北京樓市迎“小陽春” 區域分化依舊明顯

　　3月底，北京市銀保監局公布數據顯示，自查發現涉嫌違規流入北京房地產市場的個人經營性貸款金額約3.4億元，并已經啟動對4家銀行的行政處罰立案程序和調查取證工作。

　　嚴查違規資金流入房地產市場的同時，北京今年一季度新房、二手房成交量依然雙雙迎來新高，其中新房成交量更是達到了近8年來第一季度的最大值。

　　不過，北京市內各區域的供銷并不平衡，其中諸如順義等區域的庫存量仍保持高位，同時價格也出現不同程度回落。《中國經營報》記者走訪發現，去化壓力之下，不乏有售樓處采取了修改戶型設計、無證排號等促銷措施。

　　成交數據分化

　　近段時間，環北京區域的房價遭“膝斬”現象引起外界關注，有原價2.5萬元/平方米的房子現在以8000元的單價出售仍難脫手。與環京區域樓市的慘淡形成鮮明對比的是，北京市內房屋的銷量和房價保持上漲。

　　公開數據顯示，2021年第一季度北京新房網簽12991套，同比上漲126%，也創造了8年來的一季度新高；價格方面，今年第一季度北京新房成交均價為5.29萬元/平方米，同比上漲2%。

　　北京二手房成交量迎來同步上漲。2021年第一季度北京二手房成交量達到52585套，也是近4年來第一季度的最好成績。北京16個區中，東城、西城、朝陽、海淀、豐臺、石景山、通州、平谷8個區域成交量環比上漲，西城區環比上漲40%，漲幅最大；其余8個區域成交量環比下降，其中順義區環比下降24%，降幅最大。

　　二手房成交量明顯放緩的同時，順義新房庫存量還在不斷增加。截止到今年4月12日，順義新房庫存量達到10409套，是2016年庫存量2642套的近4倍。

　　“最近連續開出來幾個新項目，能看的房子還是挺多的。”順義當地的房產中介樸明(化名)向記者介紹，新開出的幾個項目之間存在明顯競爭。

　　記者注意到，僅在順義仁和片區，就有路勁御和府、龍湖云河硯、公園都會3個項目在兩個多月時間里集中開盤，且都重點推出了68平方米~90平方米的小戶型產品。

　　近幾年，順義土地拍賣不算活躍。2020年8月27日，順義區3宗土地土拍中，有2宗地塊以底價成交，其中便有后來的公園都會項目，第3宗地塊溢價率也僅有7.8%。

　　據樸明介紹，購買順義新房的以當地人為主，有少部分是在望京上班的外地人。去年疫情沖擊，疊加近期有多個項目集中入市，順義的房價比去年還要低一點。“公園都會現在賣3.7萬(元/平方米)，去年附近開出來的其他項目，都有賣到4萬多(元/平方米)的。”

　　與此同時，順義二手房的預期價格則持續走低。諸葛找房數據顯示，順義二手房掛牌參考均價從2019年4月的4.18萬元/平方米持續回落到了今年3月的3.81萬元/平方米。

　　中原地產數據顯示，從2018年到2020年，順義新房平均單價分別為4.65萬元/平方米、5.17萬元/平方米、4.35萬元/平方米。進入2021年后到目前的平均單價為4.6萬元/平方米，與2018年的價格基本持平。

　　位于順義新城片區的華潤橡樹瓏灣項目最早于2019年12月開盤，據銷售人員介紹，目前只剩數套房源待售。項目外展示出了“3.3萬元/m2起鉅惠置業新城央”的宣傳廣告。該項目置業顧問告訴記者，現在項目接近清盤，實際銷售單價是3.5萬元/平方米，與一年多前開盤時的價格差不多。

　　華潤集團華北區一位相關負責人向記者介紹，橡樹瓏灣項目的銷售已接近尾聲，集團在順義新國展片區附近開發有新的項目。但其表示，橡樹瓏灣項目的銷售周期確實比公司預期的時間長了一點。

