房租上漲的矛頭,直指風口上的長租公寓。房租上漲是不是長租公寓等住房租賃機構的推動導致?
根據貝殼研究院的數據,目前長租公寓占整個房屋租賃市場的比例不足5%,而在房價漲幅最大的10個城市中,租賃住房的機構化比例其實都不高。最高的北京也僅為10.3%,北京也是唯一超過10%的城市。可以說,目前沒有一家長租公寓運營商,具備操作整個租賃市場價格的能力。
具體到廣州,住房租賃機構化占比僅為2.4%,至少從目前的市場結構來看,與龐大的個人房東相比,長租公寓還沒有一戰之力。
調控房價的同時必須調控租金?
租賃市場當下的構成到底是什么樣子?中原地產首席分析師張大偉分析認為:租賃市場最大的混亂是沒有數據,當下市場各家機構發布的租賃市場都有非常明顯的問題,而且發布數據的基本都是租賃利益相關方,存在推漲房租的預期。
當下租賃市場中,非房主的二房東吃差價交易比例到底多少?從當下市場的構成看,北京已經有超過一半的房源非房主直接交易。這部分或多或少都存在交易差價,也就是業主所得與租戶的支付有差價。
以北京租賃房源150萬套計算,按照平均單套普通租賃租金5000元,而二房東(包括個人或者機構)包裝后,差價30%計算。平均每套差價高達1.8萬。
簡單計算,75萬套有差價的房源一年的差價額度高達135億,如果再計算這部分房源簽約周期在3-5年。差價幅度超過30%部分,整體僅北京一個城市,一年租賃市場的差價就高達150億以上。所以說這是一個巨大的市場。
租賃市場交易分成兩類,一類是普通租賃,簡單的說就是租戶和業主可以直接交易的,另外一類是長租公寓類型,這一類的典型特點是中間有一個轉租方,轉租方參與了出租,獲得差價。
張大偉認為,對于當下租賃市場的亂象來說,資本大量進入,并沒有多少是增量供應,因為蓋房子出租在當下租售比下是不可能賺錢的。這種情況下,大量的資本進入的是存量改造,存量改造本身并不新增供應,只是通過升級或者分割獲得投資溢價。對于這些資本來說,這種輕資產模式很容易出現局部區域壟斷。而且收益非常大,最簡單的辦法是,長租公寓企業,簽約3-5年,一套月租8000的房子經過簡單改造,全套租金就可以變成1.2萬以上,而且以后的租金上漲基本全部屬于公寓企業。
他認為,本來供需結構就緊張,長租公寓企業,放大這種緊張,并不新增加房源,多了一道關口賺取租金差價。從差價比例看,小部分房源甚至差價比房主所得還高;差價巨大,對于長租公寓企業來說,大量的資本在進入,可以形成壟斷性租金;直接拉漲租金,當下以北京等市場為代表,已經出現了幾十萬套長租型公寓,局部區域甚至占比市場比例高達40%,這種情況下,單套長租公寓的租金比普通租賃租金高30%以上,疊加對普通租賃業主定價的影響,這種出租模式對市場的租金拉動影響加大;長租企業發布租金上漲數據,引導市場對于租賃市場的穩定來說也有很大影響。
從房地產調控角度,租金的上漲比房價上漲影響更大,所以調控房價的同時,必須要調控租金。
長租公寓到底有沒有新增租房供應?
可以說,房租是否上漲,最主要的原因還是應該歸結為市場供需:出租房源供應不足,房租上漲是符合市場規律的。長租公寓入場,到底有沒有增加租房市場的供應?
事實上,長租公寓本身就是一個相對復雜的概念。不可否認,目前大多數長租公寓的服務商都是通過收購房源加以改造再出租,只是在收購的“房源”上,是有不同途徑的。收購散戶房東的出租房源,改造分隔后出租是一種;整體收購物業改造成長租公寓用于出租是另一種。
以廣州長租公寓占比最高的萬科泊寓為例,從2014年10月獲得第一個項目萬匯樓開始,泊寓整體出租率保持在90%以上,多數項目都在開業的2-3個月內實現滿租。目前,廣州泊寓已開業項目26個,在營房源近8000套,儲備房源約1.5萬套,成為廣州規模最大的長租公寓服務商。據透露,泊寓的目標是今年底將房源擴充至10000間。
廣州泊寓約有3000間是與棠下、寺右、沙東、楊箕等多個村集體合作,通過公開招標,將村集體物業進行重新改造裝修而成,通過重新裝修,并按照相關法規要求租戶辦理出租手續,為中心城區青年租房人群提供新的品質租賃選擇。在萬科方面看來,長租公寓業務,是萬科集團的核心業務;泊寓是萬科長租公寓業務中,致力為城市青年提供品質租賃社區的長租公寓品牌。長租公寓還成為萬科參與城市更新活化,盤活城市低效資產的一種重要方式。
萬科有關方面負責人在接受采訪時表示,集中式的長租公寓不會獲取傳統的供給(就是個人房東出租的房間),而更多是從以往的酒店、村集體用地入手,新增了市場供給。
無疑問,長租公寓之所以能成為“風口”,吸引大量資本進駐,足以說明這項產業是“有利可圖”的。然而,就在“房租暴漲”將矛頭指向長租公寓之前,長租公寓“叫好不叫座”的聲音在業內并不鮮見。實際上,目前長租公寓的發展遠未到壟斷租房市場的階段。從長遠來說,長租公寓的運營方看中的一是增加存量房租賃市場的供應,二是通過服務來提高租賃住房的品質來使得產品更易被市場接受:
出租房在散戶手里,經常會出現空置。租房租賃機構用集中規模化的運營,最快速度做到價格匹配,追求出租率是獲利的基礎,空置率可以大幅降低;
目前國內很多的出租房源,質量很差,公寓運營商統一收儲后進行標準化的改造,價格確實會更高,但是應該意識到,公寓運營商提供的已經不是同一種產品了。通過重新裝修、家居煥新、統一管理,產品已經升級,目標客群也不再是之前的租客了,新產品在另一個目標客群當中依然需求量很大。從目前廣州長租公寓基本滿租的出租率也可以反映出這樣的邏輯。（作者：許蕾 葛政涵）
轉自：南方日報
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