“人地掛鉤”落實 一二線熱點城市正加快供地節奏

　　一邊是人口外流但土地供應嚴重過剩的三四線城市，一邊是外來人口大量流入但土地供應十分緊張的一二線大城市，在過去一段時間，土地市場一直存在著這樣的供需錯配。

　　如何解決這個問題？“人地掛鉤”是一個重要途徑。

　　國家發展改革委(下稱“發改委”)發展規劃司負責同志日前介紹城鎮化情況時表示，今年我國將全面落實城鎮建設用地增加規模與吸納農業轉移人口落戶數量掛鉤政策，結合上年度農業轉移人口落戶情況，調整完善2017年度土地利用計劃指標分配辦法。

　　廈門市房地產中介行業協會副會長王崎對第一財經記者表示，未來在土地供應方面，一二線熱點城市的土地紅線應適當放寬，將周圍三四線城市的土地指標轉移到一二線熱點城市。從而在滿足一二線城市發展需要的同時，促進三四線城市的集約化發展。

　　中原地產首席市場分析師張大偉說，過去幾年對大城市都是提出要嚴控邊界，減少土地供應，但現在則是順應人口流動變化，增加大城市的土地供應，“這是樓市調控思路的一個重大變化。”

　　“人地掛鉤”政策

　　過去很長一段時間，我國實行“控制大城市規模、積極發展中等城市和小城市”的中小城鎮化戰略，土地供給向三四線城市傾斜，與人口向大都市圈集聚的趨勢背離。由于這種供需錯配，部分一二線城市土地供應不足，房價泡沫化嚴重，而三四線城市土地供給嚴重過剩，土地浪費、效率低下十分嚴重。

　　因此，實施“人地掛鉤”，才能與人口的流動態勢和實際需求相吻合。

　　去年12月召開的中央經濟工作會議明確要落實人地掛鉤政策，根據人口流動情況分配建設用地指標。要落實地方政府主體責任，房地產價格上漲壓力大的城市要合理增加土地供應，提高住宅用地比例，盤活城市閑置和低效用地。

　　住房城鄉建設部和國土資源部今年4月1日發布《關于加強近期住房及用地供應管理和調控有關工作通知》(下稱《通知》)，提出堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”的定位。《通知》要求，住房供求矛盾突出、房價上漲壓力大的城市要合理增加住宅用地特別是普通商品住房用地供應規模。

　　在“人地掛鉤”的政策之下，已有一些大城市近期加快了土地供應的步伐。

　　上海日前發布的《上海市住房發展“十三五”規劃》稱，“十三五”期間(2016~2020年)，上海計劃供應5500公頃住宅土地，可提供住房約170萬套，比“十二五”期間增加約60%。

　　深圳市規土委7月11日發布的《深圳市2017年度城市建設與土地利用實施計劃》提出，2017年度，深圳計劃供應居住用地218公頃，相比去年計劃供應的125公頃，同比增加了74.4%。

　　杭州2017年經營性用地計劃出讓量則高達3089畝，創下新高。2016年這一數字為2773畝，2015年只有1856畝。

　　再看福州，該市本級住宅用地供應中期(2017~2021年)規劃及三年(2017~2019年)滾動計劃近日出爐。在去年約160公頃的基礎上，市本級今年住宅用地供應量為316公頃。按照房地產市場運行預期，該市明年計劃供應住宅用地347公頃，后年計劃供應381公頃，2020年計劃供應418公頃，2021年的計劃供應量更是達到了458公頃。

　　稍早之前，北京市計劃今后五年供應住宅用地6000公頃，以保障150萬套住房建設需求。

　　張大偉對第一財經分析，從去庫存政策看，預期2017年三四線樓市整體政策將依然平穩寬松。但一二線城市已經基本完成了去庫存任務。這種情況下，很多一二線城市開啟了增加土地供應的政策。

　　土地供應有增有減

　　在廣東省體改研究會副會長彭澎看來，土地指標應當順應人口的變動而變化，在人口流入多的大城市，應當增加指標，在人口流出地，也要相應減少指標。

　　上述《通知》也要求，各省級國土資源主管部門要按照“五類”(顯著增加、增加、持平、適當減少、減少直至暫停)調控目標，加強對本地區市縣住宅用地年度供應計劃編制和實施工作的監督指導，并將地級以上城市、地州盟所在地和百萬人口以上縣(縣級市)的計劃實施情況每半年匯總一次報國土資源部。

　　根據《通知》，各地需根據商品住房庫存消化周期，適時調整住宅用地供應規模、結構和時序，對消化周期在36個月以上的，應停止供地；36~18個月的，要減少供地；12~6個月的，要增加供地；6個月以下的，不僅要顯著增加供地，還要加快供地節奏。

　　從目前的情況看，一二線熱點城市的庫存周期大多在6個月以下，屬于需要顯著、加快供地節奏的范圍。

　　張大偉認為，一二線大城市紛紛增加土地供應，除了順應人口流動趨勢，解決實際住房需求外，也是增加有效投資、帶動經濟平穩健康發展的需要。

　　這是因為，房地產開發投資占固定資產投資的比重較大，而且還能拉動上下游的鋼筋、水泥、建材等行業，因此房地產開發投資對當前我國經濟穩增長仍十分關鍵。尤其是只有保持一定的發展增速，才能為經濟轉型和結構調整贏得空間。

　　但過去很長一段時間，土地供應過多向三四線城市傾斜，而一二線土地供應明顯不足，在人口往一二線大城市集聚的趨勢下，三四線城市的土地供應已經明顯過剩，房地產開發投資提升的空間很小。這些城市要指望開發商大規模拿地增加投資已無可能。因此，只有通過增加一二線城市土地供應，才能讓房地產開發投資和固投保持在合理的增速。

　　數據顯示，2017年1~5月份，全國房地產開發投資37595億元，同比名義增長8.8%，增速比1~4月份回落0.5個百分點。2017年上半年，一線城市合計土地供應規劃建筑面積2738萬平米，同比上漲了57.3%。

　　張大偉認為，這是限購、限貸、限價、限售、限商住等作用于需求端的“減法”同時，所做的加法，這將有利于平穩市場的供需結構。

　　大城市增加土地供應無疑有利于平抑房價。但這些大城市尤其是上海等超大城市多土地資源稀缺，供地能力不足。再加上目前超大城市人口已經嚴重超載、交通擁擠等大城市病問題，中心城區新增建設用地已然較小。

　　應對這種情況，加快都市圈的發展成為重要方向。6月28日，國家發改委發布《關于促進市域(郊)鐵路發展的指導意見》(下稱《意見》)，至2020年，京津冀、長江三角洲、珠江三角洲、長江中游、成渝等經濟發達地區的超大、特大城市及具備條件的大城市，市域(郊)鐵路骨干線路基本形成，構建核心區至周邊主要區域的1小時通勤圈；其余城市群和城鎮化地區具備條件的城市啟動市域(郊)鐵路規劃建設工作。

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