大批三四線城市房價破萬元 潛在庫存難消化

　　在新房增量市場，開發商能夠爭奪的空間是10萬億元-12萬億元(2016年高峰值11.7萬億元)的年均銷售額。今年上半年，在全國52個城市累計出臺120條限購政策、162條限貸政策的高壓之下，TOP10房企銷售規模市場占有率已經突破30%。

　　更重要的是，過去“千億元規模”是開發商歷經數年都難以攀登的高峰，今年上半年，有的房企兩個月就完成了。規模化沖動之下，萬科和碧桂園劍指6000億元全年銷售目標，另有18家房企計劃今年晉級“千億元聚樂部”，還有1家銷售額尚不足500億元的房企計劃未來三年內完成銷售規模突破2000億元的目標。

　　對此，鏈家研究院院長楊現領接受《證券日報》記者采訪時表示，即使這一輪調控政策密集襲來，一線城市交易量“速凍”，二線城市“冷熱不均”，三、四線城市卻成為房企規模化增長的重要助力。

　　據鏈家研究院經過調研后發現，大批三、四線城市房價已經突破1萬元/平方米，其多聚集在“環京”、“環滬”城市圈中。“一、二線城市樓市去杠桿，三、四線城市樓市火熱的背后，除了一、二線城市外溢的購房需求外，源于棚改貨幣化帶來的加杠桿購房行為則是主要原因。”楊現領向《證券日報》記者表示，這與人口流動方向相違背，預計下半年就會降溫。但降溫之后的危機則是，開發商今年搶地帶來的潛在庫存將難以消化。

　　三、四線城市房價上漲

　　根據鏈家研究院的調研數據和《證券日報》記者的調查發現，廊坊、香河、固安等地房價突破1萬元/平方米已經較為常見，但太倉、景德鎮等這類城市的房價正在邁入“萬元聚樂部”。

　　有公開數據顯示，以太倉為例，一線房企進駐之后，目前起始樓面價都超過4000元/平方米，若加之開發商爭搶之下的土地溢價空間，不少業內人士預估，明后年入市的項目可能要邁入“1.2萬元時代”。

　　另據鏈家研究院調研獲悉，上半年，在“環京”城市圈中，廊坊、香河等地新房成交量增長；在“環滬”城市圈中，嘉興、舟山、太倉等地新房成交量明顯上揚。

　　楊現領認為，三、四線樓市“量價齊升”的背后，除了一、二線城市購房需求的外溢外，主要還是加杠桿造成的，通過貨幣化的補貼形式加杠桿。他進一步稱，在房價上漲快的三、四線城市，國家開發銀行和中國農業銀行的棚改專項貸款均大幅增長，由此支持了近兩年來棚改貨幣化安置規模的大幅增長。

　　同時，楊現領稱，三、四線城市樓市的崛起，也不乏投資性需求的推動，這是一、二線城市政策限制之后，資金流動性帶來的。但楊現領強調，目前來看，支撐三、四線城市樓市量價齊升的購買力還是改善型需求，但這一波需求的釋放持續性是比較弱的，因此，他預計，下半年，三、四線城市會出現交易量下滑的現象。

　　潛在庫存難消化

　　值得關注的是，《證券日報》記者在與多家房企高管交流中也獲悉，由于一線城市拿地艱難，為了維持企業規模化發展速度，有些房企無奈地開始轉戰一、二線城市周邊的三、四線城市，不少大型房企都有把布局網格擴展至這類城市的計劃。

　　而在這種大型房企投資布局的轉移之下，上述三、四線城市的土地市場上出現了搶地現象。

　　曾有一家全國性房企負責拿地的人士向《證券日報》記者透露，幾個月前，為了在嘉興拿到一塊地，公司注冊了多家公司，繳納了好幾筆保證金，以確保在拍地過程中能夠有更大概率摘得土地。

　　據鏈家研究院調研數據顯示，隨著“萬元聚樂部”中三、四線城市成員越來越多，其土地市場爭奪也越發激烈。從土地溢價率來看，今年4月份—5月份，江門、宿州、泉州的土地溢價率超過2倍；馬鞍山、襄陽、肇慶等地區土地溢價在2倍左右。

　　在楊現領看來，三、四線城市可售庫存短期內大量減少，改善型需求幾乎在這一輪房價變動中得到了一次性釋放，導致的后遺癥則是換房需求變弱，而開發商今年大量購置的土地則會變成潛在庫存，屆時，可能很多城市房價上漲一倍才能消化掉這些潛在庫存。但三、四線城市吸納人口能力弱，房價持續上漲缺乏動力，預計未來兩三年將會出現上述潛在庫存難以消化的壓力。

　　簡言之，在楊現領看來，大量購房需求的提前透支，將導致很多城市的樓市面臨風險。

　　另有業內人士稱，盡管有些上市房企不想下沉到三、四線城市布局，但銷售規模增速指標橫在這兒，為了業績增長，也會在三、四線城市尋找機會。

　　然而，房企銷售額巨量增長的背后，鮮有銷售規模與市值在同一水平線的上市房企，大多數房企“增收不增利”的魔咒尚未破除。

　　正如SOHO董事長潘石屹向《證券日報》記者所示，房地產行業“拿地—開發—銷售”的這種商業模式到2017年基本就已經結束了，地價高，地產企業利潤率很低，天花板已經在來的路上，甚至已經來了。

　　同策咨詢研究部總監張宏偉也認為，待2017年上市房企年報出爐，估計房地產行業的平均凈利率可能因為市場進入調整期和融資成本的提升而降低至8%-9%，銷售規模達千億元的房企，凈利潤可能僅為幾十億元，同時還背負80%左右的資產負債率。

　　正如有業內人士所言，有些開發商，是背著“炸藥包”在前行。

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