　　花式促銷

　　激烈的競爭和庫存量威脅之下，順義新開出項目各顯神通推動房屋銷售。

　　在路勁御和府項目售樓處，置業顧問向記者推薦了一個針對剛需客戶的68.54平方米戶型。

　　據其介紹，這是個得房率很高的“兩室兩廳一衛”戶型，但記者在售樓處戶型圖上只看到有一個臥室。置業顧問補充解釋稱，“需要將設備平臺和儲藏間兩個空間之間的墻打掉，連成一個房間后，就可以多出一個房間作為臥室。”為了標明位置，置業顧問用筆在戶型圖上設備平臺和儲藏間的位置寫了一個“臥”字。

　　在樣板間，記者見到了這個“新增”的臥室，北側沒有實體墻面，為“L”形落地玻璃。房間內已經看不到隔在設備平臺和儲藏間的墻。據介紹，原本設計放在設備平臺的新風機，將來會移到其他室外位置擺放。根據戶型圖標注尺寸計算，原儲藏間的面積只有不到4.2平方米，而貫通設備平臺后新增出的房間總面積可以達到7.7平方米，能夠成為一間“小臥室”。

　　為了推動銷售，一些項目在取得預售證前就已經“摩拳擦掌”。

　　“余額寶凍資10萬元就能排號，等取證開盤以后就能參加搖號選房。”4月8日，在公園都會項目銷售現場，置業顧問提醒記者近幾日已經開始了凍資排號，排號之后就有機會選到自己喜歡的房子，“現在已經排了310多個號”。凍資的同時，購房者還需簽訂一份《公園都會客戶購房意向書》，但意向書中并未提及10萬元凍資事宜。

　　公園都會售樓處一張海報提示的凍資流程顯示，購房者用支付寶掃描指定二維碼后會進入“項目列表”頁面，其中需要填寫購房者姓名、身份證號、手機號等信息，根據提示即可簽約鎖定針對公園都會項目的10萬元款項至余額寶，且這項金額無法修改。

　　記者通過北京住建委官網了解到，公園都會項目實際取得預售證的時間是4月11日。記者于4月13日致電該樓盤售樓處，一名工作人員否認了取證前排號的行為：“現在已經排了400多個號，但我們排號是在4月11日之后排的，在那之前沒有排過號。”

　　北京金訴律師事務所主任王玉臣律師告訴記者，將設備平臺和儲藏室之間的墻打通本身屬于違規行為。在規劃圖中，這個墻應當是存在的，打通的話則屬于違規。設備平臺往往不屬于銷售的范疇，甚至可能屬于公攤面積。所以如果未經相關銷售許可進行銷售，屬于違法銷售行為。購房者如果購買此類房屋，違建部分房間可能會再次被隔起來導致無法使用。

　　北京市規劃和自然資源局順義分局一位工作人員告訴記者，房屋竣工驗收的時候，房屋實際情況需要和審批圖紙一致才能驗收通過。設備平臺用于室內使用的話是肯定沒有手續的，屬于違法建設，城市管理委就有可能會進行查處。

　　“項目在取得預售證之前排號(凍資)同樣是不合規的。”王玉臣表示，這樣操作看似沒有預收資金，但是這種方式實際上是一種變相預售，仍然是違規的。凍資看似沒有收錢，實際上已經通過所謂的獲得購房排號資格的方式開始了銷售，錨定了購房人，而且進行了資金凍結。

　　記者聯系到路勁御和府項目開發公司路勁集團的一位負責人，對方表示，項目的規劃是按照住建委的要求執行的，并不存在違規操作。

　　公園都會項目的操盤公司為旭輝集團，該集團華北區域的一位負責人在回應記者采訪時表示，公園都會項目是在取得預售證之后才開始收錢的，會現場收取意向金。他向記者介紹，就順義區域而言，每年的房屋供應量和去化量比較恒定，很難有突破。項目目前的主要客群仍是順義本地人，希望以后能夠吸引到來自大北京區域的客戶。

　　中原地產首席分析師張大偉告訴記者，順義新房庫存積壓主要因為地鐵交通較少，且土地供應集中，導致出現了滯銷現象。北京只要有地鐵的區域，市場基本還比較活躍。但順義新城區域作為土地供應集中區域，沒有地鐵規劃，導致市場很難吸引其他區域需求，本地需求量不足，但順義的房屋成交量近幾年還是有所上漲。

　　轉自：中國經營報

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