買房與“公攤”難說再見 配套標準仍需合理制定

　　從公攤面積本身來說，要客觀看待公攤面積與公攤面積計量的概念。

　　時下最火熱的話題之一，莫過于對公攤面積的討論。

　　受住房和城鄉建設部委托，2016年中國建筑科學研究院有限公司在現行《住宅建筑規范》的基礎上，牽頭承擔了《住宅項目規范》的起草任務。中國建筑科學研究院有限公司組織國內14家建筑設計、施工、研究、高校等單位組成起草組，經過兩年多的研編，目前已完成了《住宅項目規范（征求意見稿）》。2019年2月18日，包括該規范在內的38項工程建設規范一并公開征求社會意見。

　　《住宅項目規范（征求意見稿）》公布后，其中第2.4.6條“住宅建筑應以套內使用面積進行交易”受到廣泛關注。

　　新條款引熱議

　　對于中國大部分省區市來說，目前購買的房屋面積包括了套內面積和公攤面積兩個部分，電梯井、樓梯間、公共門廳等統統算在公攤面積里，缺乏標準、管理混亂，由此產生的矛盾不勝枚舉。消息一出，不少人拍手稱快。要知道，國際上基本都是按套內面積計算房價，公攤面積這種中國特色早就應該取消了。

　　中國建筑科學研究院有限公司相關負責人在接受媒體采訪時表示，“住宅建筑應以套內使用面積進行交易”這一條款的提出，主要考慮是從技術角度規范住宅面積的計算規則。在規范起草過程中，對國際國內住宅面積計算做法進行調研，按套內使用面積計算是國際通行做法，而我國住宅面積計算方式主要采用建筑面積或套內建筑面積。按照《國務院關于印發深化標準化工作改革方案的通知》中“提高標準國際化水平”要求，為了提高我國工程建設標準與國際通行做法的一致性程度，此次規范征求意見稿中擬將住宅交易的面積統一按套內使用面積計算。

　　該負責人說，這一做法可以解決兩個方面問題：一是解決套內建筑面積相同而住戶使用面積不同的問題。由于我國地域差異大、住宅結構類型多等因素，造成住宅墻體厚度不同，導致套內建筑面積相同的情況下，而套內實際可使用面積不同。二是解決住戶使用面積不透明的問題。按套內使用面積進行計算易于住戶自行測量，實現“所見即所得”。而按套內建筑面積計算，在沒有專業支撐的情況下難以做到。可以說，從技術角度明確按套內使用面積交易，一定程度上有利于消費者權益的保護。

　　易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進在接受《中國產經新聞》記者采訪時表示，此次國家出臺此類政策，呼應了此前公攤面積相關的疑問，所以既是一個建筑標準的概念，同時也是一個社會方面的問題。從建筑標準的概念角度看，以套內面積進行計量，有助于實現房屋交易的更清晰，防范各類糾紛，同時也使得后續購房者享受更為真實的居住面積或可實際使用的面積。而從民生的角度看，類似做法有助于保護購房者權益，防范房企隨意通過公攤面積來做各類小文章。

　　“公攤”是否合理

　　去年8月，新華每日電訊曾刊發《買100平方米得70平方米：公攤面積七大亂象》揭露公攤面積帶來的種種，指出在當前全國房價企穩的情況下，部分房地產開發商為獲利，頻頻打起住房公攤面積的主意，“買100平方米得70平方米”，個別商品房公攤面積比例甚至超過50%。公攤面積“貓兒膩”嚴重影響了群眾的居住獲得感。

　　中研普華研究員葉奮在接受《中國產經新聞》記者采訪時表示，公攤面積從購房者的角度來看，增大了消費者買房時的支付成本以及后續的管理成本。此外，當前公攤面積缺少標準、管理混亂也是購房者怨聲載道的原因；從行業發展的角度看，公攤面積有助于開發商清除小區住房銷售的權屬障礙以及簡化后續的管理維護難度等。

