今年以來，房地產領域特殊資產(特指房地產不良資產)賽道明顯升溫。近期，中原銀行一筆總額達248.65億元的特殊資產包正式在北京產權交易所公開推介；5月中旬，全聯房地產商會、遠洋集團、盛世神州基金共同發起成立特殊資產中心，目標直指特殊資產處置與存量資產盤活。
業內對房地產特殊資產的認識，也正從低價轉讓、風險出清轉向價值修復。清華校友特殊機會投資聯盟會長劉杰表示，特殊資產重組須以專業智慧應對債務困局，在合法合規中尋求破局。
時機到了？
特殊資產業務并不是一門新生意。過去，行業里多處置個案型風險。如今，特殊資產業務是伴隨市場深度調整形成的系統性出清需求。
據業內人士估算，從2021年房地產市場進入深度轉型期以來，行業上下游相關特殊資產規模預計達數萬億元。綜合各大上市銀行披露的房地產不良貸款數據來看，上市銀行房地產不良貸款率為4%上下。
某特殊資產領域資深人士對《證券日報》記者表示，過去五年，金融機構對減債削債、司法重整的接受度有限，撥備和內部審批準備也未完全到位，地方政府和司法體系將更多精力集中在保交樓和涉眾風險處置上。
如今，隨著資產價格企穩、機構預期轉變以及地方府院聯動機制逐步完善，資金方、產業方、專業服務機構和政府司法體系正逐步建立起可落地、可操作的協同機制。
盤活要邁過哪些坎？
一個房地產特殊資產項目背后，往往疊加股債關系、司法訴訟、爛尾工程、民生保障等多重問題。
如果說開發、運營項目像“做菜”，那么特殊資產項目重在“擇菜、洗菜”，需要參與各方先把問題厘清理順、再做活資產。
某特殊資產項目操盤手對《證券日報》記者表示：“盤活特殊資產，不能只靠打折處置或低買高賣，還需同頻推進風險化解和價值提升。真正的盤活，不是讓資產簡單換一個持有主體，而是要重塑項目的法律關系、債務結構、工程狀態、運營模式和退出路徑。”
“現在判斷一個項目能否真正盤活，關鍵看兩點：一是各利益相關方能否形成共識，二是新增投入能否由修復后的現金流覆蓋。”上述操盤手表示，前者決定項目能否重啟，后者決定其商業可行性。
那么，如何讓一個特殊資產項目重新煥發活力？記者采訪多個有實操經驗的參與方后獲悉，通常要經歷以下關鍵步驟。
首先是診斷。明確項目是否值得盤活、要怎么盤活？是采取破產清算、司法重整、削債展期，還是融資激活、調規改造、注入內容？
其次要做好“減法和加法”。“做減法”即通過司法流程為項目和資產減負，創造盤活條件；“做加法”即修復、提升資產價值，讓項目運營起來。
最后是實現退出。住宅類項目主要依靠銷售回款，持有型不動產則可能通過出售或公募REITs(不動產投資信托基金？)等方式實現資本化退出。
以上海聚博房地產“蝶戀花”項目為例，該項目停工時可處置資產主要是土地和在建工程，變現價值有限。而通過預重整、共益債融資、復工續建和后續銷售，項目預計可售價值大幅提升，并實現債權100%受償。
由此可見，盤活特殊資產復雜程度高、周期長、用到的工具和策略多，需要解決一攬子問題，這深度考驗參與方對復雜問題的處置能力。
參與方需具備哪些能力？
房地產特殊資產盤活，不是單一主體能獨立完成的。以往，特殊資產業務的主力軍是AMC(資產管理公司)、金融機構等，其負責解決債務糾紛、注入增量資金，再由專業地產平臺完成代建、管理。而現在，參與方僅具備充足資金已不能滿足入場條件，行業真正稀缺的是能夠承擔起“大管家”這一角色的主體。其需要既能在前端完成項目診斷、路徑設計、多方協調和資源組織，也能在后端承接建管、商管、資管和退出。
在此背景下，一些具備多元能力的房企和產業平臺開始進入這一領域。比如，遠洋集團、融創中國、金科股份等已形成各自的業務路徑。
以遠洋集團為例，其旗下遠洋資本曾設立6億美元地產特殊機會基金，積累了重整投資組織方的能力；集團旗下遠洋建管的代建服務體系完備，覆蓋住宅、商業、辦公、酒店、產業園和養老等各類資產業態，具備開發、運營等多種能力。資金端，遠洋集團已與多家國有AMC、險資、產業資本及REITs基金管理人建立常態化合作機制。
事實上，想要加快特殊資產風險出清，需要多方協同發力。一方面，形成“評估—重組—盤活—退出”全鏈條閉環；另一方面，構建“資產—資金—服務”生態，引導AMC、險資、產業資本、REITs等長期資金進入。
對此，全聯房地產商會副會長、特殊資產中心主任王洪輝表示，特殊資產中心將建設四類行業服務平臺：一是“全科醫生”，依托涵蓋地產、金融、法律、審計的會員矩陣，為困境資產方提供綜合診斷；二是“資產醫院”，為金融機構提供從風險研判到項目盤活的全流程專業操盤；三是“接診平臺”，匯聚開發商資源與項目機會，為專業服務機構提供業務接口；四是“協調樞紐”，借鑒政府協調機制，在合規框架下促成債權人與債務人的利益共識，承擔行業調解職能。未來，多方需形成合力把握特殊資產領域的機遇，縱深推進生態建設。
資金端方面，五大AMC及地方AMC仍是主要力量，各類基金和社會資本也在積極參與。基金方如何發力，是各界關注的重點之一。對此，盛世神州基金董事長關海祥表示，公司將從資產庫建設、多元資本聯動和全鏈條服務整合等方面參與特殊資產盤活。
綜合來看，當前在房地產特殊資產領域，一把鑰匙難解所有困局，短期套利模式終結，長期運營與生態協同成為核心方向。未來，誰能在風險化解、價值提升和產業協同之間形成閉環，誰就可能真正跑通這門復雜生意，進一步助力房地產行業健康發展。（王麗新）
轉自：證券日報
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