【優帕克觀察】從碧桂園REITs項目探究房企轉型之道

　　繼龍湖、保利、招商蛇口、新派之后，著名房地產巨頭碧桂園也加入了發行REITs產品的行列。近日，“中聯前海開源-碧桂園租賃住房一號資產支持專項計劃”獲深圳證券交易所審議通過，產品規模高達100億元。碧桂園的百億規模REITs產品也是目前最接近既定計劃中公募發行REITs產品的案例。
 

　　房企轉型碧桂園REITS試水金融與產業結合
 

　　優帕克服務式公寓(YOPARK)研究中心表示，REITs等資產證券化工具受到熱捧的現象背后是房企轉型的加速。
 

　　以碧桂園為例，根據市場公開信息顯示，去年前三季度，碧桂園共實現合同銷售金額約4281.7億元，同比上升89.82%;合同銷售建筑面積約4715萬平方米。碧桂園的“強”不同于其他房地產巨頭，而是體現在規模化。
 

 

　　不過，近幾年，隨著宏觀政策調控，許多房企都遇到了發展瓶頸，轉型是必然。2016年，碧桂園銷售毛利率21.1%，銷售凈利率8.9%，相比2012年36.6%的毛利率以及16.4%的凈利率出現了下滑。而住房租賃市場是政府重點扶持的行業，許多房地產企業紛紛轉向租賃市場。碧桂園這單REITs的獲批，開啟了資產+金融的長租商業閉環的構建，這或將讓碧桂園在長租公寓激烈的競爭中獲得先發優勢。
 

　　從增量轉向存量市場金融加持助力發展
 

　　優帕克服務式公寓(YOPARK)研究中心表示長租公寓租金收入穩定，運營模式清晰，是開展資產證券化業務的合適行業。根據美國近45年的經驗看，金融與租賃的結合是必然趨勢。比如全美第三大長租公寓運營商EQR，目前市值300億美元，通過發行REITS，不斷進行規模擴張，分階段加大核心市場布局的同時，逐步剝離非核心市場物業，并且在購置資產以及剝離資產的時點上能夠踏準時點。
 

　　從EQR模式來看，REITs等資產證券化工具在很大程度上降低了企業運營壓力，以減少成本來增加利潤空間。同時，也給企業規模化發展帶來資本的助力。
 

　　優帕克服務式公寓(YOPARK)研究中心表示，現階段控成本、控風險是房企的主流運營思路。碧桂園此次發行的REITs規模高達百億，不難看出，其借助金融工具轉型的決心之大。

 

　　有研究指出，從目前租賃市場來看，REITs或將成為住房租賃領域的重要融資渠道之一。基于租金收益和租賃物業本身而言，資產證券化都可以為住房租賃企業提供存量盤活的金融工具，尤其是基于租賃物業本身開展REITs運作，可以協助住房租賃企業開展輕資產化運作。
 

　　優帕克服務式公寓(YOPARK)研究中心認為，面臨國內經濟換擋，房企紛紛轉型已成為定論，未來有望重新點燃房地產行業發展引擎將是租賃市場。中國房地產結構將發生根本性的轉變，從增量市場轉向存量市場，而住房租賃市場將迎來新的發展機遇。

        轉自：中華網

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