　　綜合來看，推行公攤面積在我國由來已久，是較為成熟的住宅買賣計量方式，短期來看取消也不太可能，更好的做法是，細化各類標準規范，進一步約束開發商合理計量公攤面積。

　　嚴躍進告訴記者，對于類似公攤面積來說，本身不是一個貶義詞，本身小區要發展，就需要公攤面積來落實。關鍵就是公攤面積如何計量和收費，這個問題是大家比較關心的問題。所以后續公攤面積還是需要做好文章，而不是說刻意做大套內面積。

　　房價“漲不漲”

　　俗話說，羊毛出在羊背上，當房屋價格按照建筑面積出售時，是否意味著房價即將上漲呢？

　　嚴躍進表示，類似公攤面積本身也還會存在，但是確實會影響后續房屋交易的情況，所以各類房屋交易方面合同等都會有調整。另外到了未來現房交易的時候，可能公攤面積會成為一種營銷的手段。目前營銷主要強調得房率。在后續現房和套內面積計算的情況下，公攤面積越大，小區品質越高。當然從目前來看，要防范成本轉嫁，導致房價上漲。

　　中原地產首席分析師張大偉表示，是否套內計價政策對于購房者實際購房成本基本無影響，主要影響的是部分打著政策擦邊球賣低得房率房子的開發商。套內面積計價影響最大的是期房銷售，對于現房和二手房，購房者更容易計價。另外，對于購房者而言，物業費等因為建筑面積衍生的收費也有可能降低。

　　有專家學者表示，在房屋出售方面，還是要向重慶學習。重慶是我國目前重點城市中唯一強制施行商品房銷售以“套內建筑面積”計價的地方。

　　早在2002年6月，重慶人大常委會就通過了《重慶市城鎮房地產交易管理條例》，要求：商品房現售和預售，以套內建筑面積作為計價依據，商品房買賣合同及商品房權證應當載明共用部位及設施。該條例于當年8月1日施行，宣告重慶在全國率先強制施行商品房銷售以“套內建筑面積”計價的政策，不按這一計價依據銷售的開發商，將由房地產行政主管部門責令改正，并處以商品房交易金額5%-10%的罰款。

　　短時間難以落地

　　專家認為，住建部此次發布的《住宅項目規范》征求意見稿雖然離真正廢除“公攤面積”還很遠，但能夠在市民中引發廣泛的關注和討論，說明我國在法律層面真正廢除“公攤面積”的時機已經到來。

　　張大偉認為，這只是一個工程建設規范公開征求意見稿，距離正式文件還很遙遠，即使成為正式文件，也不確定是建議標準還是規定強制標準。從政策內容看，包括了住宅、商業、工程建設等方方面面，包括全裝修交付等等政策，這些政策起碼5年內落地可能性非常小。

　　在嚴躍進看來，老百姓關注比較多，也是符合預期的，這不是說認為此類政策不對，而是說老百姓在高房價下，會更加關注自己入住的套內面積，這是最核心的。另外，針對老百姓關注的各類問題，建議后續還是要搜集，尤其是在涉及到類似二手房交易等環節，這都是需要關注的。

　　如果房屋交易按照套內面積計算，那么很多成本會降低，畢竟過去都是按照建筑面積來計算的。后續類似房地產稅等征收，也會考慮通過套內面積來進行，這樣其實也是可以降低各類負擔的。

　　從公攤面積本身來說，要客觀看待公攤面積與公攤面積計量的概念。從開發商的角度看，最終就是一個簡單的邏輯，即追求房屋銷售收益最大化。倘若是按照套內面積來計算，而公攤面積本身成本沒法轉嫁，那么這個時候做公攤的意義就減弱，這個時候就會盲目做大套內面積，而壓縮公攤面積。一個直觀的例子就是電梯空間會越來越狹窄，或者說綠化帶會越來越少。對于類似問題，確實是后續征求意見稿中需要注意的。（記者 趙琳琳）

　　轉自：中國產經新聞報

　　版權及免責聲明：凡本網所屬版權作品，轉載時須獲得授權并注明來源“中國產業經濟信息網”，違者本網將保留追究其相關法律責任的權力。凡轉載文章，不代表本網觀點和立場。版權事宜請聯系：010-65363056。

延伸閱讀