富途證券專訪：禹洲地產稱每年派息不低于核心盈利的30%

　　1、高增長：2017年有信心完成400億的銷售目標，2016年銷售額為232億元，合約銷售額增長超過70%。
 

　　2、高毛利：公司年均毛利率連續多年高達35%，業界領先。
 

　　3、高派息：董事局承諾每年用不低于30%的核心盈利來派息，已踐行8年。
 

　　4、低負債：公司未使用高杠桿，凈資產負債率長期處于60%—80%的合理區間，財務穩健。
 

　　5、土地儲備：公司現有超過1,100萬方的土地儲備量，平均成本約6,000元，主要分布在一二線城市及其周邊衛星城。
 

　　12月19日，禹洲地產企業融資及投資者關系總監熊家文、企業融資及投資者關系高級經理伍時凱作客富途證券，對禹洲地產的投資價值進行了詳細解讀。
 

　　深耕發達地區，全國布局已現雛形
 

　　1994年，福建人林龍安辭去廈門市公務員的工作，在當地成立禹洲地產，秉承「大禹治水，荒漠成洲」的精神，深耕十載，帶領禹洲地產成為廈門市市場份額最大的地產公司。
 

　　自2004年起，禹洲地產開始進行全國布局，先后進入了長三角地區、環渤海地區、粵港澳大灣區及華中地區的核心城市，并于2009年在香港主板上市，成為總資產逾770億元，集房地產開發、商業投資運營、酒店運營、物業管理為一體的綜合性集團。
 

　　「林董是我們公司的靈魂人物。他是中科大第一屆工商管理碩士，本科專業學的是金融和會計，對數字非常敏銳，也對土地市場的研判非常有前瞻性。」熊家文認為，如今禹洲地產能夠成為全國領先的房地產集團，與創始人林龍安前瞻性的戰略眼光密不可分。
 

　　「我們在長三角、 海西、 環渤海、 華中以及粵港澳大灣區五大經濟圈都有布局，按現有土地儲備的金額來計算，90%以上分布在一二線城市。今年以來，我們也在積極地拓展其他區域，比如中原地區。」她介紹到，「很多投資者都說禹洲地產區域深耕做得很好，比如我們在天津就有7個盤，比某些大的龍頭企業在天津加起來的盤還多。」
 

　　高增長、高毛利、高派息、低負債，公司受到長線資金青睞
 

　　據熊家文介紹，禹洲地產97%的收入來自于地產開發業務，該業務一直保持著高速增長，「今年我們的目標是400億，非常有信心可以完成。」
 

　　「我們今年前11個月買了18塊地，都位于禹洲深耕的五大區域。」伍時凱補充道，「今年新增土地儲備大約有200萬方，成本大約在7,000-9,000元。相對目前超過17,000售價，土地成本是比較合理的，利潤有所保證。禹洲保持高毛利的秘訣就是提前布局價值洼地，為未來數年提供比較好的利潤基礎。」
 

　　熊家文在接受富途證券小編提問時指出，高增長、高毛利、高派息、低負債率的「三高一低」特色，正是禹洲地產的投資價值所在。「公司董事局承諾，每年拿不低于核心盈利的30%用來回饋我們的股東。從2009年到現在一直都是這樣，所以我們的股東里面很多是養老基金、險資等長線投資者。」
 

　　超過1,100萬方的土地儲備，平均成本約6,000元
 

　　土地儲備是衡量地產企業發展的重要指標，據伍時凱介紹，禹洲地產目前擁有約1,100萬方的土地儲備，平均成本約6,000元，主要分布在一二線城市及其周邊衛星城。
 

　　「均價6,000元的土地成本已經提前鎖定了公司未來幾年的利潤。今年前11個月，我們的合約銷售均價超過17,000元，因此我們有信心在未來2-3年保持較高的毛利潤和凈利潤。」伍時凱說。
 

　　禹洲地產的土地儲備中有54%分布在長三角，33%位于海西。據申萬宏源研報顯示，以權益可售面積計算，公司擁有土地儲備排名前五的城市分別為漳州(16%)、合肥(14%)、武漢(10%)、蘇州(10%)、泉州(9%)。
 

　　融資成本低至5.99%，現金流充裕
 

　　禹洲地產主要通過境內外發債來融資。「我們的加權平均融資成本從2014年的8.5%，一直降到現在的5.99%，可以說是得到了境內外資本市場的認可。我們今年9月份在香港發了一次永續證券，成本只有5.375%，是行業里同期永續證券里初始分派率最低的地產公司之一。此外，我們還剛剛被標普和穆迪兩大評級機構分別調升了評級至BB-及Ba3，今年同時被這兩大評級機構調升評級的只有四家房地產公司。」
 

　　據伍時凱介紹，禹洲地產之所以能夠廣泛地進行低成本融資，與集團穩健的財務和高增長有關系，「到2017中期為止，公司現金差不多有196億，短期負債只有54億，也就是說我們的現金與短期借款的比例達3.6，這個比例在行業來說是比較高的。」他認為，公司現在充裕的現金不僅可以用來對抗行業周期，還能夠為公司的潛在并購提供充裕的資金保障。
 

　　政策收緊利于公司加大并購力度，長期看好一二線城市市場
 

　　談到全球流動性收緊以及全國樓市調控的影響，熊家文表示公司會積極擁護國家的長效機制，同時，基于禹洲地產良好的財務情況，公司認為此時是并購優質資產的好時機。
 

　　「很多地產企業為了保持高增長，會使用高杠桿，通過提高資金利用率來發展。在行業調整時，一些規模偏小、銀行授信不高的公司資金鏈容易出現問題。由于禹洲地產在資金、銀行授信、品牌、成本控制等各方面都非常優秀，在我們與這類公司洽談收購時，都能很快拿下來。」據公開資料顯示，禹洲地產今年以來已并購了5個優質項目。
 

　　對于未來的房價，伍時凱表示中長期看好一二線城市。他認為一二線城市的經濟發展具備很強的人才吸附能力，人口凈流入的城市對住房依然存有強勁的需求。
 

　　「我們跟很多券商機構保持著密切溝通，他們認為一二線城市的銷量等各方面都該觸底反彈了。以后房價都會呈現一種穩定中略微上升的態勢。」
 

　　熊家文認為在這種長效機制的調控下，地產行業將逐漸失去政策周期性的特點，最終成為類似制造業的模式。「未來房子還是用來住的，價格回歸理性，投資者看房企的未來，最終還是要回歸到盈利上來。而房企盈利取決于誰能提前布局價值洼地，誰能做出更受歡迎的產品，誰能更好地運營項目及成本管控。我們林董事長在做第一個項目時，就提出了一個理念，『推窗一片綠，我家在禹洲』，這在九十年代的中國是非常新穎的，也是非常受歡迎的，而且一直以來我們的成本管控都做得非常好。二十幾年來，禹洲地產在林董的帶領下，將情懷融入到每個項目中，打造出了一個又一個引領城市新生活的標桿精品項目。」
 

　　風險提示
 

　　上文所示之作者或者嘉賓的觀點，都有其特定立場，投資決策需建立在獨立思考之上。富途將竭力但卻不能保證以上內容之準確和可靠，亦不會承擔因任何不準確或遺漏而引起的任何損失或損害。

         轉自：明通新聞專線

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