速步伐中，迭代出了豐富多元的商業產品線，深入到城市生活的“毛細血管”中，為社區和社群的需求做不斷切割細分，走出了一條氣質獨特的“低調走心”的商業路線。
 

　　如此一來，“泛上海商圈”的形象又更清晰了一步，且被賦予了更多的“溫度”與“人情味”。
 

　　創新巧思”精妙“，商業極致主義“泛濫”
 

　　從上海到蘇南再到蘇北，一路向西。每到一處MALL，便成為我的歇腳地點，再就近找個商務酒店住下—

　　在這樣的常態下，我更加深刻地依賴著商場帶給我的安全感和幸福感，也更加清晰地感受到，是“泛上海商業圈”鑄就了“泛上海生活圈”，讓這個地區的人們以家為原點、商業為半徑，構筑起一種快速高效又色彩豐盈的生活方式。
 

　　這一路我發現，強者相爭，遇強則強。
 

　　剛剛被觀點指數研究院評為“2018年度中國商業地產創新能力TOP1”的印力集團，在我走訪的多個項目中，都透露出了不俗的實力。
 

　　本想要羅列一堆我所見的精妙創意小巧思，但確實抱歉，實在是太多了，十萬字恐怕也只能寫出滄海一粟。只能隨便扔幾張圖感受一下：

　　上海七寶萬科廣場的彩虹樓梯 BY TERRY 攝于2018.11.16
 

　　但確實有幾個特別深刻的記憶點，值得分享。
 

　　首先是“得房率”這件事。
 

　　畢竟從本質上而言，商業項目無非是要賺取場租獲得盈利的。但我卻在上面講的那本白皮書上真切地看到，由NLA/GFA計算得出的得房率，幾乎鮮有超過50%的，甚至還有低于20%的!
 

　　對于商場來說，得房率可以作為一個非常核心的商場設計指標。好的項目往往公用區域更大，因此得房率更低。而通常高品質的商場(若非設計失當)得房率，都在50%左右甚至更低。
 

　　“即使是小型社區配套商業，我們也愿意拿出面積做母嬰室，做服務。”印力上海的朋友告訴我，“我們的社區商業與周圍的人們之間的關系，更像是一個體貼入微的鄰居、一個生活好幫手，所以我們寧愿犧牲面積，也定要不負所望。”
 

　　當全國商業都在追逐著投資回報率跑斷氣的時候，鮮有商業運營者能保持“初心”、做一些表面看起來很“虧本”的事。
 

　　此外，還得提到科技的話題。哎，其實我也知道，商業地產這個行業真的挺難，追完O2O追體驗式商業，接著又是什么浸潤式場景營銷，這兩年又來了新零售和科技賦能…
 

　　但是!科技永遠只是工具，什么樣的人使用它，它就會變成什么樣子。若用者不善，它還有可能打開“潘多拉的盒子”呢(比如這兩天吵翻天的基因編輯嬰兒的出生…)。
 

　　可喜可賀的是，絕大部分泛上海商圈的商業，“主體意識”很強，即使是用科技搞創新，也一定是主動出擊型的——
 

　　把商場的CRM系統與支付寶口碑及大眾點評網等第三方機構進行開源合作，打通會員積分兌換與“免密支付”的后臺接口實現“無感支付”，實時采集室內空氣數據并放到中庭大屏上來公開展示…

 

　　上海七寶萬科廣場的室內空氣監測大屏 | BY TERRY
 

　　攝于2018.11.16
 

　　我是一走進七寶萬科的中心廣場就看到了這塊屏幕了。與上半年在杭州親橙里看到的項目內人流熱力分布大數據的大屏顯示一樣，真的有被震驚到。
 

　　這其中還有這么些“我就是我是不一樣的煙火”的意味：是我自己要主動玩兒科技的(不是被科技玩兒的)，還要玩出與眾不同的創意來(新鮮刺激還要WIN-WIN)，還要玩得出神入化(DIG最深的數據找規律)…
 

　　就連預期明年年底亮相的上海印象系列第一個MEGA項目——上海南翔印象城MEGA，也提前了一年多就開始設置超前的“起跑線了”。趁著去嘉定參加保時捷活動的空檔，去施工現場瞅了一眼這個視頻里面說的那個MEGA項目：

 

　　上海南翔印象城MEGA | BY TERRY 攝于2018.11.18
 

　　就算是在模糊的暮色時分，這座接駁11號線的商業“巨無霸”依然令人心生雀躍：想象一下，明年開業之后，這里將從一個安靜的嘉定一隅，變為熱鬧非凡的嘉定央區。

 

　　上海南翔印象城MEGA效果圖
 

　　毫無懸念的是，未來，從1+7的“上海大都市圈”到更為廣闊的“泛上海生活圈”，我們可期待的商業多元還預留了超大的想象空間：
 

　　既會有合肥萬科廣場——它能否延續七寶萬科廣場的成功?一擊成為合肥第一座城市級的商業體?

 

　　預計2019年5月開業的合肥萬科廣場效果圖
 

　　也會有以打破次元壁為新玩法的松江印象城——商業和二次元甚至多次元之間究竟能發生怎樣的化學反應?對松江大學城00后的新生代，TA又會有著怎樣的吸引力?

 

　　上海松江印象城效果圖
 

　　還有以龍華寺為源頭、讓美好生活成為一種信仰的龍華低密度城市級商業項目——在寸土寸金的上海核心城區，它會以怎樣的姿態帶給魔都一種“廟市共生”的全新生活體驗?

 

　　印力上海龍華項目效果圖
 

　　這或許只是一個開篇，從“印力”這個低調的商業“玩家”開始，我終于開始真正深度地去看魔都的繁華，看長三角的繁盛與廣闊。
 

　　2019年，我非常期待南翔印象城MEGA的正式面世，也更加期待CRR能更深度地走進華東“泛上海生活圈”，記錄這個區域豪華大商圈的生活點滴，這些“去地域化”的密集城市之間的商業更迭，以及我越來越著迷的“商業地產與零售”。

　　轉自：中華網

 

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