近日，URI城市租住發布《2026上半年公寓民企規模增長實力TOP10》報告，上半年，住房租賃市場在政策與居住需求支撐下穩步擴容，中小民營公寓機構受客源分流、融資收緊、運營成本高企三重壓力生存空間收窄。但其中一批具備成熟運營體系的優質民營公寓頭部企業依靠差異化賽道布局實現穩健增長，在行業變局中走出特色擴張路徑。
URI城市租住研究員韓曉表示，我們面向全國集中式公寓開展專項調研，篩選出民營公寓規模實力十強企業，上半年十強企業合計新增房源48510套、簽約新項目143個。行業競爭邏輯已從單純比拼房源規模，轉向運營模式與綜合效率的較量，民營頭部形成四類成熟發展路徑。
報告顯示，輕資產托管是當前主流擴張方式，貢獻十強民企超六成新增房源。泊寓、瓴寓國際、自如寓等五家企業以輕資產為主，合計新增房源30073間，占總增量62%。該模式資金占用低、復制速度快，泊寓依托標準化托管體系總管理規模25.8萬間穩居民企首位；瓴寓、沃達、漫柏等企業分別通過大型項目合作、雙模并行、改造分成等方式降低拓房風險，有效對沖資金成本上行壓力。
存量物業改造、長短租融合、基金重資產三大模式形成差異化補充。存量改造賽道緊抓城市更新紅利，城家、錦詩庭、爾家商業等企業盤活老舊廠房、閑置商辦，憑借成熟改造流程實現資產增值與運營收益雙豐收。長短租融合模式抗周期優勢突出，城家、錦詩庭合計新增房源超萬套，城家依托華住酒店資源布局服務式公寓，上半年新增房源9579套領跑全行業，可復制加盟模式加速向三四線下沉。
基金重資產模式走精品細分路線，城璟租住、樂璟生活社區依托產業基金完成物業收購、改造運營與REITs退出閉環。該模式擴張節奏平緩，但聚焦核心城市與產業工人等細分客群，長期資產增值空間充足，打造區別于普惠保租房的差異化產品。
韓曉指出，重資產模式雖拓店速度不及輕資產，但物業持有帶來長期資產增值，同時可對接保租房REITs實現資產退出，形成“基金收購—改造運營—證券化退出”閉環，適合具備資本運作能力的頭部民企走精品化路線。
對于下半年，URI城市租住預計，民企陣營的競爭將更加聚焦于模式效率的比拼。輕資產托管賽道，頭部企業憑借全國化運營網絡與標準化管理體系，有望持續吸納中小業主的托管項目，進一步擴大管理規模；行業競爭的核心邏輯已從“誰拿房更快”轉向“誰運營更高效”。運營效率、品牌溢價與資本通道三大能力，將決定誰在下半場持續領跑。（記者 梁倩）
轉自：經濟參考網
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