“十四五”規劃建議、2020年中央經濟工作會議指出“完善長租房政策”“規范發展長租房市場”“大力發展租賃住房，解決好大城市住房突出問題”等內容。
可以看出，長租房市場在增加多元化住房供給、解決大城市住房問題、滿足租住人群住房消費需求升級、增加就業、拉動經濟增長、推動房地產市場健康發展等方面所發揮的重要作用，已受到政府部門的高度重視與肯定。與此同時，長租房相關政策的完善作為市場規范化發展的重要保障，也成為行業加速升級進程中的當務之急。
“當前長租房市場出現的諸多問題是其特殊發展階段所經歷的行業自我探索和修正。建議順應長租房發展趨勢和客觀需求，完善政策體系，構建以長租房為引領的高質量住房消費新格局。”中國宏觀經濟研究院投資研究所任榮榮建議，應從三大維度進一步完善長租房政策體系，促進長租房市場健康發展。
一是完善長租房行業監管體系，包括加快出臺《住房租賃條例》，為住房租賃市場的長遠健康發展提供條例性、規范性依據和法規保障;制定出臺行業標準規范，建立針對租賃住房的住房健康和安全評估標準，從政策層面對租賃住房“N+1”模式規范管理，有效增加品質單間供給，滿足大城市高性價比租房需求;明確要求長租房企業全面告知用戶租金貸的使用流程和風險，租金貸的合同與租賃合同分開簽訂，保證企業和租戶雙方的資金安全。
二是多措并舉降低長租房運營成本，包括落實已出臺的稅收優惠政策，明確對分散式長租房和集中式長租房的增值稅征收標準，探索在起步階段給予長租房企業一定期限的稅收減免或抵扣;積極推動利用集體建設用地按照規劃建設租賃住房，支持企業將商業用房、閑置用房等按規定改建為長租房，多途徑增加長租房源，降低長租房土地開發成本和房源獲取成本;鼓勵金融機構加大對住房租賃項目的信貸支持力度，支持符合條件的長租房企業發行公司信用類債券及資產支持證券，降低企業融資成本。
三是鼓勵以長租房為基礎的租住產業矩陣發展，包括鼓勵長租房運營企業開發線上系統，實現租房流程以及保潔、維修、搬家等線上化，由租住提供商向城市居民服務平臺升級;鼓勵長租房行業長鏈條、數字化發展，培育涵蓋房屋裝修、改造、生活配套服務、資產管理服務等住房租賃產業全鏈條的長租房綜合運營體;以租住為基礎拓展功能邊界，發展“租住產品、租住服務、租住產業互聯網、租住生活區”一體化的租住產業矩陣。
綜合任榮榮等眾多權威專家的建議來看，目前，對于大力發展長租房市場而言，在加快推進規范、監管政策之外，扶持長租企業發展也成為接下來的政策側重方向。
其中，針對長租房行業部分相關政策的具體擬定方向，新華社瞭望智庫首席研究員姜鐵英也提出了更為細化、更具針對性的參考方案。對于押金監管，他建議，采取靈活監管的方式，明確部分資金可用于支付業主租金，或要求企業接受監管應繳納一定比例的保證金，以避免因全盤監管而導致企業現金流出現過大壓力的情況，影響長效健康發展。同時要求資金監管機構應具備正規的監管資質、牌照和完備的線上運營機制，以保障資金監管安全可控不挪用濫用，并能在押金需退回時迅速準確到位。
此外，針對“長收短付”情況，姜鐵英則強調應避免對此概念過度解讀，部分城市在采取“收取租客租金”與“支付業主租金”的收付周期匹配的做法，應進行靈活調整。
他認為，原則上“租客季付租金”方式享有一定的租金優惠，建議從市場實際情況考慮，對季付的市場習慣予以保留。同時，考慮到長租企業對房屋裝修維護的投入成本、空置成本、運營成本、人力成本等情況，如強制要求收付周期匹配，將在一定程度上限制長租企業經營能力，降低長租企業在住房租賃市場競爭力，同時也不利于租客享受市場習慣的季付優惠。
“我們要努力地去培育一批長租企業，并在政策上扶持，讓這些長租企業成為租賃市場的重要供給主體。”國務院參事室特約研究員姚景源同樣建議，扶持規模化、專業化的長租企業長效發展，對于住房租賃行業采用靈活管理措施，給予市場化機構規范的發展空間，同時加快推動住房租賃條例出臺，堅持規范與發展并舉，有助于推動長租房市場不斷完善優化，促進我國住房租賃行業平穩健康發展。
轉自：中南信息網
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