深圳寫字樓市場出現結構性修復行情。
深圳市住建局數據顯示，今年上半年，深圳全市一、二手寫字樓成交6567套，同比大幅增長103%，創近六年同期新高。在商業用房買賣交易大漲的同時，今年二季度，深圳甲級寫字樓租賃市場也延續回暖態勢。
根據近期多家機構發布的數據，截至今年第二季度末，深圳甲級寫字樓平均空置率環比、同比均有所下降，同時租金跌幅也開始收窄。
第一太平戴維斯發布的最新報告顯示，截至今年上半年末，深圳甲級寫字樓空置率連續三個季度下降。截至第二季度末，深圳甲級寫字樓平均空置率環比下降0.8個百分點、同比下降2.2個百分點至29.3%，是近兩年來首次降至30%以下的水平。
此外，截至第二季度末，深圳甲級寫字樓平均租金錄得130.6元/平方米/月，租金指數環比下降0.4%、同比下降5.0%，降幅分別收窄0.7個及3.8個百分點。
深圳此番寫字樓市場回暖，主要是因為人工智能、芯片制造、半導體、軟件服務類企業的需求表現尤為活躍，這也是市場需求增長的重要新興驅動力。隨著新增供應放緩以及需求回升，深圳寫字樓市場有望企穩。
交投回暖
今年上半年，深圳寫字樓交易熱度攀升，核心驅動力是產業需求的持續釋放，同時市場價格回歸理性也帶來了資產配置價值。
深圳市住建局官方數據顯示，今年上半年，深圳全市一、二手寫字樓合計成交6567套，同比大幅上漲103%，成交規模刷新近六年同期紀錄。
結合21世紀經濟報道記者對多位從業者的調研，伴隨行業回歸理性，當前寫字樓資產已顯現突出配置性價比。
深圳中原地產工商鋪部總經理田慧在接受21世紀經濟報道記者采訪時也表示，本輪成交量大幅走高，是政策、價格、產業需求多重因素共振的結果。
田慧分析稱：“商辦信貸政策優化，商業物業首付下調至30%，大幅降低企業購置門檻，釋放長期被壓制的自用置業需求。此外，市場經過調整后寫字樓價格處于相對低位，大量優質存量物業也出現價格洼地。不少穩健經營的科創企業選擇抄底購置辦公物業，鎖定長期經營成本，替代持續上漲的租金。”
根據田慧的統計和觀察，目前市場買家當中，企業自用客戶占比接近九成；此外，置換需求也集中釋放。很多企業抓住窗口期，從老舊樓宇搬遷至硬件、配套更完善的優質寫字樓，這也帶動二手流通活躍度提升。
一線從業人員的體感也與之類似。
一位南山區從事商寫交易的中介人士告訴21世紀經濟報道記者，今年寫字樓成交主要的變化體現在法拍市場上，“一二手市場價格足夠低時，也會有投資需求進場，不過主要是法拍出現了比較多價格合適的標的，體現在數據上就是成交量大幅上升。”
需求上升
與成交量上行同步的是，深圳寫字樓市場的空置率有所下降，租金水平有所回升。
第一太平戴維斯發布的數據顯示，盡管部分科技企業陸續將其辦公地點搬遷至自有物業，使得個別片區凈吸納量產生波動，但深圳市場整體凈吸納量仍基本與去年同期相當。在此背景下，加之新增供應相對有限，以及部分項目改作酒店等用途，深圳甲級寫字樓空置率連續三個季度下降。
截至今年第二季度末，深圳甲級寫字樓平均空置率環比下降0.8個百分點、同比下降2.2個百分點至29.3%，是近兩年來首次降至30%以下的水平。
空置率下滑的同時，租金跌幅也在收窄。截至第二季度末，深圳甲級寫字樓平均租金錄得130.6元/平方米/月，租金指數環比下降0.4%、同比下降5.0%，降幅分別收窄0.7個及3.8個百分點。
深圳寫字樓空置率下降的核心原因，是供應量減少與人工智能企業需求的上升。
第一太平戴維斯表示，人工智能、芯片制造、半導體、軟件服務類企業需求表現尤為活躍，是市場需求增長的重要新興驅動力。此外，今年上半年，深圳市場僅有一個新項目于第二季度入市，提供3.8萬平方米的可租賃面積。同期，有數個項目將部分寫字樓層改作酒店用途，其可租賃辦公面積相應減少。
第一太平戴維斯認為，產業迭代將持續集聚科技企業、創新型企業與企業總部，這將有效拉動甲級寫字樓、產業辦公載體的租賃及自用需求。
溫和修復
盡管深圳寫字樓市場需求回暖，但這種態勢能否持續，仍然有待觀察。
田慧分析認為，深圳寫字樓市場短期的回暖是政策與價格窗口期帶動的集中成交，中長期有產業升級帶來持續需求支撐，但很難走出全面普漲行情，屬于結構性修復。
深圳寫字樓市場能否筑底成功，供需格局仍是核心決定因素。
一家深圳中型房企的人士告訴21世紀經濟報道記者，商辦租賃市場的需求結構已經在轉變。“以往大型租賃客戶，如金融、互聯網企業，陸續自建辦公樓并遷出后，很難找到同等體量的新客戶填補空缺。目前我們旗下寫字樓空置率超過了20%，而且承租的客戶多為中小企業，租賃規模與存續穩定性遠不及過去，需求端支撐力度有所變化。”
“有些大客戶搬走以后，一下空了10多層樓，一年半載后都還剩下一兩層租不出去。”上述中型房企人士表示。
這是當下深圳寫字樓市場最現實的一面。大廠搬遷后，市場短期的招租壓力如何化解，仍待解題。積極的一面是，剔除大客戶搬遷的因素，深圳寫字樓的吸納量還在增長。
世邦魏理仕統計的數據顯示，今年上半年，深圳全市甲乙級寫字樓凈吸納量僅錄得5.9萬平方米。
“雖然受頭部企業密集節點式回遷總部影響，市場空置面積點狀式驟增，上半年全市甲乙級寫字樓共錄得5.9萬平方米的凈吸納量；但剔除該因素影響后，全市凈吸納量高達37.5萬平方米，同比小幅增長，為近五年來的高值。”世邦魏理仕表示。
成交放量以及需求回暖后，深圳寫字樓市場也將走入新的分化期。
田慧認為，目前科創、跨境產業擴容是長期趨勢，企業總部、研發辦公需求具備持續性，支撐寫字樓底層需求。同時，市場也存在多重不可忽視的壓制因素。
“中長期新增寫字樓供應總量依舊偏大，海量存量持續競爭，供需格局很難根本性反轉；當前中小企業經營預期依然偏謹慎，純財務投資買家入場意愿偏弱，成交高度依賴自用客戶；市場分化持續加劇，非核心地段、硬件老舊的樓宇去化難度大，很難跟隨優質物業同步復蘇。”田慧強調。
供需結構生變，深圳寫字樓市場溫和復蘇、理性修復。（記者 吳抒穎）
轉自：21世紀經濟報道
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