房地產行業債券融資出現企穩跡象。7月29日，中指研究院發布報告顯示，2026年上半年，房地產行業債券融資總額3158.8億元，同比增長21.7%，增速創近年來新高。與此同時，隨著首批商業不動產REITs成功掛牌，持有型不動產ABS（資產支持證券）等產品持續落地，多層次REITs市場加快形成。
從融資結構來看，信用債依舊是房企債券融資的第一大渠道。數據顯示，2026年上半年，信用債融資1766.1億元，同比增長11.8%，占總債券融資比例超過半數。
ABS是房企第二大債券融資渠道，數據顯示，2026年上半年，ABS融資1221億元，同比增長27.5%，占比38.7%。從發行結構來看，其中有底層資產支撐的CMBS/CMBN（商業抵押貸款支持證券/商業抵押貸款支持票據）、類REITs占比近八成。
此外，海外債占總融資的比例為5.4%，同比增長199.4%，發行主體集中在少數頭部企業。
“上半年，債券融資總額同比增長，出現了企穩的勢頭。”中指研究院企業研究總監劉水對《證券日報》記者表示，但這種企穩勢頭并不穩固，一是資金多用于償還現有債務，因此發債規模受到償債規模影響；二是發債需在建項目或底層資產，規模受到優質資產的約束。整體來看，當前房地產市場仍在筑底期，債券融資規模受到約束。
在此背景下，以商業不動產REITs為代表的資產類融資工具快速發展，成為行業融資的重要方向。
上海易居房地產研究院副院長嚴躍進在接受《證券日報》記者采訪時表示，一方面，央國企是主體信用融資的主力，土地投資等經營布局帶來現實融資需求，支撐起當前信用債市場；另一方面，政策加大對寫字樓、購物中心等商業類不動產證券化的支持力度，成為房地產融資變革的重要方向。
2026年6月份，首批4只商業不動產REITs正式掛牌，底層資產分布在北京、上海、西安等核心城市，涵蓋寫字樓、購物中心等業態，原始權益人包含地方國資與優質民企。中指研究院數據顯示，截至目前，已申報的商業不動產REITs共計22只，行業預計整體募集資金規模突破700億元。
“商業不動產REITs的落地，讓國內REITs市場形成更加豐富的層次，也正在重塑房企的發展邏輯。”嚴躍進表示。
劉水表示，頭部央國企和民企均探索公募REITs、持有型不動產ABS等創新融資渠道，既可盤活存量資產，也可豐富融資資金流入。截至目前，華潤置地等房企均已在國內實現公募REITs發行。同時，保利發展、新城控股等房企積極申報商業不動產REITs。REITs形成優質信用與穩健經營、精細運營的正向循環，正持續加固企業信用護城河。（記者 陳 瀟 實習生 張子軒）
轉自：證券日報
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