麥田房產分析：央行啟動第6次降準，北京樓市走向如何？

　　5月份，央行啟動了2018年以來的第六次降準，繼續支持實體經濟發展，保持流動性合理充裕。與之對應的是，北京樓市政策依舊嚴苛，國管公積金正式實施“認房又認貸”，實行差別化住房信貸政策。麥田房產認為，在這樣的政策和市場環境下，北京二手住宅市場不存在持續升溫的基礎，保持理性穩定是接下來樓市的常態化表現。

　　在經歷了陽春三月階段性集中釋放之后，4月份北京二手住宅交易量出現沖高回落，屬于市場的正常波動。

　　4月份北京二手住宅市場呈現“量降價穩”

　　從交易量看，4月份北京二手房市場活躍度較上月度略有回落，和去年水平相當。本月度北京二手住宅網簽量13764套(3月網簽量16051套)，環比上個月下降14%，和去年4月份相比交易量相當，同比微漲0.2%，市場處于理性波動狀態。

　　本月成交均價和上個月基本持平，業主價格預期仍偏弱。就價格走勢來看，4月份麥田二手住宅成交均價環比微漲0.3%，和3月份成交均價基本持平。但二手住宅掛牌價格環比上個月仍呈現有所下降。一定程度上可以看出，目前業主對價格走勢預期仍然偏弱，以略低于市場成交價的價格掛牌，更有利于房源賣出。

　　政策環境呈現“一緊一松”

　　當前樓市政策環境整體保持穩定，調整后的國管公積金政策收緊信號作用大于實質影響。4月15日北京國管公積金新政正式實行“認房又認貸”、二套房首付不低于60%的差別化貸款政策，調整后和去年9.13北京市管公積金政策基本保持一致。但由于繳存國管公積金的人群主要是中央國家機關及在京單位等國管單位的在職員工，所以國管公積金新政影響人群較小，對市場的實際影響微乎其微。

　　與此同時，為支持實體經濟發展，央行降準以增加市場流動資金量。5月6日，央行宣布，決定從2019年5月15日開始對中小銀行實行較低存款準備金率。此次定向降準，釋放長期資金約2800億元，是今年1月份以來的第二次降準，是2018年以來的第6次降準。

　　簡單理解，降準意味著銀行可用于貸款的資金規模擴大，增加市場上資金的流動性。降準顯然不是為了樓市，但有利于提振市場信心，起到穩固市場穩定房價的作用。

　　成交量理性波動、價格維穩將是市場常態

　　預計5月份，二手房交易量較上月持續回落，價格維穩是市場常態。從市場基本面數據來看，本月二手住宅新增供需量均有所高位回落。本月新增房源量較上個月下降11%，新增客戶量較上個月下降9%。此外，本月成交房源中降價房源比例占比為94%，整體降價幅度為5%，均和上個月基本相當，可以看出，買賣雙方對市場的價格預期基本未變。

　　從政策面來看，對市場需求有實質性影響的“認房又認貸”銀行信貸政策未出現變化。置換需求這類市場成交的主力仍受入市門檻所制約。再加上五一小長假影響，預計5月份北京二手房市場交易量較4月份將有小幅回落。在交易量理性平穩波動的市場環境下，價格走勢穩定是接下來市場呈現的主要特征。

　　轉自：大眾新聞網

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