中指院發布2017房地產開發投資吸引力的城市報告

　　近日，中國指數研究院發布《2017房地產開發投資吸引力TOP50》報告時指出，京津冀、長三角、珠三角、長江中游以及成渝城市群將成為未來中國最具發展潛力的地區，抓住這五大城市群的發展機會才能把握住中國城市發展的未來。

　　報告顯示，2017年上海、北京、深圳投資吸引力仍保持全國前三位；1.5線城市中天津首次排名進入前四位；廣州、杭州、南京、成都、武漢、重慶等核心城市經濟基礎強、人口流入多、市場需求旺盛，排名分列前10位。報告分析認為，從區域分布來看，東部沿海及長三角、珠三角、京津冀城市群城市投資吸引力保持領先優勢。在國家規劃層面，城市群的發展也將進入加速期，未來中國核心城市群的空間格局也逐漸清晰起來。“一帶一路”建設、京津冀協同發展、長江經濟帶發展三大戰略的疊加區域也將是未來發展最具潛力的區域。

　　京津冀本身就是三大戰略之一，發展潛力最為突出，長三角、長江中游以及成渝城市群分布在長江經濟帶沿線，是東中西部產業轉移的最主要橫向通道，而長三角以及珠三角地區都是21世紀海上絲綢之路的核心區，承擔著海上對外開放以及創新升級的使命。

　　以上這五大城市群無疑將成為未來中國最具發展潛力的地區，抓住這五大城市群的發展機會才能把握住中國城市發展的未來。

　　報告指出，占國土面積11%的五大城市群經濟總量占全國55%，是中國經濟最活躍，潛力最突出的地區。首先，長三角、京津冀與珠三角三大傳統城市群無論是經濟總量還是人均效益，三大傳統城市群都處于領先水平，也仍將是未來中國經濟發展的領頭羊。其中京津冀城市群規劃規格高、政策執行力度大都表明京津冀將呈現追趕之勢，與長、珠三角城市群的差距將縮小。

　　其次，長江中游和成渝城市群雖然人均效益仍與發達城市群相差較遠，但其依然是國內產業轉移的主要承接地，也是帶動整個中西部崛起的核心，未來增長空間較大。

　　報告指出，珠三角城市發展最為均衡，長三角、長江中游城市群內部差距較小，京津冀城市間梯度差異較大，成渝仍處于中心城市獨大階段。從城市群GDP經驗數據來看，珠三角城市群內部城市梯度均衡；長三角與長江中游作為跨區域城市群，內部形成多個都市圈，多中心的結構使資源相對分散，其中，長三角城市群內多個中心城市實力均突出，城市群內競爭激烈；京津冀城市間的巨大差距也意味著后發城市具備較大增長空間；成渝仍以重慶和成都兩大核心城市為主，城市群框架尚未形成。從人口增量來看，京津冀、珠三角、成渝都是雙核驅動的城市群，城市群內兩大核心城市人口增量占比均超過整個城市群的六成。

　　報告顯示，京津冀城市群受益于北京、天津兩大城市人口的快速增長，五年常住人口增加近700萬，人口凝聚力居首；珠三角城市雖然面臨制造業向內陸轉移的壓力，但2015年人口規模相對2010年仍增長4.6%，人口吸引力突出。深圳和廣州仍是珠三角人口流入最多的兩個城市；成渝城市群的人口增量也幾乎被重慶和成都瓜分，兩市人口增量幾乎占到整個城市群的八成，表明無論是沿海地區的人口回流，還是對周邊人口的吸引，重慶和成都無疑成為西南區域首選，這也是城市群發展不可避免的強核階段。長三角和長江中游城市群屬于跨區域城市群，多核心發展是其重要的特征。

　　中國指數研究院認為，雖然長三角、珠三角、京津冀、長江中游以及成渝這五大城市群是未來中國最具發展潛力的地區，但不可否認的是，城市群的發展是漸次推進的，顯然這五大城市群也處于不同的發展階段之中。國內目前僅長三角及珠三角城市群形成大面積高亮度區域，城市群形態形成。核心城市產生輻射和外溢是城市群形成過程中的重要特征，只有核心城市經濟體量達到一定程度，才能出現外溢效應，目前國內僅北上廣深4個一線城市GDP達到2萬億規模，開始輻射周邊。

　　從NOAA最新的夜燈圖中，我們可以看到目前僅長三角、珠三角城市群形成大面積亮度較高區域，表明長、珠三角城市群相對成熟，形成了城市群應有的城市層次與結構。

　　京津冀城市群中北京、天津亮度顯著高于河北，更多地區僅核心城市亮度較高，如長江中游城市群的武漢；成渝城市群的成都、重慶；中原城市群的鄭州；海西城市群的福州、廈門；關中城市群的西安等。這也表明，這些區域尚處在發展初期，核心城市虹吸效應遠大于外溢效應，尚未形成區域間的聯動發展。

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